Sondertilgung: So mi­ni­mierst du dei­ne Schul­den schnel­ler

Du steckst mitten in einer Baufinanzierung und hast gerade geerbt oder deine Lebensversicherung aufgelöst? Dann könntest du über eine Sondertilgung nachdenken. Das heißt, du bedienst dein Immobiliendarlehen zusätzlich zu den monatlichen Ratenzahlen, die du ohnehin leistest. In diesem Ratgeber liest du, worauf du achten solltest, wenn du mit deiner darlehensgebenden Bank eine Sondertilgung deines Kredits vereinbarst. 

Wenn du gerade in einer Baufinanzierung steckst oder dich über eine Immobilienfinanzierung informierst, ist dir sicherlich schon der Begriff „Sondertilgung“ über den Weg gelaufen. Die Tilgung eines Immobilienkredits dauert in der Regel viele Jahre. Die klassischen monatlichen Ratenzahlungen sind die gängige Methode, ein Darlehen zu begleichen. Es gibt eine Möglichkeit, in deine Tilgung reinzugrätschen und schneller schuldenfrei zu werden: Die Sondertilgung. Wie der Name schon sagt, geht es hier um eine außerplanmäßige Tilgung. Eine Sondertilgung ermöglicht es dir, einen zusätzlichen Betrag auf das Darlehen zu zahlen, um die Gesamtschuld schneller abzubauen. Sondertilgungen können entweder als Einmalzahlung oder in regelmäßigen Abständen erfolgen. 

Die Möglichkeit einer Sondertilgung bei der Baufinanzierung ist im Kreditvertrag zwischen Kreditnehmer:in und der Bank oder dem Finanzinstitut geregelt. Deshalb solltest du die genauen Bedingungen deines Kreditvertrags in Bezug auf Sondertilgungen kennen und verstehen. Die Modalitäten können von Vertrag zu Vertrag variieren. Wenn nötig, kannst du mit deiner Bank  Änderungen vornehmen. Hier sind einige allgemeine Aspekte, die typischerweise in Bezug auf Sondertilgungen bei Baufinanzierungen geregelt werden:

1. Festlegung im Kreditvertrag: Die Bedingungen für Sondertilgungen sind normalerweise im Kreditvertrag festgehalten. Es wird definiert, in welcher Höhe und in welchen Intervallen Sondertilgungen geleistet werden können.
   
2. Höhe der Sondertilgung: Der Kreditvertrag legt fest, ob es eine Obergrenze für Sondertilgungen gibt, entweder als fester Betrag oder als Prozentsatz des ausstehenden Darlehens. Einige Kreditverträge erlauben unbegrenzte Sondertilgungen.
3. Bedingungen und Fristen: Es kann Bedingungen oder Fristen für die Ausübung von Sondertilgungen geben. Zum Beispiel kann der Kreditnehmer nur zu bestimmten Zeitpunkten im Jahr Sondertilgungen vornehmen dürfen, oder es könnte eine Vorankündigungsfrist erforderlich sein
4. Gebühren oder Zinsanpassungen: In einigen Fällen können Gebühren für Sondertilgungen anfallen, oder es könnte zu einer Anpassung der Zinsen kommen. Es ist wichtig zu überprüfen, ob solche Kosten im Kreditvertrag festgelegt sind.
5. Mögliche Einschränkungen: Einige Kreditverträge können Einschränkungen für Sondertilgungen enthalten, insbesondere bei Darlehen mit festen Zinsen. Hierbei könnte es zu Vorfälligkeitsentschädigungen kommen, wenn der Kreditnehmer vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine bestimmte Menge an Kapital zurückzahlt.

Die Höhe der Sondertilgung bei deiner Baufinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die genaue Höhe sollte gut durchdacht sein, du solltest deine finanziellen Bedürfnisse und Ziele berücksichtigen. Es gibt keine feste Regel für die Höhe der Sondertilgung, da dies stark von den individuellen Umständen abhängt. Einige Kreditnehmer wählen eine moderate Sondertilgung, um finanzielle Flexibilität zu wahren, während andere versuchen, so viel wie möglich zusätzlich zu tilgen, um die Gesamtkosten des Darlehens zu reduzieren. Hier sind einige Überlegungen:

• Finanzielle Situation: Die Höhe der Sondertilgung sollte in erster Linie von deiner finanziellen Situation abhängen. Es ist wichtig sicherzustellen, dass genügend finanzielle Reserven für laufende Ausgaben, Notfälle und andere Verpflichtungen vorhanden sind.
  
• Rückzahlungsziel: Du solltest überlegen, welches Ziel du mit der Sondertilgung verfolgst. Möchtest du die Laufzeit deines Kredits verkürzen, die monatliche Belastung reduzieren oder die Gesamtkosten des Darlehens minimieren?
• Kreditkonditionen: Es ist wichtig, die Bedingungen des Kreditvertrags zu prüfen. Manche Kredite erlauben unbegrenzte Sondertilgungen, während andere Begrenzungen oder Gebühren dafür vorsehen. 
• Festzins oder variable Zinsen: Es ist auch bedeutsam, welche Darlehensform du bedienst: Bei Darlehen mit variablem Zinssatz könnte eine höhere Sondertilgung sinnvoll sein, um das Zinsänderungsrisiko zu reduzieren. Bei Festzinsdarlehen sollte man auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen achten.
• Andere finanzielle Ziele: Es ist wichtig, andere finanzielle Ziele nicht zu vernachlässigen. Wenn beispielsweise andere Schulden existieren oder langfristige Sparziele verfolgt werden, sollten diese ebenfalls berücksichtigt werden.

Es ist wichtig, dass du die genauen Modalitäten im Kreditvertrag kennst. Denn die Überweisung einer Sondertilgung bei einer Baufinanzierung erfolgt in der Regel gemäß den im Kreditvertrag festgelegten Bedingungen. Wenn Klärungsbedarf besteht, solltest du direkt mit deinem kreditgebendem Institut Kontakt aufnehmen. So kannst du  sicherstellen, dass die Sondertilgung reibungslos abläuft und den gewünschten Effekt auf deine Baufinanzierung hat.

Hier sind zwei Punkte, die die zeitliche Abwicklung einer Sondertilgung beeinflussen können:

• Vereinbarungen im Kreditvertrag: Der Kreditvertrag enthält die genauen Bedingungen für Sondertilgungen, einschließlich der Häufigkeit, des Zeitpunkts und der möglichen Beträge. Es ist wichtig, diese Bedingungen sorgfältig zu prüfen, um zu verstehen, wann Sondertilgungen vorgenommen werden können.
• Fristen für Sondertilgungen: Der Kreditvertrag kann festlegen, ob es bestimmte Fristen oder einen bestimmten Zeitpunkt gibt, zu denen Sondertilgungen eingereicht werden können. Einige Darlehen erlauben Sondertilgungen nur zu bestimmten Terminen oder nach einer bestimmten Vorankündigungsfrist.

Die Häufigkeit von Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ist im Kreditvertrag festgelegt. Üblicherweise sind Sondertilgungen einmal pro Jahr möglich. Der Zeitpunkt kann sogar vertraglich beschlossen sein. Es kann aber auch während des Jahres nach Absprache mit dem Kreditgeber erfolgen. Es kann auch andere Regelungen geben. Hier zwei andere mögliche Varianten:

• Sondertilgungen sind mehrmals im Jahr möglich. 
• Über die gesamte Laufzeit des Kredits darfst du nur ein Mal eine Sondertilgung tätigen. 

Zusätzlich sollte dir bekannt sein, dass einige Kreditverträge Gebühren für Sondertilgungen vorsehen. Banken können auch bestimmte Bedingungen, wie eine Vorankündigungsfrist, festlegen. Wenn du unsicher bist, genügt ein Blick in deinen Darlehensvertrag. Wenn die Unsicherheit nicht aus der Welt geräumt ist, solltest du deine Fragen mit deiner Bank klären.

Ob Sondertilgung oder Sparen – es sollte individuell abgewogen werden. Ganz nach deiner persönlichen finanziellen und sozialen Situation solltest du dich für die eine oder andere Option entscheiden. 

Das sind die Vorteile der zwei Möglichkeiten: 

Beide Optionen haben auch ihre Nachteile:  

Erweiterte Sondertilgungsrechte bei der Baufinanzierung vereinbarst du in der Regel schon bei Vertragsabschluss. Die erweiterten Sondertilgungsrechte gehen über die üblichen vertraglichen Vereinbarungen hinaus. Diese erweiterten Rechte bieten dir mehr Flexibilität, deine Schulden schneller zu tilgen. Hier sind einige Aspekte, die erweiterte Sondertilgungsrechte charakterisieren können:

• Höherer Prozentsatz der Sondertilgung: Statt des üblichen begrenzten Prozentsatzes der ursprünglichen Kreditsumme, der für Sondertilgungen erlaubt ist (typischerweise etwa fünf Prozent), könnten erweiterte Sondertilgungsrechte es gestatten, einen höheren Prozentsatz der Kreditsumme außerplanmäßig zu tilgen.
• Mehrere Sondertilgungen pro Jahr: Einige Kreditverträge erlauben nur eine Sondertilgung pro Jahr. Erweiterte Rechte könnten dem Kreditnehmer gestatten, mehrmals pro Jahr zusätzliche Tilgungen vorzunehmen.
• Keine oder niedrigere Gebühren: In einigen Fällen könnten erweiterte Sondertilgungsrechte ohne zusätzliche Gebühren verbunden sein oder mit niedrigeren Gebühren im Vergleich zu standardmäßigen Sondertilgungen.
• Sondertilgung unabhängig von Zinsbindungsfrist: Manche Verträge gestatten Sondertilgungen nur zu bestimmten Zeitpunkten oder innerhalb bestimmter Phasen der Zinsbindungsfrist. Erweiterte Rechte könnten es dem Kreditnehmer erlauben, unabhängig von der Zinsbindung zusätzliche Tilgungen vorzunehmen. 
• Freie Wahl des Tilgungsbetrags: Während normale Sondertilgungen oft an bestimmte Beträge gebunden sind, könnten erweiterte Rechte dem Kreditnehmer erlauben, den Tilgungsbetrag flexibel zu wählen, solange er innerhalb bestimmter Grenzen liegt.

Die steuerlichen Auswirkungen von Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung können je nach Land und den dort geltenden Steuergesetzen variieren. In vielen Ländern sind Sondertilgungen steuerlich nicht direkt absetzbar. In Deutschland können die gezahlten Zinsen für das Baufinanzierungsdarlehen unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden. Sondertilgungen selbst sind jedoch in der Regel nicht direkt absetzbar. Auch wenn Sondertilgungen nicht direkt steuerlich absetzbar sind, können sie indirekte Vorteile bieten, wie zum Beispiel die Einsparung von Zinsen und eine schnellere Schuldenfreiheit.

Eine Sondertilgung bei einer Baufinanzierung kann sich auf die Zinsen in mehreren Weisen auswirken:

Reduzierung der Restschuld: Durch eine Sondertilgung wird der ausstehende Kreditbetrag reduziert. Da Zinsen in der Regel auf die Restschuld berechnet werden, führt eine geringere Restschuld zu niedrigeren Zinsen.

Verringerung der Gesamtkosten: Da Zinsen oft einen bedeutenden Teil der Gesamtkosten einer Baufinanzierung ausmachen, kann eine Sondertilgung die Gesamtkosten des Darlehens reduzieren. Du zahlst weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit des Kredits.

Verkürzung der Zinsbindungsdauer: Eine Sondertilgung kann dazu beitragen, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen. Mit einer kürzeren Laufzeit zahlst du insgesamt weniger Zinsen, da der Zeitraum, über den Zinsen berechnet werden, verkürzt wird.

Zinsersparnis über die Zeit: Da die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, führt jede Sondertilgung zu einer anhaltenden Zinsersparnis für die verbleibende Laufzeit des Darlehens.

Die Nutzung von Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung kann mindestens diese sieben Vorteile bieten:

• Schnellere Schuldenfreiheit: Sondertilgungen ermöglichen es dir, deinen ausstehenden Kreditbetrag schneller zu reduzieren. Dies führt zu einer früheren Schuldenfreiheit und entlastet dich zügig.
  
• Reduzierung der Gesamtkosten: Durch die Verringerung der Restschuld mit Sondertilgungen zahlst du insgesamt weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens. Dies kann zu erheblichen Kosteneinsparungen führen.
• Niedrigere monatliche Belastung: Wenn du regelmäßig Sondertilgungen leistest, wird die Restschuld des Darlehens schneller abgetragen. Dies führt zu einer Reduzierung des Tilgungsanteils in den monatlichen Raten, was zu einer insgesamt niedrigeren monatlichen Belastung führt.
• Finanzielle Flexibilität: Wenn du finanzielle Mittel zur Verfügung hast, können Sondertilgungen eine flexible Möglichkeit bieten, diese Mittel zu nutzen. Du kannst größere Geldbeträge, wie zum Beispiel Bonuszahlungen oder Erbschaften, in die Baufinanzierung einbringen.
• Zinsermäßigungen: Durch die Reduzierung der Restschuld durch Sondertilgungen profitierst du von Zinsermäßigungen. Je niedriger die Restschuld, desto geringer sind die Zinsen, die auf diese Restschuld berechnet werden.
• Möglicher Verzicht auf Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einigen Kreditverträgen kann eine Sondertilgung dazu führen, dass bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung keine oder nur geringe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. 
• Schnellere Eigenkapitalbildung: Durch die Reduzierung der Restschuld baust du schneller Eigenkapital in deine Immobilie auf, was langfristig zu einem höheren Immobilienwert und einer verbesserten finanziellen Position führen kann.

Die Entscheidung, trotz Inflation eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung vorzunehmen, hängt von verschiedenen Faktoren ab und sollte individuell abgewogen werden. Die Vorteile, die eine Sondertilgung bietet bleiben bestehen, doch während einer Inflation gelten andere Zustände: So verringert sich der Wert des Geldes. Eine Sondertilgung könnte daher dazu beitragen, den Wert des Darlehens zu verringern und potenzielle Verluste durch Geldentwertung zu minimieren. Allerdings können die Raten während einer Inflation die Zinssätze negativ beeinflussen. Wenn die Inflation die Zinsen steigen lässt, steigen auch deine monatlichen Kosten.

Eine Sondertilgung bei einer Baufinanzierung ist nicht in jeder Situation sinnvoll. Es gibt aber auch Umstände, in den eine Sondertilgung vorteilhaft sein kann. Wenn die Zinsen für das Baufinanzierungsdarlehen relativ hoch sind, kann eine Sondertilgung dabei helfen, die Gesamtkosten des Darlehens zu reduzieren. Sind die Zinsen für das Darlehen allerdings sehr niedrig, kannst du wohlmöglich dein Geld besser nutzen, indem du nach renditeträchtigen Investitionen Ausschau hältst. Deshalb ist es ratsam, die Zinskonditionen zu prüfen, wenn du über eine Sondertilgung nachdenkst.