Mit dem Hauskaufvertrag legen Hauskäufer und -verkäufer eine verbindliche Regelung bezüglich des Erwerbs einer Immobilie fest. Der Hauskaufvertrag beinhaltet Vereinbarungen, die möglichen Rechtsstreitigkeiten der Kaufparteien nach Kaufabwicklung vorbeugen. In diesem Artikel erfahren Sie, was es beim Vertrag für den Hauskauf zu beachten gibt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und ob ein Mustervertrag beim Hauskauf ausreicht.
- Beim Hauskaufvertrag ist meist ein Notar mit beteiligt. Er sorgt für einen ausgeglichenen rechtlichen Rahmen, beschafft die nötigen Unterlagen und trägt den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.
- Voraussetzungen für den Hauskaufvertrag sind bspw. die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Darüber hinaus sollte abgeklärt werden, ob die zuständige Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte.
- Zusätzliche Kosten die anfallen können sind Instandhaltungskosten für bspw. eine Gründanlage oder einen Gemeinschaftsbereich.
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- Wer ist an dem Abschluss eines Hauskaufvertrags beteiligt?
- Welche Voraussetzungen müssen für den Hauskaufvertrag erfüllt sein?
- Inhalt und Bestandteile eines Hauskaufvertrags
- Was muss beim Vertrag für den Hauskauf beachtet werden?
- Welche zusätzlichen Kosten fallen an?
- Muster für Hauskaufvertrag ohne Notar gültig?
Einzelheiten zum Kauf einer Immobilie sind Vereinbarungssache zwischen Käufer und Verkäufer. Der Hauskauf steht in der Regel jedoch mit einer hohen Geldsumme in Verbindung. Um beiden Kaufparteien juristische Sicherheit zu gewährleisten, setzt der Immobilienkauf stets einen Notartermin voraus. Ein Notar ist im Immobilienrecht kundig und sorgt für einen ausgeglichenen rechtlichen Rahmen zwischen den Parteien. Außerdem beschafft er nötige Unterlagen und ist für den Vermerk des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch verantwortlich.
Käufer und Verkäufer sind gesetzlich dazu verpflichtet, einen Notar in die Übernahmeverhandlungen einzubeziehen.
Der Kauf der Immobilie kann erst vollzogen werden, wenn die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Diesen kommt in der Regel ebenfalls der Notar nach. Zunächst müssen alle geforderten Genehmigungen vorliegen. Ebenfalls ist die Elimination von etwaigen im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder Hypotheken nachzuweisen, die durch den Verkäufer auf der Immobilie lasten.
Auf alle Fälle muss eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Dabei handelt es sich um einen Vermerk, der den Käufer als neuen Eigentümer vorab im Grundbuch registriert. Eine Auflassungsvormerkung dient zum Schutz des Käufers, da der Verkäufer die Immobilie dann nicht mehr anderen Interessenten anbieten kann. Bei bestimmten Immobilien muss außerdem geprüft werden, ob die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht geltend machend will. Da die Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar in der Regel als rechtsverbindlich gilt, können im Nachhinein keine Änderungen mehr vorgenommen werden.
Vor Abschluss sollte der Hauskaufvertrag entsprechend sorgfältig kontrolliert werden. Beispielsweise überprüft ein Notar in der Regel nicht den Zustand der zu veräußernden Immobilie. Es ist dementsprechend anzuraten, den Hauskaufvertrag auf betreffende Regelungen hin zu begutachten.
Vor Abschluss sollte der Hauskaufvertrag entsprechend sorgfältig kontrolliert werden. Beispielsweise überprüft ein Notar in der Regel nicht den Zustand der zu veräußernden Immobilie. Es ist dementsprechend anzuraten, den Hauskaufvertrag auf betreffende Regelungen hin zu begutachten.
Der Kaufvertrag enthält nicht nur Angaben zur Immobilie, sondern auch die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer.
Damit der Vertrag rechtlich wirksam und beide Parteien abgesichert sind, müssen folgende Punkte unbedingt enthalten sein:
- Angaben zu den Vertragsparteien
- Genaue Bezeichnung des Verkaufsobjekts (gegebenenfalls auch übernommene Einrichtungsgegenstände)
- Löschung oder Übernahme bestehender Grundschulden
- Kaufpreis
- Kaufpreiszahlung und -fälligkeit
- Besitzübergang (Wann wird der Käufer Eigentümer?)
- Rechte bei Mängeln/Gewährleistung
- Auflassung
- Grundbucherklärung
- Finanzierung (Wird ein Darlehen aufgenommen, kann das Kaufobjekt bereits als Sicherheit genutzt werden.)
Zunächst sollte das neue Eigenheim bereits bei der Begehung auf mögliche Mängel überprüft werden. Dabei ist darauf zu achten, dass diese auch im Kaufvertrag vermerkt werden. Fallen Mängel im Nachhinein auf, kann der Verkäufer nur haftbar gemacht werden, wenn im Vertrag kein sogenannter Gewährleistungsausschuss für den Zustand der Immobilie vereinbart wurde. Da der Hauskaufvertrag beim Notar verbindlich ist, kann der Käufer zumeist nicht mehr von dem Kaufvertrag zurücktreten. Ein Verkäufer muss im Nachhinein nur dann für etwaige Mängel einstehen, wenn eine sogenannte arglistige Täuschung vorliegt. Beispielsweise besteht diese, wenn der Verkäufer vergangene Wasserschäden oder Schimmelbefall verschweigt. In diesem Fall besteht ein wesentlicher Mangel, der dem Käufer oftmals ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag einräumt.
Handelt es sich bei der zu veräußernden Immobilie um eine Wohnanlage, sind zumeist noch weitere Bestandteile, wie etwa eine Grünanlage oder Gemeinschaftsbereiche, angeschlossen. Für diese können zusätzliche Instandhaltungskosten anfallen. Ein Käufer sollte daher prüfen, auf welche Summen sich diese belaufen und ob eine Rücklage gebildet wurde.
Online finden sich für den Hauskaufvertrag zahlreiche Muster. Dennoch schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch zwingend vor, dass ein Immobilienverkauf notariell beurkundet werden muss. Ein Mustervertrag beim Hauskauf ist also sicherlich hilfreich, kann jedoch nur zur Orientierung dienen. Im Einzelfall ist die notarielle Beratung und Ausgestaltung des Hauskaufvertrags durch ein Muster nicht zu ersetzen. Fast immer gibt es individuelle Vereinbarungen und Besonderheiten, die es zu berücksichtigen gilt und zusätzlich eingetragen werden müssen.
Ist der Kaufvertrag beim Hauskauf erst unterschrieben, ist es sehr schwierig, nachträgliche Änderungen vorzunehmen. Nehmen Sie daher unbedingt das Beratungsangebot Ihres Notars in Anspruch und scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen.
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