Baunebenkosten be­rech­nen: Mehr Pla­nungs­si­cher­heit

Bevor du dein eigenes Haus kaufst oder baust, solltest du dich gut über die anfallenden Nebenkosten informieren. Dazu gehören etwa Kosten rund um den Grundstückskauf, die Baufinanzierung, die Baustelle und die notwendigen Versicherungen. In diesem Beitrag erfährst du mehr zu den Baunebenkosten und ihrer Berechnung. Außerdem erhältst du eine praktische Baunebenkosten Checkliste.

Wenn du dein eigenes Haus bauen möchtest, musst du neben den Grundstückskosten auch die Kosten für den Bau berechnen. Das sind laut Baunebenkosten Definition solche Kosten, die im Rahmen des Grundstückkaufs anfallen, wie etwa die Maklerprovision, die Gebühren für die Grundbucheintragung sowie eventuelle Erschließungskosten. Diese Nebenkosten solltest du schon bei der Suche nach einer Immobilie berücksichtigen, denn sie können den Gesamtpreis für dein neues Haus um bis zu 20 Prozent erhöhen.

Die folgenden Baunebenkosten aus der Liste sind wichtig für deine Berechnung der Hauskosten:

• Maklerprovision
• Notargebühren
• Eintragung ins Grundbuch
• Kosten für Grundstücksvermessung
• Grunderwerbsteuer
• Finanzierungsnebenkosten
• Bauantrag und -genehmigung
• Erschließung des Grundstücks
• Versicherung für den Bau

Die ersten Baunebenkosten für den Neubau fallen schon beim Kauf des Grundstücks an: Wird ein:e Makler:in mit der Suche nach dem Bauplatz beauftragt, fällt eine Provision an – vorausgesetzt, dass der Kaufvertrag zustande kommt. Üblich sind drei bis sieben Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Mit etwas Glück lässt sich ein Baugrundstück auch ohne Makler:in finden.

Unverzichtbar dagegen sind die Dienste des/der Notar:in. Denn rechtskräftig wird der Kauf erst, wenn er notariell beglaubigt ist. Notar:innen wickeln den Kaufvertrag ab und veranlassen, dass der Eigentumswechsel ins Grundbuch eingetragen wird. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis. Durchschnittlich liegen sie bei etwa einem Prozent der Kaufsumme.

Gebühren werden auch für die Eintragung ins Grundbuch fällig. Die genauen Kosten sind regional unterschiedlich und können vorab beim Grundbuchamt erfragt werden. Falls das Grundstück geteilt werden soll – etwa für den Bau eines Doppelhauses – kommen typische Neubau-Baunebenkosten (Vermessung, Erdgutachten, Erschließung etc.) hinzu.

Die Grunderwerbsteuer ist ein weiterer Posten in der Aufstellung der Baunebenkosten für dein Haus. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks fällig und liegt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Bei der Immobilienfinanzierung fallen Kosten für die Beratung und für die Bereitstellung des Kredites an. Außerdem lässt die finanzierende Bank als Absicherung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Wie hoch die  Nebenkosten beim Hauskauf sind, kannst du dir von deinem Kreditinstitut ausrechnen lassen. Damit ist ein weiterer Punkt auf der Checkliste der Baunebenkosten erledigt.

Ja, auch Erschließungskosten sind Baunebenkosten, denn die Hausanschlüsse für Strom, Gas und Wasser musst du extra bezahlen. Die Erschließung ist bei einigen Grundstücken bereits vorhanden, während andere erst noch an die wesentlichen Services angeschlossen werden. Dazu gehört die Erschließung des Grundstücks und die Einrichtung der Baustelle, sodass die Baufahrzeuge Zugang bekommen und die Handwerker:innen mit Strom und Wasser versorgt werden.

Die Baunebenkosten sind bei einem Fertighaus meist im Kaufpreis enthalten. Je nach Region und Vertragspartner sind die Baunebenkosten für schlüsselfertige Häuser und für Neubauten unterschiedlich hoch. Vergleiche die verschiedenen Angebote sorgfältig miteinander, um zu sehen, welche Baunebenkosten im Hauspreis schon enthalten sind und welche nicht.

Neben den Erschließungskosten sind während des Hausbaus auch diese Nebenkosten denkbar:

• Baugenehmigung

• Sicherung der Baustelle

• Versorgung der Baustelle mit Strom und Wasser

Vorgeschriebene Versicherungen beim Hausbau als Teil der Baunebenkosten

Bei jedem Bauvorhaben lauern Risiken. Deshalb solltest du einige unverzichtbare Versicherungen abschließen. Dazu gehören diese Versicherungen  aus der Baunebenkosten Checkliste: 

• Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden am Baumaterial sowie am Roh- und Neubau ab. 

• Feurerrohbau- und Wohngebäudeversicherung: Mit dieser Versicherung bist du während des Baus und darüber hinaus vor Brandschäden geschützt. 

• Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese wichtige Versicherung greift bei Unfällen auf der Baustelle. 

• Unfallversicherung: Wenn Freund:innen oder Familienmitglieder beim Bau helfen, solltest du auch diese Versicherung abschließen. 

Um die Frage „Wie hoch sind meine Baunebenkosten?“ zu beantworten, ist eine individuelle Aufstellung der Hausnebenkosten beim Neubau nötig. Aus Angst vor unkalkulierbaren Baunebenkosten zögern viele Bauwillige, ihren Traum vom eigenen Haus wahr zu machen. Jedoch ist eine individuelle Aufstellung der Kosten leicht möglich und erlaubt es dir, die Baunebenkosten gut planen und einschätzen zu können.

Mit Taschenrechner, Hausnebenkostenrechner, Baunebenkosten Checkliste und etwas Beharrlichkeit kannst du dir eine realistische Aufstellung der Baunebenkosten verschaffen. In der folgenden Baunebenkosten Liste siehst du, mit welchen Kosten du in welcher Phase des Hausbaus rechnen solltest:

• Berechnung der Maklerprovision: zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises
• Berechnung des Grundbucheintrags und der Notarkosten: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Berechnung der Grunderwerbssteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises

• Berechnung der Kosten für ein Bodengutachten: zwischen 500 und 3.000 Euro
• Berechnung der Erschließungskosten: zwischen 10.000 und 20.000 Euro
• Berechnung der Kosten für Baugenehmigungen: zwischen 0,2 und 0,7 Prozent der Rohbaukosten
• Berechnung der Kosten für die Bauvertragsprüfung: ca. 250 Euro
• Berechnung der Kosten für eine:n Prüfstatiker:in: 1.500 bis 2.500 Euro
  
• Berechnung der Vermessungskosten: ca. 2.500 Euro
• Berechnung der Abrisskosten, falls nötig: zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter
• Berechnung der Kosten für Bauwasser und Baustrom: zwischen 500 und 1.000 Euro
• Berechnung der Kosten für den Kelleraushub: bis zu 100 Euro pro Kubikmeter (+ Abfuhr von angefallenem Erdreich)

• Berechnung der Versicherungskosten: 400 bis 1.000 Euro
• Berechnung der Kosten für Architekt:in und Projektleitung: 10 bis 15 Prozent der Rohbaukosten
• Berechnung der Bauzeitzinsen: 1.000 bis 2.000 Euro
• Berechnung der Kosten für Baubegleitung und Gutachten: ca. 2.500 Euro

Alle anfallenden Nebenkosten in diesen drei Phasen solltest du also zum Grundstückspreis und Baupreis der Immobilie hinzurechnen. Beachte außerdem, dass Außenanlagen wie Terrassen, Garagen und Grünanlagen mit bis zu 20.000 Euro ins Gewicht schlagen können. Beim Innenausbau und den damit verbundenen Kosten sollten einige Aspekte berücksichtigt werden.

• Grundstückskaufpreis: 150.000 Euro
• Hausbaukosten: 320.000 Euro (davon 250.000 Euro Rohbaukosten)

Der Anteil der Baunebenkosten an den Gesamtkosten des Hausbaus beträgt in diesem Rechenbeispiel 13,75 Prozent. Die gesamten Kosten für das Eigenheim kommen errechnen sich also wie folgt:

Üblicherweise empfehlen Banken, die Nebenkosten beim Grundstückskauf durch das Eigenkapital zu finanzieren. Aber auch ohne Eigenkapital ist der Hausbau inklusive Kaufnebenkosten möglich, indem du zum Beispiel eine 110-Prozent-Finanzierung aufnimmst. Dabei finanziert die Bank die Baunebenkosten und alle weiteren Kosten. Mehr Informationen zu den unterschiedlichen Arten der Baufinanzierung inklusive Baunebenkosten erfährst du durch unseren Baufinanzierungsrechner.

Wie du siehst, sind die Baunebenkosten nicht zu unterschätzen. Damit du sie alle im Blick behältst, haben wir dir eine Baunebenkosten Checkliste erstellt. Darin kannst du die geschätzten Kosten für die jeweiligen Baunebenkosten am Haus eintragen. 

Dies sind die möglichen Baunebenkosten als Checkliste: 

• Maklerprovision

• Notargebühren

• Eintrag ins Grundbuch 

• Kosten für Grundstücksvermessung

• Bodengutachten 

• Grunderwerbsteuer 

• Finanzierungsnebenkosten 

• Bauantrag, Baugenehmigung und Baustelleneinrichtung

• Bauvertragsprüfung

• Kosten für Architekt:in, Prüfstatiker:in und Projektleitung
• Abrisskosten 

• Erschließungskosten

• Kosten für Bauwasser und Baustrom

• Kosten für den Kelleraushub

• Versicherungen 

• Bauzeitzinsen

• Kosten für Baubegleitung und Gutachten