Als Vermieter:in kannst du durch Zusatzvereinbarungen dafür sorgen, dass der:die Mieter:in mehr Pflichten und Kosten übernimmt. Hier erfährst du, welche Zusatzvereinbarungen wirksam sind und was bei Endrenovierung, Schönheits- und Kleinreparaturen gilt.
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Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag können den:die Mieter:in dazu bringen, bestimmte Pflichten und Kosten des:der Vermietenden zu übernehmen.
Du musst als Vermieter:in nachweisen können, dass du die Zusatzvereinbarungen mit dem Mieter ausgehandelt hast und dass es sich um Zusätze zum Mietvertrag handelt.
Die Sondervereinbarungen sind im Mietvertragsmuster nicht immer enthalten, weshalb du besondere Vorsicht bei der Formulierung walten lassen solltest – bei ImmoScout24 erhältst du entsprechende Vorlagen.
Vermieter:innen dürfen im Mietvertrag vom klassischen Muster abweichen und dem:der Mieter:in bestimmte Pflichten übertragen, die eigentlich dem:der Vermieter:in obliegen. Ein typisches Beispiel sind die Betriebskosten. Diese sind Pflicht des:der Vermietenden, werden aber im Rahmen der Warmmiete zu einem Teil von dem:der Mieter:in bezahlt. Jedoch ist dies nur erlaubt, wenn die Kosten explizit im Mietvertrag geregelt werden – mehr zu den sonstigen Betriebskosten liest du hier.
Du solltest beachten, dass Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag immer rechtskonform sein müssen. Das heißt, du darfst nur rechtlich erlaubte Pflichten an den:die Mieter:in abgeben. Die Zusatzvereinbarungen müssen schriftlich getroffen werden und im Mietvertrag stehen. Handschriftliche Nachträge sind beispielsweise nicht gültig.
Lass dir bei Zusatzvereinbarungen von einem:einer Expert:in beraten, um zu vermeiden, dass diese ungültig sind. Denn schlimmstenfalls bleibst du nicht nur auf Kosten sitzen, weil etwa deine Endrenovierungsklausel ungültig war, sondern riskierst sogar, dass der ganze Mietvertrag ungültig ist.
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Nur Zusatzvereinbarungen, die du individuell mit deiner Mietpartei ausgehandelt hast, sind wirksam. Die klassischen Formular-Mietverträge enthalten nicht immer alle möglichen Zusatzvereinbarungen. Du solltest entsprechende Klauseln erstellen, die laut §§305 des BGB gültig sind. Rechtssichere Muster-Mietverträge findest du zum kostenfreien Download bei ImmoScout24.
Die folgenden Zusatzvereinbarungen sind erlaubt, wenn du sie korrekt und schriftlich formuliert hast und der:die Mieter:in mit der Unterschrift zustimmt:
- Übernahme sonstiger Betriebskosten
- Übernahme von Schönheits- und Kleinreparaturen
- Gültigkeit der Hausordnung
- Pflichten wie regelmäßige Reinigung von Treppenhaus und Flur
- Vorgaben zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen
Achte darauf, dass Klauseln verständlich sein müssen. Darüber hinaus musst du nachweisen können, dass du diese mit dem Mieter ausgehandelt hast (etwa im Schriftverkehr). Denn im Falle eines Rechtsstreits ist es nicht ausreichend, den unterschriebenen Mietvertrag vorzulegen. Als Vermieter:in musst du darlegen, dass der:die Mieter:in bei den Zusatzvereinbarungen ein Mitspracherecht hatte, dass diese also keine Bedingung für den Mietvertrag waren.
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Nein, du darfst den:die Mieter:in nicht per Klausel dazu verpflichten, auf jeden Fall bei Auszug zu renovieren. Diese Klausel ist unwirksam. Denn damit bürdest du dem:der Mieter:in die Renovierung auf, unabhängig davon, wie lange seine letzte Renovierung zurückliegt und ob die Renovierung überhaupt fällig und notwendig ist.
Jedoch sieht der Mietvertrag immer vor, dass der:die Mieter:in die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgeben muss. Darauf kannst du dich berufen, wenn bei Auszug entsprechende Mängel vorhanden sind. Zudem gehört zum ursprünglichen Zustand oft auch, dass der:die Mieter:in die Wände weiß streichen muss.
Du darfst den:die Mieter:in zu Schönheitsreparaturen verpflichten, solltest aber besonders vorsichtig bei der Formulierung sein. Eine Sondervereinbarung im Mietvertragsmuster wie „Der:die Mieter:in nimmt nach Bedarf Schönheitsreparaturen vor“ oder „Der:die Mieter:in übernimmt die laufenden Renovierungen“ ist nicht gültig.
Wenn die Zusatzvereinbarung zu Schönheitsreparaturen einen ungültigen Satz enthält, ist damit automatisch die ganze Klausel ungültig. Du solltest dich also gut absichern und nur gültige Formulierungen wählen.
Grundsätzlich gilt, dass Mieter:innen nur solche Schönheitsreparaturen durchführen müssen, die wirksam vereinbart wurden und die beim Auszug notwendig sind. Wenn der:die Mieter:in das Objekt in einem unrenoviertem Zustand übernommen hat, darfst du ihn:sie gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichten.
Kleine Instandhaltungen, typischerweise als Kleinreparaturen bezeichnet, werden gerne in Mietverträge integriert. Zulässig ist das Ganze jedoch nur dann, wenn einige Einschränkungen vorgenommen werden. § 28 Abs. 3 der II. BV regelt genau, worum es bei „kleinen Instandhaltungen“ geht. Bei einer Unwirksamkeit, etwa durch unangemessene Benachteiligung, gelten die Grundsätze des § 535 BGB. Der:die Mieter:in muss dann gar keine Kosten übernehmen.
Beachte diese Formulierungen für die Zusatzvereinbarung im Mietvertragsmuster:
- Begrenzung der Kostenübernahme mit einem Betrag wie 100 Euro
- Begrenzung der Kostenübernahme pro Jahr (meist 6 bis 8 Prozent der Kaltmiete)
- Genaue Beschreibung der möglichen Kleinreparaturen (Lichtschalter, Türgriffe etc.)
Solange du Kleinreparaturen korrekt in den Sondervereinbarungen des Mietvertrags auflistest, bist du rechtlich auf der sicheren Seite.
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