Neubau-Immobilien sind modern und können in der Regel nach dem eigenen Geschmack ausgestattet werden. Allerdings gibt es auch einiges zu beachten. Insbesondere wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet. Mit unseren Tipps wird der Kauf einer Neubau-Immobilie zum Erfolg.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: "Wie teuer darf meine Immobilie sein?" Ermittle jetzt kostenlos deinen finanziellen Spielraum.
Als Käufer:in eines Neubaus direkt vom Bauträger hast du einen echten Vorteil: Du kommst in den Genuss einer modernen Immobilie – mit allen Annehmlichkeiten, die typisch für einen Neubau sind. Gleichzeitig verzichtest du auf den Stress, den der Eigenbau mit sich bringen würde. Als Bauherr bist du in der Verantwortung für alles, was rund um die Baustelle passiert. Diesen Stress nimmt dir ein Bauträger ab. Das Mitspracherecht bleibt dir in vielen Fällen dennoch erhalten.
Allerdings gibt es auch beim Kauf einer Neubau-Immobilie einiges zu beachten. Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, haben wir die wichtigsten Tipps für dich zusammengefasst.
Entscheide dich: Wo und wie möchte leben? Wie teuer darf das neue Zuhause sein?
Kaufnebenkosten sollten aus Eigenmitteln bezahlt werden können.
Hole Infos über den Bauträger ein, bevor du dich für ein Objekt entscheidest.
Prüfe den Kaufvertrag auf Vollständigkeit und Formulierungen.
Lass dich über Finanzierungsmöglichkeiten beraten und erstelle einen Finanzierungsplan.
Überwache den Baufortschritt und nimm zur Bauabnahme eine:n Gutachter:in mit.
Bevor du dich für eine Neubau-Immobilie entscheidest, solltest du festlegen:
- Wo möchte ich in Zukunft leben?
- Wie möchte in Zukunft wohnen?
- Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Der Standort ist ein wichtiger Faktor beim Kauf einer Neubau-Immobilie. Soll die Nachbarschaft eher ländlich oder urban gestaltet sein? Handelt es sich um ein reines Neubau-Gebiet oder eine Mischgegend? Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, empfehlen wir dir, die Lage persönlich zu begutachten. Nur so bekommst du ein Gefühl dafür, ob du dich dort wohl fühlen wirst und ob die Infrastruktur deinen Vorstellungen entspricht.
Hast du bereits eine Neubau-Immobilie ins Auge gefasst, schaue dir den Bebauungs- und Flächennutzungsplan an. Insbesondere bei reinen Neubaugebieten erhältst du einen Eindruck darüber, was rund um dein Zuhause geplant ist und ob beispielsweise Supermärkte, Kindergärten und Schulen gut erreichbar sein werden.
Neben dem Standort ist die Frage nach dem Immobilientyp ausschlaggebend. Neubau-Immobilien gibt es sowohl als Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen. Natürlich solltest du auch den Grundriss prüfen. Steht ausreichend Wohnfläche zur Verfügung? Entspricht die Raumaufteilung deinen Bedürfnissen?
Kaufst du eine Neubau-Immobilie direkt vom Bauträger sind Grundrisse und Baupläne umso wichtiger. Bei einigen Neubau-Projekten ist es möglich, ein Musterhaus oder eine Musterwohnung zu besichtigen. Nutze die Chance, um dir einen Eindruck zu verschaffen, wie deine Immobilie später aussehen wird. Anpassungen im Grundriss oder in der Ausstattung kannst du anschließend mit dem Bauträger verhandeln.
Schließlich solltest du die Finanzierung der Immobilie genau prüfen. Am besten lässt du dich schon vor der Suche nach dem neuen Zuhause beraten, wie teuer die Immobilie sein darf. Die Kreditrate sollte im Idealfall nicht mehr ein Drittel deines Einkommens betragen.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung (manchmal auch bei Reihenhäusern oder Wohnanlagen) wirst du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem Fall wird ein monatliches Hausgeld fällig, das du in deine Preiskalkulation einberechnen solltest. Auch Betriebskosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, etc. liegen zukünftig in deiner Verantwortung – genauso wie Versicherungenbeiträge. Damit du von den Kosten nicht überrollt wirst, solltest du die Kreditrate nicht zu hoch ansetzen.
Beachte, dass du neben dem Kaufpreis auch die Zinsen begleichen musst. Bedenke auch, dass du ausreichend Einkommen haben solltest, damit du dir während der Kredittilgung ein kleines finanzielles Polster für beispielsweise Reparaturen zulegen kannst.
Suche nach Neubau-Immobilien
Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie werden sogenannte Kaufnebenkosten fällig. Diese sind:
| Art der Kosten | Höhe der Kosten |
| Notarkosten mit Grundbucheintrag | circa 1,5 Prozent des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland |
| Grundsteuer | wird von der Gemeinde festgelegt und fällt jedes Jahr an |
| Maklerprovision | Die Höhe der Maklerprovision ist Verhandlungssache. Im Schnitt sind es jeweils circa 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer für Käufer:innen und Verkäufer:innen. |
| Ggf. Gutachterkosten | circa 500 bis 1.000 Euro je nach Aufwand |
Viele Banken vergeben nur dann einen Kredit, wenn du die Kaufnebenkosten mit Eigenmitteln begleichst. Da die Kaufnebenkosten prozentual vom Kaufpreis der Immobilie berechnet werden, solltest du den maximalen Kaufpreis entsprechend kalkulieren.
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Eine der größten Sorgen beim Kauf einer Neubau-Immobilie: Handelt es sich um einen seriösen Bauträger? Bevor du den Kaufvertrag abschließt, solltest du ausreichend Informationen über den Anbieter einholen. Prüfe Erfahrungsberichte nicht nur im Internet. Im Idealfall tauschst du dich persönlich mit anderen Käufer:innen aus. Ein Besuch auf der Baustelle ist ebenfalls empfehlenswert, um einen Eindruck über die Arbeit zu bekommen.
Meldet der Bauträger mitten im Bau Insolvenz an, ist die Trauer groß. Denn dann bleibst du nicht nur auf den Kosten sitzen, sondern stehst am Ende auch ohne Haus da. Davor schützt dich eine sogenannte Vertragserfüllungsbürgschaft. Auf diese Klausel solltest du unbedingt bestehen! Die Bürgschaft wird von der Bank des Bauträgers gewährt, die dann auch dir gegenüber im Falle einer Insolvenz haftet. Alternativ kannst du die Bonität gegen eine Gebühr von 200 bis 300 Euro von einer Wirtschaftsauskunft prüfen lassen.
Hast du dich für ein neues Zuhause entschieden, möchtest du vielleicht keine Zeit verlieren. Aber Achtung: Unterschreibe den Kaufvertrag niemals ohne vorherige Prüfung! Achte genau darauf, dass auch wirklich alle Leistungen und Absprachen vertraglich festgehalten wurden. Andernfalls könnte es hinterher zu Bösen Überraschungen kommen.
Die Leistungen sollten nicht nur exakt und korrekt im Kaufvertrag aufgelistet sein, sondern auch die dazugehörigen Kosten aufgeführt sein.
Nicht selten werden nur allgemeine Leistungen beschrieben. Überprüfe daher die Vollständigkeit der Angaben und die genaue Formulierung. Ein Profi hilft dir weiter, wenn du die eine oder andere Klausel nicht verstehst – das können sowohl Jurist:innen als auch Bausachverständige sein.
Einzelne Formulierungen können eine große Bedeutung haben. Wird das Haus “schlüsselfertig” übergeben? Dann sind in der Regel die Kosten für Zuwege, Terrassen und Gärten nicht enthalten. Besser ist die Formulierung “bezugsfertig”.
Der fertige Vertrag muss dir rechtzeitig vor dem Notartermin ausgehändigt werden. Gemäß Beurkundungsgesetz hast du für die Prüfung mindestens zwei Wochen Zeit.
Es ist ratsam schon vor der Suche nach einer Neubau-Immobilie, eine mögliche Finanzierung mit deiner Bank oder einem Dienstleister für Baufinanzierung zu klären. In einem Beratungsgespräch findest du heraus, wie hoch die Kaufsumme maximal sein darf und welche Finanzierungsmöglichkeiten du hast. Damit kannst du gezielt nach deinem Zuhause suchen und filterst nicht finanzierbare Angebote direkt heraus.
Spätestens aber, wenn du eine konkrete Immobilie ins Auge gefasst hast, sollte der Gang zu einem Kreditinstitut erfolgen. Mache kein Angebot, bevor du die Finanzierung geprüft und eine Zusage deiner Bank vorliegen hast.
Suche nach Neubau-Immobilien
Anteil am Restbetrag |
Zeitpunkt |
40 % |
nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten |
8 % |
nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen |
3 % |
nach der Rohinstallation der Heizungsanlagen |
3 % |
nach der Rohinstallation der Sanitäranlagen |
3 % |
nach der Rohinstallation der Elektroanlagen |
10 % |
nach dem Fenstereinbau einschließlich Verglasung |
6 % |
nach Fertigstellung des Innenputzes |
3 % |
nach Fertigstellung der Estricharbeiten |
4 % |
nach den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich |
12 % |
bei Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe |
3 % |
nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten |
5 % |
nach vollständiger Fertigstellung |
Während der Bauphase solltest du die Baustelle regelmäßig besuchen. Insbesondere dann, wenn ein Bauabschnitt fertig gestellt wurde und die nächste Zahlung fällig ist. Überweise die Rate nur dann, wenn keine Baumängel vorhanden sind.
Ist der Bau abgeschlossen, sind Mängel nur noch schwer nachzuweisen. Durch eine regelmäßige Überprüfung werden sie nicht nur schneller erkannt, sondern können auch einfacher korrigiert werden.
Gutachter:innen oder Sachverständige finden auch versteckte Mängel und unterstützen dich bei der Prüfung der Baumaßnahmen. Spätestens für die Bauabnahme solltest du eine:n Profi an deiner Seite haben. Wurden alle Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt und weist der Bau keine Mängel auf, steht dem Einzug nichts mehr Wege.
Überzeugt? Dann siehe dir hier unsere Neubauprojekte an.
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