Scha­dens­er­satz: An­sprü­che des Ver­mie­ters ge­gen­über Mie­tern

In bestimmten Situationen kann der:die Vermieter:in von Mieter:innen einen Ersatz für einen eingetretenen Schaden verlangen. Wir stellen die am häufigsten auftretenden Fälle zusammen mit Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler vor.

Ein Schadensersatzanspruch ist das Anrecht einer Person, für einen erlittenen Schaden einen Ersatz von jenen Personen oder Organisationen zu verlangen, die den Schaden verursacht haben. Anders ausgedrückt: Wer einen Schaden verursacht, muss diesen auch wiedergutmachen. Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), und zwar in den Paragraphen 249 und 280. Der Anspruch auf das Ersetzen des Schadens gilt für alle Personen, deren Rechte verletzt worden sind. Ob das fahrlässig oder vorsätzlich geschehen ist, spielt dabei keine Rolle.

Wenn Mieter:innen durch ihr Verhalten Schäden verursachen, so müssen sie im gemieteten Haus oder in der gemieteten Wohnung auch für diese Schäden aufkommen. Nachfolgend einige Beispiele, in denen du als Mieter:in für einen selbst verursachten Schaden bezahlen musst:

• allgemeine Beschädigung der Wohnung
• nicht oder unsachgemäß ausgeführte Renovierungen
• Mietausfall
• Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen
• nicht vollständige Räumung der Wohnung bei Auszug

Der letzte Punkt bedeutet, dass der Anspruch auf Schadensersatz, den Vermieter:innen haben, auch erst nach dem Ende deines Mietverhältnisses eintreten kann. Tritt ein solcher Anspruch im laufenden Mietverhältnis ein, weil Mieter:innen einen Schaden verursacht haben, dann sind Vermieter:innen in der Pflicht, den fälligen Geldbetrag auch direkt in die Beseitigung des Schadens zu reinvestieren.

Wenn Mieter:innen einen Schaden an der vermieteten Sache verursacht haben, müssen sie diesen ersetzen. Wer also beim Auszug mit einem Schrank die Eingangstür beschädigt, Farbe auf dem Teppichboden kippt oder Ähnliches, muss dem:der Vermieter:in die anfallenden Reparaturarbeiten bezahlen. 

Hierbei gilt allerdings der Abzug „neu für alt“, da Vermieter:innen Haustür wie Teppichboden ohnehin in regelmäßigen Abständen austauschen müssen und die Kosten einer turnusgemäßen Erneuerung anteilig sparen. Klar ist auch, dass der jeweilige Ersatz qualitativ mit der geschädigten Sache vergleichbar sein muss. Der:die Vermieter:in darf die Mietsache also nicht auf Kosten der Mieter:innen verbessern.

Weitere vorstellbare Beispiele für Schäden sind:

• eine Demolierung des Parketts
• eigene, feste Einbauten
• Schimmel durch unzureichendes oder falsches Lüften
• Schäden durch Haustiere

Schadenersatzansprüche seitens der Vermieter:innen bestehen auch, wenn der:die Mieter:in der Renovierungspflicht nicht nachkommt. Dies setzt zunächst voraus, dass die Pflicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten – wie zuvor erwähnt – wirksam auf den:die Mieter:in übertragen wurde. 

Viele insbesondere in älteren Verträgen verwendete Klauseln sind unwirksam, so dass Mieter:innen in Wahrheit nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Wenn die Renovierungsklauseln aber wirksam sind und der:die Mieter:in ohne vorherige Renovierung auszieht, dann kann der:die Vermieter:in eine:n Maler:in zu ortsüblichen Preisen mit den notwendigen Arbeiten beauftragen, die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen und gegebenenfalls von einer vorhandenen Kaution abziehen. 

Voraussetzung ist dabei, dass der:die Mieter unter Fristsetzung zur Renovierung aufgefordert wurde. Der:die Vermieter:in muss dem:der Mieter:in also zunächst mitteilen, welcher konkrete Zustand bemängelt wird und welche Arbeiten der:die Mieter:in noch auszuführen hat. Zudem müssen Vermieter:innen ihren Mieter:innen hierfür eine angemessene Frist einräumen.

Ist es bereits zu einer Schlüsselübergabe gekommen, muss der:die Vermieter:in erneut Zutritt zum Objekt gewähren, sogar wenn die Mietzeit schon abgelaufen ist. Die Aufforderung der Vermieter:innen kann nur dann entfallen, wenn der:die Mieter:in deutlich gemacht hat, dass er:sie die Renovierungsarbeiten keinesfalls durchführen möchte.

Bedenken Sie allerdings, dass eine diesbezügliche Erklärung hohe Anforderungen erfordert:

Mieter:innen müssen eindeutig zum Ausdruck bringen, dass sie Vertragspflichten nicht nachkommen und eine Aufforderung sie auch nicht mehr umstimmen werde. Der bloße Auszug ohne Durchführung der Renovierungsarbeiten dürfte hierfür nicht ausreichen, es sei denn der Zustand der Wohnung ist so schlecht, dass jedem klar ist, dass die Wohnung in jedem Fall renoviert werden muss.

Problematisch sind die Fälle, in denen Mieter:innen schlechte Renovierungsarbeiten ausgeführt haben, obwohl sie zu diesen nicht verpflichtet waren, etwa wegen Unwirksamkeit der Renovierungsklausel oder weil der angemessene Renovierungsturnus noch nicht abgelaufen war, die Mieter:innen jedoch allgemeine Gebrauchsspuren beseitigen wollten. In diesem Fall sind Schadenersatzansprüche der Vermieter:innen nur dann möglich, wenn durch die fehlerhaften Schönheitsreparaturen ein weiterer Aufwand erforderlich wird.

Der Aufwand wird dabei verglichen mit den Arbeiten, die sowieso hätten durchgeführt werden müssen, wenn der:die Mieter:in nicht renoviert hätte. Forderungen der Vermieter:innen bestehen beispielsweise in Fällen, bei denen Tapeten mit ungeeigneter Farbe überstrichen wurden und nur aus diesem Grund entfernt werden müssen.

Aber auch bei bestehender Renovierungspflicht können unsachgemäße Schönheitsreparaturen zu Schadenersatzforderungen durch den:die Vermieter:in führen. Folgende Fälle gehören dazu:

• Falsch behandelte Flecken auf Teppichböden, sodass helle Stellen abzeichnen oder sich Fasern lösen
• Unsachgemäße Behandlung von Naturholz
• Missbräuchlich gestrichene Türblätter
• Fließen, Fensterbänke oder dergleichen, die durch Lackfarbe verunreinigt wurden

Zu Schadenersatzforderungen durch Vermieter:innen es auch kommen, wenn der:die Mieter:in die Wohnung nicht vollständig räumt, insbesondere auch Müll und alte Möbel zurücklässt.

Dazu gehört auch, wenn von Mieter:innen vorgenommene Ein- oder Umbauten nicht beseitigt wurden. Auch hier muss aber der:die Vermieter:in ebenso wie bei unterlassenen Schönheitsreparaturen in der Regel zunächst zur Durchführung der ausstehenden Arbeiten auffordern und eine angemessene Frist setzen.

Mieter:innen können sich auch dadurch schadenersatzpflichtig machen, dass sie Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verhindern, etwa Handwerker:innen nicht in die Wohnung lassen. Waren sie hierzu verpflichtet und muss der:die Vermieter:in sie deswegen verklagen, dann gehen Mehrkosten, etwa wegen zwischenzeitlicher Preissteigerungen, zu Lasten der Mieter:innen.

Denkbar sind auch Fälle, in denen Mietinteressenten die Unterschrift unter den Mietvertrag in letzter Sekunde verweigern, weil sie etwa bei einer anderen Wohnung eine Zusage erhalten haben. Wenn der Vertragsschluss nach dem Verhandlungsstand als sicher anzusehen war und der Vertragsschluss dann von den potenziellen Mieter:innen ohne triftigen Grund abgelehnt wird, könnte der:die Vermieter:in die Kosten einer erneuten Zeitungsannonce verlangen. Auch andere Aufwendungen, die er:sie im Vertrauen auf den Vertragsschluss gemacht hat – etwa ein von den Mietinteressenten gewünschter Umbau der Wohnung – fallen unter den Schadensersatz.

Das Argument, dass ein Mietvertrag letztlich nicht zustande gekommen ist, da es auch bei reinen Vertragsverhandlungen gewisse Schutz- und Rücksichtnahmepflichten gegenüber der Gegenseite gibt, zählt nicht. Diese verbieten es, einen Vertragsschluss als sicher hinzustellen und danach grundlos zu verweigern.

Entsteht Vermieter:innen ein Schaden wegen Mietausfall wegen Renovierung, weil der:die Mieter:in diese erst nach Vertragsende durchführt oder die Arbeiten von den Vermieter:innen ausgeführt werden müssen, ist der:die Mieter:in auch diesbezüglich zum Schadensersatz verpflichtet.

Hierbei ist der:die Vermieter:in aber aufgrund seiner sogenannten Schadensminderungspflicht angehalten, notwendige Arbeiten schnellstmöglich durchzuführen, damit sich der Mietausfall in Grenzen hält. Unter dem Aspekt des Schadenersatzes fallen letztlich noch Mietausfallansprüche gegen etwaige Untermieter:innen oder Mitbewohner:innen bei verspäteter Rückgabe des Objektes.

Die aufgezählten Gründe für berechtigte Schadensersatzansprüche durch Vermieter:innen sind plausibel und legitim. Sie lassen sich dennoch vermeiden, indem du als Mieter:in mit dem Wohnobjekt pfleglich umgehst, während du es bewohnst. Immerhin gehört das gemietete Haus oder Appartement ja dem:der Vermieter:in. Du leihst es gewissermaßen nur aus und bist zu einem schonenden Umgang mit der Mietsache verpflichtet. Dazu gehört unter anderem:

• ausreichendes Lüften
• die regelmäßige und gründliche Reinigung der Mietsache
• richtiges Heizen (gehört neben dem Lüften zur Schimmelprävention)
• korrekter Anschluss elektrischer und elektronischer Geräte
• Wasserschäden und Rohrbrüche mit Frostschutzmaßnahmen vorbeugen
• bei längerer Abwesenheit: Wohnung von Vertrauensperson regelmäßig lüften oder heizen lassen