Wie lan­ge ist Kau­fen noch güns­ti­ger als Mie­ten?

Wer hat höhere Wohnkosten: Mieter:innen oder Eigentümer:innen? Im aktuellen Wohnkostenreport des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) und des Immobilienunternehmens Accentro hat in den meisten Regionen Eigentum noch die Nase vorn. Mit steigenden Zinsen könnte sich das aber 2022 ändern.

Um zu vergleichen, welche Kosten für Mietende oder Kaufende insgesamt anfallen, verwenden die Studienverfasser:innen den sogenannten Selbstnutzerkostenansatz. Bei Mieten ist die Sache einfach: Vergleichsgrundlage sind die Mieten aus Alt- oder Neuverträgen. Bei Eigentum ist es komplizierter: Hierbei werden Kaufpreis, Kaufnebenkosten, die Kreditzinsen und auch entgangene Anlagemöglichkeiten – sogenannte Opportunitätszinsen – berücksichtigt. Das, was Käufer:innen auf einen Schlag auf den Tisch legen müssen, können Mieter:innen jahrelang noch in andere Anlagemöglichkeiten stecken. Ebenfalls nur bei Eigentum berücksichtigt werden Gewinne durch Wertsteigerungen und Verluste durch Wertverlust sowie Instandhaltungskosten.

Das Ergebnis: Zumindest im Jahr 2021 waren Eigentümer:innen klar im Vorteil. Für ganz Deutschland lagen die Wohnkosten für Eigentum im Durchschnitt bei 4,21 Euro pro Quadratmeter. Mietende mussten für Neuverträge 10,30 Euro und für Altverträge 7,04 Euro pro Quadratmeter berappen. Kaufende lagen mit knapp 60 Prozent gegenüber Mieter:innen mit Neuverträgen im Vorteil. Bei Bestandsmieten waren es 40 Prozent.

Regional gibt es aber deutliche Unterschiede. In Wuppertal beispielsweise lohnt sich Mieten fast genauso wie Kaufen, denn der Kostenvorteil für Käufer:innen liegt hier nur bei 2,1 Prozent. In Hamburg liegt der Vorteil schon bei 53,7 Prozent und im Landkreis Görlitz ganz im Osten sogar bei über 80 Prozent.

Und wie sieht es für 2022 aus? Seit Beginn des Jahres steigen die Bauzinsen in schnellen Schritten. Wenn das so weitergeht, könnte der Vergleich wieder deutlich zugunsten von Mieten ausgehen. Die Studie untersucht anhand von unterschiedlichen Szenarien, wie sich das Verhältnis von Mieten und Eigentumskosten mit steigenden Zinsen verändern könnte. Das Ergebnis: Ein Anstieg des Zinses auf zwei Prozent im Jahresdurchschnitt würde die Selbstnutzerkosten um 66 Prozent von 4,21 Euro auf 6,97 Euro erhöhen. Ein Anstieg auf 2,5 Prozent Zinsen verdoppelt die Selbstnutzerkosten um 103 Prozent auf 8,55 Euro und ein durchschnittlicher Zins von drei Prozent erhöht die Selbstnutzerkosten um 141 Prozent auf 10,12 Euro.

Diese Projektionen lassen aber Preissteigerungen außer Acht – mit steigenden Immobilienpreisen würden sich die Quadratmeterpreise weiter erhöhen. Die Studienverfasser:innen ziehen das Fazit: „Szenarienrechnungen für den sich abzeichnenden Zinsanstieg bei Immobiliendarlehen zeigen, dass die Selbstnutzerkosten im Jahr 2022 voraussichtlich deutlich steigen werden. Die Berechnungen zeigen jedoch auch, dass der Wohnungsmarkt den bisherigen Zinsanstieg verkraften kann. Deutliche Preisrückgänge sind daher kurzfristig nicht zu erwarten.“

Wie sich die Preise langfristig entwickeln, lässt sich aktuell noch nicht mit Sicherheit sagen. Wir sehen in den ImmoScout24-Daten aber bereits eine Abkühlung bei der Nachfrage nach Kaufimmobilien. Darin liegt eine Chance für Kaufinteressierte: Das Angebot auf dem Markt ist größer und Kaufpreise können eher verhandelt werden als vorher. Mit unseren Tipps zum Verhandeln beim Immobilienkauf bist du darauf bestens vorbereitet. Außerdem kann sich auch Abwarten lohnen: Unsere Daten zeigen, dass bei 6 % der Einfamilienhäuser und bei 9 % der Eigentumswohnungen der Preis nach gewisser Zeit sinkt, wenn die Anzeigen eine Weile online waren. Insgesamt bleiben die Inserate auch länger online, was dafürspricht, dass die Konkurrenz beim Kauf nicht mehr so groß ist. Insgesamt lässt sich festhalten: Der Immobilienkauf lohnt sich auch weiterhin.