Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung: Vor­aus­set­zun­gen und Fris­ten

Für Vermieter:innen ist bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses Kenntnis der rechtlichen Vorgaben erforderlich. Das Mietrecht schützt Mieter:innen besonders und erlaubt nur bestimmte Kündigungsgründe – beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf. 

Was für Mieter:innen unproblematisch ist, ist für Vermieter:innen nur sehr eingeschränkt möglich: Das Kündigen einer Mietwohnung oder eines vermieteten Hauses. 

Neben der Eigenbedarfskündigung gelten folgende Gründe: 

• Der:die Mieter:in vernachlässigt seine:ihre vertragsgemäßen Pflichten im besonderen Ausmaß. 
• Der:die Vermieter:in wird an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleidet Nachteile. 

Es sind nach § 573 BGB nachvollziehbare Gründe, die eine Ausnahme vom Kündigungsschutz des:der Mieter:in zulassen. Nicht erlaubt sind Kündigungen aus persönlichen Differenzen heraus oder sogenannten Änderungskündigungen, also Mieterhöhungen oder wenn die Immobilie in Eigentum umgewandelt werden soll.

Einer der nachvollziehbaren und rechtlich zulässigen Gründe ist die Kündigung wegen Eigenbedarf, also wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person beansprucht. 

Allerdings darf die Kündigung aus Eigenbedarf nicht als Vorwand benutzt, sondern im Gegenteil, sie muss begründet und erklärt werden. Viele Vermieter:innen vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter:innen eine Klage gegen die entsprechende Eigenbedarfskündigung.

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchsetzbar ist, müssen unterschiedliche Aspekte betrachtet werden. So spielte eine Rolle, wer auf Eigenbedarf kündigt, und welche Situation vorliegt.

• Als Vermieter:in darfst du kündigen, wenn du die Wohnung für dich oder einen Angehörigen benötigst. Du musst diesen Eigenbedarf aber nachweisen. (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 
• Wenn du Teil bist einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), beispielsweise einer Erbengemeinschaft, dann darfst du oder einer der Gesellschafter:innen die Immobilie beanspruchen – entweder, um sie selbst zu bewohnen oder für eine:n nahe:n Angehörige:n.
• Es gibt außerdem die Möglichkeit, einen Mietvertrag zu befristen wegen Eigenbedarfs. In diesem Fall läuft der Vertrag mit Ablauf der Frist aus und eine Kündigung erübrigt sich. 

Das Recht zur Kündigung aus Eigenbedarf gilt nicht für juristische Personen. Agierst du als Aktiengesellschaft oder GmbH, kannst du für Immobilie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch reglementiert in engen Grenzen, wann aus Gründen des Eigenbedarfs gekündigt werden darf und in welcher Form Begründungen zulässig sind.

Wichtig ist:

• konkret zu benennen, wer einziehen will, 
• die Gründe müssen nachvollziehbar sein.

Wer konkret hat Bedarf an dieser Wohnung:
Kind, Vater, Cousine.

Warum gerade diese Wohnung und nicht eine andere, vor allem wenn du weitere Wohnungen besitzt?

Aus welchem Anlass heraus?
Vage Ideen und Vorstellungen bilden keinen ausreichenden Kündigungsgrund. Die Neuorientierungs- oder Bewerbungsphase, das Seniorenstudium oder ähnliches sind keine vor Gericht nachvollziehbaren Gründe für die Eigenbedarfskündigung.

Als anerkannte Gründe für Eigenbedarf, die Vermieter:innen im Kündigungsschreiben für die Wohnung anführen können, gelten:

• Der Bedarf an einer barrierefreien Wohnung ist – krankheits- oder altersbedingt – eingetreten.
• Erhebliche Verkürzung des Arbeitsweges durch den Umzug in die bislang vermietete Wohnung oder bei Jobwechsel.
• Die bislang vermietete Wohnung soll dem Kind zur Verfügung gestellt werden, um beispielsweise eine Unterkunft in der Nähe des Studienortes zu haben oder um eine Familie zu gründen.

Grundsätzlich gilt:  

Je enger der Verwandtschaftsgrad zu der Person, die die Wohnung später beziehen soll, desto unproblematischer ist die Kündigung wegen Eigenbedarf.

Zum engen Familienkreis zählen nach diesem Verständnis: 

• Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen

Personen aus dem erweiterten Personenkreis können unter Umständen ebenfalls Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarf sein. Allerdings muss eine persönliche und enge Beziehung zum:zu der Vermieter:in nachgewiesen werden. Diese Regelung gilt u.a. für: 

• Vettern und Cousinen, verschwägerte Familienangehörige  

Ob die Eigenbedarfskündigung gültig ist, darüber entscheidet letztendlich ein Gericht für Mietrecht. Das gilt auch, wenn Eigenbedarf für Personen außerhalb der Verwandtschaft angemeldet werden soll: 

• Ehe- oder Lebenspartner, Schwiegereltern, Patenkinder 
• Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Au-pair oder Hausmeister

Für Personen außerhalb des Familienkreises gilt auch, dass sie vor der Kündigung wegen Eigenbedarfs Angehörige im Vermieterhaushalt waren, wie etwas bei Pflegekindern und Kindern des Lebenspartners.

Wenn du Wohnraum für Personal wie Haushaltshilfen benötigst, darfst du ebenfalls kündigen. Der Kündigungsgrund lautet hier nicht Eigenbedarf, es handelt sich um ein anderes berechtigtes Interesse und wird über § 573 BGB Abs. 2 Satz 2 geregelt. 

Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses müssen sich Vermieter:innen grundsätzlich exakt an die formalen Vorgaben halten und sich im Zweifel juristisch oder durch einen Verband für Eigentümer:innen beraten lassen. Weitere Hinweise zum Thema Mietvertrag kündigen findest du in unserem Beitrag.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung und unterliegt damit den üblichen Vorschriften und Fristen des Mietrechts. 

Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügen nicht. Die Kündigungsfristen richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. 

Die Frist für die Kündigung beträgt nach § 573c BGB

• drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch nicht länger als fünf Jahre besteht. 
• sechs Monate, wenn es länger als fünf Jahre besteht 
• neun Monate, wenn es länger als acht Jahre besteht. 

Dabei muss die Mietpartei das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zähle den Samstag sicherheitshalber als Werktag, um diesbezügliche Diskussionen zu verhindern. Weitere Vorschriften für eine rechtssichere Kündigung entnimmst du unserem Beitrag Mieter kündigen – korrekt und fristgerecht.

Vermieter:innen, die neu erworbene, bereits vorher vermietete Wohnung selbst nutzen möchten, müssen sich an bestimmte Sperrfristen zur Eigenbedarfsanmeldung halten.

• Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahre festgesetzt.
• Für Gebiete, in denen Wohnungsmangel herrscht, wird die Sperrfrist durch § 577a Abs. 2 BGB (s. o.) auf bis zu zehn Jahre heraufgesetzt.

Nach den Sperrfristen müssen sich Vermieter:innen an die geltenden Vorschriften des Kündigungsschutzes halten. Es ist daher ratsam, sich vor dem Erwerb einer solchen Immobilie nach den geltenden regionalen Sperrfristen zu erkundigen.

Eigentümer:innen sind dazu verpflichtet, den genauen Grund für die Eigenbedarfskündigung anzugeben. Als Vermieter:in kannst du also nur dann wirksam kündigen, wenn du berechtigtes Interesse an den Wohnräumen hast. Zudem musst du bekunden, warum du genau zu dem Zeitpunkt Dein Mietobjekt selbst zur Nutzung brauchen. In der Regel reicht es, anzugeben, dass eines deiner Kinder die Wohnung zwecks Familienplanung benötigt – wenn das auch tatsächlich der Fall ist. Das Verwandtschaftsverhältnis ist in jedem Fall anzugeben. 

Benötigst du als Wohnungsbesitzer:in den Wohnraum für dich selbst, musst du detailliert darlegen, warum es genau diese Mietwohnung sein muss. Insbesondere dann, wenn sich noch andere Wohnungen in deinem Besitz befinden, ist eine gute Begründung gefordert.

Für ein Zweifamilienhaus gelten Sonderregelungen. Wohnen die Eigentümer:innen selbst in dem Haus und vermieten die andere Wohnung, können sie ohne besondere Gründe kündigen. 

Rechtssicher ist ein Kündigungsschreiben nur dann, wenn es einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des:der Mieter:in gemäß § 574 Abs. 1 BGB enthält.

Aus unterschiedlichen Gründen gehen Mieter:innen gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf vor: 

• Die Kündigung ist inhaltlich oder formal unwirksam, weil sie keine ausreichende Begründung für den Eigenbedarf enthält, das Verwandtschaftsverhältnis nicht nah genug ist, die Kündigungsfristen nicht eingehalten wurden etc.
• Der:die Mieter:in widerspricht der Kündigung wegen sozialer Härte nach § 574 BGB.

Nach Eingang der Eigenbedarfskündigung wird oftmals schnell klar, ob die Mietpartei einen Auszug widerstandslos hinnimmt oder nicht. Um teure gerichtliche Auseinandersetzungen und Schadensersatzforderungen wegen der unzumutbaren Unannehmlichkeiten auf beiden Seiten zu vermeiden, lohnt sich ein Vergleichsangebot. Falls du eine vergleichbare, freie Wohnung im selben Haus oder anderswo besitzt, ist es eine gute Idee, sie dem:der Mieter:in anzubieten.

Ist es bereits zum Widerspruch gekommen und es bahnt sich ein Rechtsstreit an, bietet sich eine gütliche Einigung an. Beispielsweise kannst du den:die Mieter:in bei der Wohnungssuche unterstützen. Ebenso kannst du dich an den Umzugskosten beteiligen oder die Kosten für Makler:innen übernehmen. Möglicherweise bietet sich auch eine vertragssichere Abfindung an. All dies ist im Regelfall günstiger als der Gang vor Gericht und im besten Fall über ein persönliches Gespräch zu klären. Bedenke dabei jedoch, dass auch jede einvernehmliche Lösung anschließend im Detail schriftlich festgehalten werden muss.

Falls du doch nicht selbst in die vermietete Wohnung einziehen möchtest oder dein Kind es sich anders überlegt hat, ist die Eigenbedarfskündigung hinfällig. In diesem Fall sind die Mieter:innen noch vor dem Auszugstermin davon zu unterrichten und müssen nicht ausziehen.