Teu­re Bau­grund­stü­cke: letz­te Chan­ce Erb­bau­recht?

Du willst ein Haus bauen, doch der Grundstückspreis lässt den Traum platzen? Dann könnte ein Erbbaugrundstück die Lösung sein. Immer mehr Gemeinden bieten Baugrundstücke nur noch in Erbpacht an. Ein Modell, das viele Fragen aufwirft: Ist Erbpacht für dich sinnvoll, und worauf solltest du achten? Hier gibt es Antworten und hilfreiche Tipps, um die richtige Entscheidung zu treffen.

Ein Haus im Hamburger Süden für 159.000 Euro? Das klingt wie ein unwahrscheinlicher Traum. Doch tatsächlich gibt es solche Angebote in der Hansestadt, wie das Hamburger Abendblatt kürzlich berichtete. Der Haken: Das zugegebenermaßen nicht mehr ganz taufrische Haus steht auf einem Erbbaugrundstück. Auch bei Bauwilligen, die einen Neubau errichten wollen, tauchen viele Fragezeichen auf: Erbbau, was soll das sein?

Dirk Scobel, Baufinanzierungsberater bei der Verbraucherzentrale Hamburg, kennt das Problem: „Zu uns kommen immer wieder Menschen mit auffallend günstigen Immobilienangeboten und der Vermutung, dass da etwas nicht stimmen kann“, sagt er. „Oft sind die Häuser einfach abbruchreif, aber mitunter haben die Interessent:innen auch nur übersehen, dass es sich um ein Erbpacht-Grundstück handelt, oder wissen nicht genau, was das ist.“

Das Erbbaurecht – oft auch „Erbpacht“ genannt – erlaubt dir, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen, das dir nicht gehört. Der eigentliche Grundstückseigentümer – meist eine Stadt oder Stiftung – bleibt langfristig Besitzer:in, während du das Baurecht für 50 bis 99 Jahre erhältst. Dafür zahlst du einen jährlichen „Erbbauzins“, der meist unter fünf Prozent des Bodenwertes liegt. Das Haus gehört dir nach dem Neubau, nicht aber das Grundstück.

Hohe Grundstückspreise sind für viele Familien der Stolperstein beim Hausbau. Städte wie Hamburg oder Konstanz nutzen Erbpacht deshalb aktiv, um Bauwilligen eine Alternative zum teuren Grundstückskauf zu bieten. In Hamburg zahlen Erbpachtnehmer:innen städtischer Grundstücke bis 2025 nur 1,3 Prozent des Bodenwertes als Zins – ein echter Vorteil gegenüber einem Grundstückskauf.

Der große Pluspunkt: Du sparst das Kapital für den Grundstückserwerb und kannst dein Budget direkt in den Bau deines Hauses investieren. Dies macht den Traum vom Eigenheim für viele realistischer und finanzierbar. Erbpacht gibt den Kommunen die Möglichkeit, die Kontrolle über die Grundstücke zu behalten. Dadurch können Städte verhindern, dass ihre Grundstücke zu Spekulationsobjekten werden. Stattdessen bleibt das Baurecht langfristig an klare Bedingungen geknüpft, was eine nachhaltige Stadtentwicklung fördern soll.

Erbpacht bietet Vorteile, die den Hausbau für dich erschwinglicher machen:
 

• Finanzielle Entlastung: Da du das Grundstück nicht kaufen musst, sparst du meist einen hohen sechsstelligen Betrag. Diese finanzielle Entlastung ermöglicht es dir, mehr Mittel in das Haus selbst zu investieren, sodass du möglicherweise eine höhere Qualität oder bessere Ausstattung für dein Haus wählen kannst. Das gilt übrigens auch für Investor:innen, die Mehrfamilienhäuser errichten.
• Attraktive Lagen: Erbpachtgrundstücke sind oft in begehrten Wohnlagen zu finden, die ansonsten unerschwinglich wären.
• Planungssicherheit: Erbbaurechtsverträge laufen in der Regel über Jahrzehnte und lassen sich in vielen Fällen sogar verlängern. Das gibt dir Planungssicherheit für einen Großteil deines Lebens.

So vorteilhaft Erbpacht sein kann, gibt es auch einige Risiken, auf die du achten solltest:
 

• Restlaufzeit des Vertrags: Ist die Restlaufzeit des Vertrags zu kurz, könnten Banken bei der Finanzierung zögern. Die meisten Institute fordern eine Laufzeit von mindestens 40 Jahren, um dein Bauvorhaben abzusichern. Je länger der Vertrag läuft, desto einfacher wird die Finanzierung sein.
• Erbbauzins und Anpassungen: Der Erbbauzins kann regelmäßig an die Bodenpreise oder die Inflation angepasst werden. In Regionen mit stark steigenden Bodenpreisen könnte das zu einem erheblichen Kostenanstieg führen. In Lüneburg stiegen die Erbbauzinsen aufgrund neuer Bodenrichtwerte zum Beispiel teils um das 20-fache – ein finanzielles Risiko, das du gut einplanen solltest.
• Ende der Vertragslaufzeit: Nach Ablauf der Vertragsdauer geht das Grundstück mit dem Gebäude zurück an den Eigentümer. Das bedeutet, dein Haus könnte an den Erbbaurechtsgeber fallen, wenn keine Verlängerung vereinbart wird. Du solltest also die Optionen zur Verlängerung oder zum Kauf des Grundstücks frühzeitig zu prüfen.
• Vererben: Darüber hinaus solltest du auch klären, ob es dir erlaubt ist, das Erbbaurecht zu vererben oder zu verkaufen. Viele Verträge erlauben dies, allerdings unter bestimmten Bedingungen, die du kennen solltest, um böse Überraschungen zu vermeiden.