Be­ra­tungs­ge­spräch bei ei­ner Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung - Rat­ge­ber & Tipps

Als Finanzberater für die Immobilienfinanzierung darf sich jeder bezeichnen, der einen Gewerbeschein besitzt. Umso wichtiger, dass Hauskäufer wissen, wie gute Finanzberater arbeiten und worauf sie bei der Beratung achten müssen.

Der Finanzberater für die eigene Immobilienfinanzierung ist gefunden und das erste Beratungsgespräch steht kurz bevor? Dann ist der Zeitpunkt gekommen, um herauszufinden, ob der Berater tatsächlich hält, was seine Referenzen versprechen. Wichtig: Jeder Hauskäufer sollte vor dem ersten Gespräch noch einmal genau festlegen, welcher Finanzierungstyp er ist. Wie sieht sein Risikoprofil aus, also welche Risiken ist er bereit, einzugehen? Kommt es ihm vor allem auf einen günstigen Darlehenszins an, oder ist ihm eine langfristige Finanzierung mit gleichbleibenden Raten besonders wichtig? Mithilfe dieser Informationen kann der Berater individuelle Finanzierungsstrategien erarbeiten.

Zum ersten Termin sollten alle Informationen über das Bauvorhaben oder die Immobilie vorliegen. Dazu gehören die Grundrisspläne und Kostenschätzungen sowie die Gesamtkostenaufstellung für das Vorhaben. Der Berater muss sich ein umfassendes Bild von der finanziellen Situation des Kreditnehmers machen können. Daher ist es hilfreich, eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben sowie des bestehenden Vermögens zum Termin mitzubringen. Gute Berater fordern den zukünftigen Hausbesitzer schon bei der Terminvereinbarung auf, die notwendigen Unterlagen mitzubringen.

„Bei einem komplexen Thema wie einer Immobilienfinanzierung reicht ein einziges Beratungsgespräch normalerweise nicht aus“, erklärt John Semler, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands der Immobilienfinanzierer (bvdif). Der Verband hat deshalb einen idealtypischen Beratungsablauf skizziert, der aus mehreren Gesprächsterminen beim Finanzberater bestehen kann (siehe Schaubild). Die insgesamt sechs Phasen sollten folgende Elemente beinhalten:

Im Rahmen der Finanzierungsanfrage erfasst der Finanzberater alle Eckdaten zum Vorhaben und der Vermögens- und Einkommenssituation des Kunden. Danach kann der Berater verschiedene Produkt- bzw. Lösungsvorschläge unterbreiten.

In der zweiten Phase erläutert der Finanzberater mögliche Darlehens- und Finanzierungsformen. Wichtig: Er informiert detailliert über Chancen und Risiken der verschiedenen Wege der Immobilienfinanzierung, und zwar immer mit Bezug auf die persönliche Lebenssituation und -planung.

Das Herzstück des Beratungsprozesses: In der dritten Phase geht der Finanzberater zusammen mit dem Kunden die Höhe der Finanzierungskosten und Restschulden im Verhältnis zur gewählten Finanzierungsform und Laufzeit durch. Kunden sollten darauf achten, dass der Berater auch detailliert auf die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung eingeht. Das ist bei einer niedrigen Tilgung und einem möglichen Zinsanstieg besonders wichtig. Der Berater sollte außerdem die Kündigungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten, etwa in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung, erklären. Ebenfalls wichtig: mögliche Schwierigkeiten bei der Kündigung vor Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist, das Risiko des Wertverfalls der Immobilie und die Weiterfinanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung.

Die schriftliche Selbstauskunft des Kunden umfasst detailliert alle Ein- und Ausgaben, die Vermögensverhältnisse und die individuelle Absicherungssituation. Die Daten dienen als Grundlage für den Darlehens- bzw. Finanzierungsvertrag.

Anders als bei der Anlageberatung müssen Finanzberater bei der Immobilienfinanzierung kein Beratungsprotokoll anfertigen. Trotzdem sollten Kunden es verlangen. In diesem Protokoll, das vom Berater und vom Kunden unterzeichnet wird, werden sämtliche Beratungsschritte dokumentiert und die gemeinsam ausgewählte Lösung beschrieben.

Sind alle Unterlagen des Kunden vollständig eingereicht, kommt es zum Abschluss des Vertrages. Der Immobilienkauf bzw. das Bauvorhaben kann beginnen. Auch nach dem Abschluss sollte der Berater dem Immobilienkäufer bei Fragen zur Verfügung stehen. Zumeist gilt es, weitere Risiken abzusichern, zum Beispiel mit einer Bauherrenhaftpflicht, einer Absicherung des Gehalts oder anderen Haftpflichtprodukten.