No­tar­kos­ten beim Haus­kauf: Ein um­fas­sen­der Leit­fa­den

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein bedeutender Schritt im Leben und eine Entscheidung, die gut überlegt sein will. Neben der Freude auf das neue Eigenheim kommen auf Käufer:innen aber auch zahlreiche Nebenkosten zu – wie die Notarkosten. In diesem Artikel wird erklärt, warum der:die Notar:in wichtig ist und wie hoch die Notarkosten sind.

Beim Immobilienkauf kommst du an einem Notariat nicht vorbei. Es ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben, beim Kauf einer Immobilie eine:n Notar:in einzuschalten. Der Grund: Ein Immobilienkauf ein komplexer und rechtlich bindender Prozess, der einer rechtskonformen klaren Abwicklung bedarf. Der:die Notar:in sorgt dafür, dass der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei und ausgewogen gestaltet ist, und schützt sowohl die Interessen der Käufer:innen als auch der Verkäufer:innen.

Zu den wichtigsten Aufgaben des Notars gehören:
 

1. Beratung und Erläuterung des Kaufvertrags: Der:die Notar:in erläutert beiden Parteien den Kaufvertrag und stellt sicher, dass alle wesentlichen Punkte klar und verständlich sind. Hierbei beantwortet er auch Fragen und klärt Unklarheiten.
   
   
2. Notarielle Beurkundung des Vertrags: Der Immobilienkaufvertrag ist erst dann rechtsgültig, wenn er notariell beurkundet wird. Der:die Notar:in liest den Vertrag im Beisein beider Parteien vor und klärt sie über die rechtlichen Konsequenzen auf.
   
   
3. Eintragung ins Grundbuch: Der:die Notar:in veranlasst die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Damit ist die Käufer:in offiziell als neue Eigentümer:in eingetragen.
   
   
4. Absicherung der Kaufpreiszahlung: Der:die Notar:in sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die Eintragung ins Grundbuch.
    

Die Notarkosten beim Immobilienkauf richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Dies bedeutet, dass die Gebühren gesetzlich festgelegt und somit nicht verhandelbar sind. Typischerweise belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Die Gesamtkosten für den:die Notar:in setzen sich aus verschiedenen Dienstleistungen zusammen, darunter die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch. Neben diesen Notargebühren fallen auch Grundbuchkosten an, die ebenfalls etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Um dir ein besseres Verständnis dafür zu geben, wie hoch die Notarkosten beim Hauskauf tatsächlich ausfallen können, schauen wir uns ein Beispiel an:

Stell dir vor, du kaufst ein Haus für 400.000 Euro. Die Notarkosten setzen sich folgendermaßen zusammen:
 

• Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises, also etwa 2.000 bis 4.000 Euro.
  
  
• Grundbucheintragung: ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises, also 2.000 Euro.
   

Die Gesamtkosten für den Notar und die Grundbucheintragung betragen in diesem Beispiel somit 4.000 bis 6.000 Euro.

Beim Kauf eines Hauses fallen neben dem Kaufpreis und den Notarkosten noch weitere Nebenkosten an. Diese solltest du bei deiner Finanzierung unbedingt einplanen, da sie zusätzlich zur Darlehenssumme anfallen. Zu den häufigsten Nebenkosten gehören:
 

1. Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird in Deutschland beim Erwerb einer Immobilie fällig und variiert je nach Bundesland. Sie liegt in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Zum Beispiel beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern derzeit 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen hingegen 6,5 Prozent (Stand: 2024).
   
   
2. Maklergebühren: Falls du beim Hauskauf die Hilfe eines:einer Maklers:in in Anspruch nimmst, fallen zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises an. In vielen Bundesländern werden die Maklerkosten zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt.
   
   
3. Kosten für die Finanzierung: Solltest du den Kauf der Immobilie über ein Darlehen finanzieren, entstehen möglicherweise Bankgebühren für die Kreditbearbeitung, wie Notarkosten für die Grundschuld und Bereitstellungszinsen, falls das Darlehen nicht sofort abgerufen wird.
   
   
4. Kosten für Sanierung und Umzug: Je nach Zustand der Immobilie könnten auch Renovierungs- oder Umzugskosten hinzukommen, die in der Regel nicht im Kaufpreis enthalten sind.

Die Kosten für den:die Notar:in und die Grundbucheintragung sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Um dir eine Vorstellung von den typischen Kosten zu geben, findest du hier eine Beispiel-Gebührentabelle für einen Kaufpreis von 300.000 Euro:

In der Regel trägt der Käufer bzw. die Käuferin die Kosten für den:die Notar:in. Das bedeutet, dass du als Käufer:in sowohl die Notarkosten als auch die Kosten für die Grundbucheintragung übernehmen musst. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass du und der:die Verkäufer:in individuelle Vereinbarungen treffen. In Ausnahmefällen könnten die Kosten auch geteilt werden, wobei dies explizit im Kaufvertrag festgelegt werden muss.

Für die notarielle Beurkundung und den rechtssicheren Abschluss des Immobilienkaufs benötigt das Notariat Unterlagen, dazu gehören:
 

1. Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument, weil er die aktuelle Eigentümerstruktur sowie eventuelle Belastungen (wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten) auf dem Grundstück zeigt.
   
   
2. Kaufvertragsentwurf: Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Notar vorbereitet, bevor die Beurkundung stattfindet. Er enthält alle wichtigen Informationen zu den Bedingungen des Kaufs.
   
   
3. Finanzierungsbestätigung: Wenn du die Immobilie durch ein Darlehen finanzierst, benötigt der Notar eine Bestätigung der Bank, dass die Finanzierung gesichert ist.
   
   
4. Personalausweis: Um die Identität von Käufer:in und Verkäufer:in zu überprüfen, muss der:die Notar:in vor der Beurkundung die Personalien beider Parteien bestätigen.

Die rechtlichen Bestimmungen für die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Dieses Gesetz regelt alle Gebühren, die mit der Tätigkeit eines:einer Notars:in zusammenhängen, darunter auch die Kosten für die Beurkundung eines Immobilienkaufs. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, hast du als Käufer:in die Sicherheit, dass dir keine überhöhten oder versteckten Kosten in Rechnung gestellt werden.

Der Prozess der notariellen Beurkundung verläuft in der Regel in folgenden Schritten:
 

1. Vorbereitung des Kaufvertrags: Der:die Notar:in erstellt den Kaufvertrag, nachdem er:sie alle relevanten Informationen von beiden Parteien erhalten hat. Der Vertrag wird beiden Parteien zur Prüfung zugeschickt.
   
   
2. Termin zur Beurkundung: Bei einem persönlichen Termin im Notarbüro wird der Kaufvertrag von dem:der Notar:in vorgelesen. Das sorgt dafür, dass beide Parteien den gesamten Inhalt des Vertrags verstehen. Der:die Notar:in steht bereit, um offene Fragen zu klären.
   
   
3. Unterzeichnung des Vertrags: Nach der Klärung aller Fragen unterzeichnen sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in den Kaufvertrag im Beisein des:der Notar:in.
   
   
4. Eintragung ins Grundbuch: Der:die Notar:in kümmert sich anschließend um die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch. Dies ist der formale Schritt, bei dem das Eigentum offiziell übertragen wird.
   
   
5. Kaufpreiszahlung: Sobald die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist, informiert der:die Notar:in beide Parteien und die Bank des:der Käufer:in, dass der Kaufpreis nun überwiesen werden kann.

Es ist wichtig, dass du den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin gründlich prüfst und dir ausreichend Zeit nimmst, um eventuelle Fragen zu klären. Der:die Notar:in steht dir dabei beratend zur Seite, kann jedoch keine parteiische Beratung bieten. Falls du das Gefühl hast, dass der Vertrag unklare oder ungünstige Regelungen enthält, ist es ratsam, einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin hinzuzuziehen, der:die dich unabhängig berät.

Einige Punkte, auf die du besonders achten solltest, sind:

• Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Ist der Kaufpreis korrekt und klar geregelt?
• Haftung für Mängel: Wie wird im Vertrag mit eventuellen Mängeln an der Immobilie umgegangen?
• Übergabedatum: Ist der Übergabetermin für die Immobilie klar festgelegt?

Trotz der klaren gesetzlichen Vorgabe kann es naturgemäß immer wieder vorkommen, dass Notarkosten falsch berechnet werden, oder Käufer:innen sich anderweitig falsch beraten fühlen.

Allerdings gibt es klare Vorgaben, wenn Differenzen trotz eines persönlichen Gespräches nicht oder nur unbefriedigend geklärt werden können. Kostenschuldner:innen, also Immobilienkäufer:innen, können hierzu ein gerichtliches Verfahren zur Überprüfung beim örtlich zuständigen Landgericht anstreben. 

Der Antrag kann sowohl schriftlich als auch zur einfachen Niederschrift in den Geschäftsstellen gestellt werden. Einzige Voraussetzung ist jedoch, dass dieser Antrag begründet werden muss. In der Praxis führt oftmals bereits die Androhung einer solchen gerichtlichen Überprüfung zu einer neuerlichen Berechnung, die Entscheidungen sind bindend.