Wo sich Kau­fen mehr lohnt als Mie­ten

Wie viel Quadratmeter bekommst du für 1.000 bis 1.200 Euro pro Monat – gemietet oder gekauft? Und wie hoch ist der Nachfragedruck? Wir haben die 40 größten Städte Deutschlands analysiert – das sind die Ergebnisse.

In Deutschlands Städten fehlt es an Wohnraum. Der Nachfragedruck groß und so kommen zum Teil mehrere hundert Anfragen auf ein Mietwohnungsangebot. Im letzten ImmoScout24 WohnBarometer konnten wir deutlich sehen, dass sich die Angebotsmieten weiter in die Höhe schrauben. Da liegt die Überlegung nahe, ob der Immobilienkauf finanziell eine sinnvolle Alternative zur Miete ist.

Wir haben uns darum angeschaut: Was bekommst du für 1.000 bis 1.200 Euro pro Monat? Klar, so pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Wie immer spielt die Lage eine große Rolle. Heißt: Es kommt auf die lokalen Miet- und Kaufpreise an. Und die können regional sehr unterschiedlich ausfallen. Wir wollten deshalb wissen: Wie ist die Lage in den 40 größten Städten Deutschlands? Wie viel Wohnfläche ist drin bei einer Kaltmiete von 1.000 bis 1.200 Euro im Vergleich zu einer Monatsrate für eine Eigentumswohnung? Um es nicht zu kompliziert zu machen, gehen wir für die hypothetische Finanzierung von ein paar festen Werten aus: 20 Prozent Eigenkapitalanteil, ein aktuell realistischer Zinssatz von 3,49 Prozent bei 15-jähriger Bindung und eine Tilgung von zwei Prozent p. a. Daraus ergibt sich ein möglicher Kaufpreis von 275.000 bis 325.000 Euro.

Unsere Analyse zeigt: In knapp der Hälfte der untersuchten Städte nimmt sich die Wohnfläche zur Miete oder zum Kauf nicht viel. Der Unterschied liegt bei unter fünf Quadratmetern. Du bekommst für 1.000 bis 1.200 Euro pro Monat also ähnlich viel Wohnraum zum Kauf wie zur Miete. Gute Nachricht für Kaufsuchende: In neun Städten gibt es für das gleiche Budget beim Kauf einer Eigentumswohnung deutlich mehr Wohnfläche als in einer Mietwohnung. Besonders freuen können sich alle, die in Mönchengladbach oder Dortmund suchen: Wer in Mönchengladbach eine Eigentumswohnung für einen Kaufpreis von 275.000 bis 325.000 Euro kauft, bekommt im Schnitt 120 Quadratmeter. Das sind 21 Quadratmeter mehr Wohnfläche als zur Miete. In Dortmund liegt die Wohnfläche für die gleiche Kaufpreisspanne zwar nur bei 103 Quadratmetern, das sind aber immer noch zehn Quadratmeter mehr Wohnfläche als bei einer Mietwohnung.

Auch bei der Frage, wo es am meisten Wohnfläche fürs monatliche Budget zum Kauf gibt, liegt Mönchengladbach mit den besagten 120 Quadratmetern auf dem ersten Platz. Auf Rang zwei liegt Wuppertal mit rund 117 Quadratmetern, gefolgt von Saarbrücken mit 111 Quadratmetern. Wenig überraschend gibt es in München für das Budget den wenigsten Wohnraum: Hier ist eine Eigentumswohnung nur rund 40 Quadratmeter groß.

Du fragst dich, ob der Immobilienkauf wirklich das richtige für dich ist? Dann folgen hier drei starke Argumente für den Kauf, die du vielleicht noch nicht so auf dem Schirm hast:

Ein starkes Argument für den Kauf: Die Konkurrenz ist niedriger als auf dem Mietmarkt. Und zwar deutlich. Durchschnittlich ist die Nachfrage nach Mietwohnungen ganze 21-mal höher als nach Wohnungen zum Kauf. In den Metropolen nimmt der Druck noch mehr zu: Hier liegt die Nachfrage auf dem Mietmarkt im Schnitt 37-mal höher als auf dem Kaufmarkt. In Hamburg und Berlin ist die Konkurrenz besonders stark: Hier kommen rund 60-mal mehr Anfragen auf eine Mietwohnung als auf eine Kaufwohnung. In München und Köln ist die Nachfrage um ein 46- bis 50-Faches höher. Es interessieren sich durchschnittlich also deutlich weniger Personen für eine Eigentumswohnung als für eine Mietwohnung. Dadurch kannst du die Suche entspannter angehen lassen und mit weniger Druck in die Besichtigungen gehen. Außerdem ist der Verhandlungsspielraum größer, aber dazu später mehr.

Wir sehen es in unseren Daten: Die Mietpreise steigen immer weiter an. Auch wenn du eine Mietwohnung gefunden hast, in der du dauerhaft bleiben möchtest, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass immer mal wieder eine Mieterhöhung eintrudelt. Im Gegensatz dazu bleibt die Monatsrate aber für eine lange Zeit gleich, wenn die Finanzierung abgeschlossen ist. Wenn du also eine monatliche Rate von 1.200 Euro mit einer Laufzeit von 15 Jahren vereinbart hast, dann kannst du dich darauf verlassen, dass du für die nächsten 15 Jahre auch nur diese 1.200 Euro zahlst. Eine Kaltmiete, die 15 Jahre lang nicht angehoben wird? So gut wie undenkbar. Eine Monatsrate bietet dir somit mehr Verlässlichkeit und auf Dauer vermutlich eine niedrigere regelmäßige Belastung.

Argument Nr. 1 hat es gezeigt: Auf dem Mietmarkt herrscht ein enorm hoher Nachfragedruck. Auf dem Kaufmarkt ist die Lage deutlich entspannter. Vorbei sind die Zeiten, in denen sich Kaufinteressierte gegenseitig überbieten mussten, um den Zuschlag zu erhalten. Mittlerweile lässt sich wieder erfolgreich über den Kaufpreis verhandeln. Du musst den Angebotspreis – das ist der Preis, zu dem eine Immobilie bei uns auf der Plattform inseriert wird – also nicht als gesetzt nehmen. Als wir die Daten zuletzt analysiert haben (Dezember 2023) lag die Ersparnis bei durchschnittlich 8,3 Prozent. Wenn du geschickt verhandelst, kannst du also durchaus einen ansehnlichen Preisnachlass rausholen.

Und so schätzt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, die Lage ein:

Der Mietmarkt ist mit rasant steigenden Mieten, Wohnraummangel und einem entsprechend hohen Nachfragedruck konfrontiert. Die Lage wird sich angesichts des unwirtschaftlichen Neubaus in naher Zukunft nicht entspannen und die Mieten werden weiter steigen. Wer aktuell keine Mietwohnung findet und über ausreichend Eigenkapital verfügt, hat bessere Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden und muss dabei in der Regel nur geringfügig Abstriche bei der Wohnfläche in Kauf nehmen. Neben mehr Zeit bei der Auswahl ist die Konkurrenz auch um ein Vielfaches geringer.