Dar­le­hens­ver­trag: So soll­te er aus­se­hen

 Die Kreditverhandlungen für den Immobilienkauf sind erfolgreich abgeschlossen und deine Bank schickt dir den ausgefüllten Darlehensvertrag zu? In diesem Beitrag erfährst du, was der Darlehensvertrag enthalten muss, welche Fallstricke es gibt und worauf du besonders achten solltest.

Ein Darlehensvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Vereinbarungen zwischen Kreditgeber:n und Kreditnehmer:in festlegt. Kreditgeberin ist in der Regel eine Bank oder ein Finanzinstitut, Kreditnehmer:in ist die Person, die den Kredit aufnimmt. Ein Darlehensvertrag regelt alle wichtigen Details der Kreditvergabe, einschließlich des Darlehensbetrags, des Zinssatzes, der Laufzeit, der Rückzahlungsmodalitäten, der Sicherheiten, der Gebühren und anderer Bedingungen.

In einem Darlehensvertrag werden oft auch spezifische Klauseln und Bestimmungen aufgeführt, wie etwa die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, die Folgen von Zahlungsverzug, Versicherungsanforderungen, Informationen über die Verwendung des Darlehens und andere rechtliche Aspekte. Zahlreiche gesetzliche Vorschriften in Werken wie dem Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) regeln die Formalien, die bei Darlehensverträgen mit Banken einzuhalten sind. Zwar musst du nicht alle diese Vorschriften kennen, aber du solltest gut auf die individuellen Regelungen achten. Dazu gehören etwa die Angaben zum Kündigungsrecht des Vertrags sowie zur Vorfälligkeitsentschädigung und zu Sondertilgungsoptionen.

Grundsätzlich dient ein Darlehensvertrag dazu, die Interessen beider Parteien zu schützen und sicherzustellen, dass alle Bedingungen der Kreditvergabe klar und verständlich festgehalten werden. Bevor du einen Darlehensvertrag unterzeichnest, solltest du den Vertrag sorgfältig prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass sie alle Bedingungen verstehen und mit ihnen einverstanden sind. Du kannst dazu auch die Immoscout24 Checkliste für einen Darlehensvertrag nutzen, um sicher zu gehen.

Die rechtlichen Grundlagen eines Darlehensvertrags sind im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Hier sind einige der wichtigsten rechtlichen Grundlagen, die bei einem Darlehensvertrag im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierung gelten: 

• Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB): Die Bestimmungen des Darlehensvertrags müssen den allgemeinen rechtlichen Anforderungen entsprechen, insbesondere den Regeln des BGB und anderen relevanten Gesetzen.
• Pflicht zur vertragsgemäßen Leistung: Sowohl Kreditgeber:in als auch Kreditnehmer:in sind verpflichtet, ihre jeweiligen Verpflichtungen gemäß den vereinbarten Bedingungen des Darlehensvertrags zu erfüllen.
• Formvorschriften: Ein Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung muss in der Regel schriftlich abgeschlossen werden, um rechtlich wirksam zu sein. Die Schriftform ist gemäß § 492 Abs. 1 BGB vorgeschrieben.
• Widerrufsrecht: Bei Verbraucherdarlehensverträgen, die für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentum an Grundstücken bestimmt sind, haben Verbraucher:innen ein gesetzliches Widerrufsrecht gemäß den Bestimmungen des BGB. Das Widerrufsrecht ermöglicht es, den Darlehensvertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen.
• Verbraucherschutz: Darlehensverträge unterliegen dem Verbraucherschutz und müssen bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen, um die Interessen der Verbraucher:innen zu schützen. 

Ein Darlehensvertrag bei der Immobilienfinanzierung enthält typischerweise eine Reihe von Bestandteilen, die die Vereinbarungen zwischen Darlehensgeber:in und Darlehensnehmer:in festlegen. Hier sind die wichtigsten Bestandteile eines solchen Vertrags:

1. Parteien: Der Darlehensvertrag muss die identifizierenden Informationen beider Parteien enthalten, einschließlich des Namens und der Adresse der kreditgebenden Bank, des Finanzinstituts oder Privatperson sowie der Person oder den Personen, die das Darlehen aufnehmen, also die Kreditnehmer:innen.
2. Darlehensbetrag: Der Vertrag muss den vereinbarten Darlehensbetrag angeben, also die Summe, die als Darlehen herausgegeben wird.
3. Zinssatz: Der Zinssatz, zu dem das Darlehen vergeben wird, muss im Vertrag festgelegt sein. Dieser Zinssatz kann entweder fest oder variabel sein und beeinflusst die Höhe der Zinszahlungen, die monatlich oder jährlich geleistet werden müssen.
4. Laufzeit: Der Zeitraum, über den das Darlehen zurückgezahlt werden muss, wird ebenfalls im Vertrag festgelegt. Dies kann eine bestimmte Anzahl von Jahren oder Monaten sein.
5. Rückzahlungsmodalitäten: Der Vertrag muss die Modalitäten für die Rückzahlung des Darlehens festlegen, einschließlich der Höhe der monatlichen Ratenzahlungen und des Zeitplans für die Rückzahlung.
6. Sicherheiten: Der Vertrag kann auch Bestimmungen über die Sicherheiten enthalten, die die Kreditnehmer:innen zur Absicherung des Darlehens gewährt, wie z. B. eine Hypothek oder eine Grundschuld auf der finanzierten Immobilie.
7. Gebühren und weitere Kosten: Der Vertrag sollte alle Gebühren und Kosten auflisten, die mit dem Darlehen verbunden sind. Kreditnebenkosten wie Bereitstellungszinsen und Teilzahlungszuschläge, Bearbeitungsgebühren und alle weiteren Kosten, die beim Darlehen anfallen, müssen im Kreditvertrag stehen.
8. Verwendung: Kredite zur Immobilienfinanzierung sind zweckgebunden. Daher wird die Verwendung im Kreditvertrag festgehalten.
9. Tilgung: Der jährliche Tilgungssatz plus ersparte Zinsen bei Annuitätendarlehen sowie, falls vereinbart, Angaben zu Sondertilgungsrechten, sind im Vertrag zu integrieren. 
10. Rückzahlungsmodalitäten: Hier kann es unterschiedliche Vereinbarungen geben, beispielsweise monatliche oder vierteljährliche Raten oder die Gesamtbelastung während der Zinsbindungsfrist. Die Rückzahlungsmodalitäten sind je nach Darlehensform unterschiedlich.
11. Sonstige Bedingungen und Klauseln: Darüber hinaus kann der Vertrag spezifische Bedingungen und Klauseln enthalten, die die Rechte und Pflichten der Parteien regeln, wie z. B. Bestimmungen über vorzeitige Rückzahlung, Zahlungsverzug, Versicherungsanforderungen oder andere rechtliche Aspekte.
    

Ein Darlehensvertrag ist rechtswidrig oder sittenwidrig, wenn eine Partei übervorteilt wird. Das ist der Fall:

• Wenn die Raten und Zinsen nicht in einem angemessenen Verhältnis zur Kreditsumme stehen.
• Wenn die Widerrufs- und Rechtsbelehrung fehlt.
• Oder wenn Fußnoten nachträglich eingefügt werden.
• Wenn die:der Kreditnehmer:in zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht berechtigt ist, ein Rechtsgeschäft einzugehen, wegen Minderjährigkeit zum Beispiel.

Du solltest auf jeden Fall auf versteckte Gebühren achten. Einige Banken benennen den Posten anders, aber am Ende ist es doch eine Gebühr. Worauf du noch achten solltest:

• Konditionen: Die Zinssätze sollten so hoch sein, wie du es vereinbart hast. Wichtig ist auch: Gibt es die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen und ist es dir erlaubt, mal eine Rate auszusetzen? 
• Kosten und Gebühren: Du solltest genau abklären, welche Gebühren und Nebenkosten eine Bank von dir fordert. Wenn du über einen Posten unsicher bist, lass dir genau erklären, welche Bedeutung er hat.
  

Du hast gemeinsam mit der Bank oder mit einer Privatperson schon einen Darlehensvertrag aufgesetzt? Mit der ImmoScout24-Checkliste kannst du deinen Vertrag auf mögliche Schwachpunkte zu untersuchen. Lass dir Zeit für die Prüfung. Die Bank gewährt dir in der Regel bis zu zwei Wochen für die Prüfung deines Darlehensvertrags. Gehe in Ruhe die Checkliste durch. Bei Fragen oder Änderungen solltest du sofort die Bank kontaktieren.

Falls du Fragen zu bestimmten Posten im Vertrag hast, frage bei deiner Hausbank nach. Sollte sich die Bank nicht kooperativ zeigen, kannst du deine Unterschrift verweigern. Falls du nach dem Unterschreiben einen Fehler gefunden hast, bis zu zwei Wochen nach Unterschrift laut Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag zurücktreten. 

Hier siehst du im Überblick, welche Unterschiede es zwischen einem konventionellen Darlehen von der Bank und einem Privatdarlehen gibt: