Baunebenkosten be­rech­nen: Mehr Pla­nungs­si­cher­heit für dein Bau­pro­jekt

Wenn es um den Bau eines Hauses geht, denken viele nur an die reinen Baukosten. Doch die tatsächlichen Kosten umfassen deutlich mehr. Ein oft unterschätzter, aber wesentlicher Faktor sind die sogenannten Baunebenkosten. Diese Kosten können erheblich sein.
Nicht vergessen: Die Baunebenkosten sind ein fester Bestandteil des Gesamtbudgets. In diesem Artikel erhältst du einen umfassenden Überblick, was Baunebenkosten sind, wie sie sich zusammensetzen.

Baunebenkosten umfassen alle Ausgaben, die neben den reinen Baukosten anfallen. Sie entstehen im Zuge der Grundstückserschließung, bei der Planung und Genehmigung sowie durch diverse Versicherungen und Abnahmen. Im Vergleich zu den Baukosten erscheinen diese Kosten zunächst nebensächlich – daher der Name. Doch sie summieren sich rasch und können zwischen 15 und 20 Prozent der gesamten Baukosten betragen. Wer also keine böse Überraschung erleben möchte, sollte diese „unsichtbaren“ Kosten frühzeitig einkalkulieren.

Beim Hausbau fallen oft noch Kosten für Vermessungen, Bodengutachten und weitere behördliche Auflagen an. Ein frühzeitiges, umfassendes Kalkulieren der Baunebenkosten bewahrt dich vor finanziellen Überraschungen und sorgt für einen reibungslosen Bauablauf.

Die Baunebenkosten lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen:
 

1. Erwerbsnebenkosten: Sie fallen beim Kauf des Grundstücks an. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören beispielsweise Notar- und Grundbuchkosten, die beim Kauf eines Grundstücks anfallen, sowie die Grunderwerbsteuer.
   
   
2. Planungs- und Genehmigungskosten: Planungs- und Genehmigungskosten umfassen die Leistungen von Architekt:innen, Bauingenieur:innen und die Erteilung der Baugenehmigung, das können diverse Gutachten und Genehmigungen sein.
   
   
3. Erschließungskosten: Hierzu zählen die Anbindung an die öffentlichen Versorgungsnetze (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation). Erschließungskosten entstehen also, wenn das Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen werden muss.
   
   
4. Versicherungen und Absicherungen: Während der Bauzeit sind bestimmte Versicherungen verpflichtend, um unvorhersehbare Risiken abzudecken. Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung gehören zu den Baunebenkosten.
   
   
5. Finanzierungskosten: Dazu gehören unter anderem die Zinsen, die während der Bauphase anfallen.

Die allgemeinen Baunebenkosten umfassen alle Kosten, die nicht direkt der Bauausführung zugeordnet sind, aber für den Bauprozess essenziell sind. Beispiele für allgemeine Baunebenkosten sind:
 

• Baugenehmigung: Die Genehmigung für ein Bauvorhaben durch die lokale Baubehörde kostet in der Regel ein paar Tausend Euro.
• Bodengutachten: Um zu klären, ob der Baugrund tragfähig ist, wird ein Bodengutachten beauftragt. Die Kosten liegen durchschnittlich bei 500 bis 2.000 Euro.
• Vermessungskosten: Die präzise Vermessung des Grundstücks ist erforderlich und kann ebenfalls mit 1.000 bis 3.000 Euro zu Buche schlagen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Kauf eines Grundstücks muss notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Kosten liegen bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Erwerbsnebenkosten treten immer dann auf, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie erworben wird. Diese sind oft der erste Schritt in den Baunebenkosten:

1. Maklerkosten: Falls du das Grundstück über einen Makler kaufst, können Maklerprovisionen anfallen. Diese betragen oft drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.
2. Grunderwerbsteuer: In Deutschland variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
3. Grundbuch- und Notarkosten: Eintragung und Beglaubigung sind bei einem Grundstückserwerb verpflichtend und betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Höhe der Baunebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa der Größe des Grundstücks, dem Standort und der Komplexität des Bauvorhabens. In der Regel sollte man zwischen 15 und 20 Prozent der gesamten Baukosten für die Baunebenkosten einplanen. In manchen Fällen können sie jedoch auch höher ausfallen. Hier sind drei Szenarien zur Verdeutlichung:

Insgesamt: 26.000 Euro Baunebenkosten bei Baukosten von 300.000 Euro – also rund 8,7 Prozent der Baukosten.

Insgesamt: 37.500 Euro Baunebenkosten bei Baukosten von 500.000 Euro – rund 7,5 Prozent der Baukosten.

Insgesamt: 21.700 Euro Baunebenkosten bei Baukosten von 250.000 Euro – also rund 8,7 Prozent der Baukosten.

Auch bei den Baunebenkosten gibt es Möglichkeiten, das Budget zu schonen. Hier sind Sparpotentiale aufgelistet:

• Vergleich von Makler:innen: Vermeide hohe Maklergebühren durch Eigenrecherche nach passenden Grundstücken.
• Versicherungsvergleiche: Wähle eine Versicherung mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung sind wichtig, aber hier gibt es Einsparpotenzial.
• Nutze Pauschalangebote für Bodengutachten: Manche Anbieter bieten günstigere Pauschalen für alle Baugrunduntersuchungen an.
• Frühzeitige Klärung der Erschließungskosten: Frage direkt bei der Gemeinde nach und verhandle, falls möglich, über die Höhe.

Baunebenkosten sind oft der „versteckte“ Teil des Hausbaus, der leicht übersehen wird, aber nicht zu unterschätzen ist. Plane diese Kosten realistisch mit etwa 15 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten ein, um finanziell auf der sicheren Seite zu sein. Ein umfassender Kostenplan verschafft Dir die nötige Planungssicherheit und schützt Dich vor Überraschungen während der Bauphase.