Was be­deu­tet Til­gung beim Haus­kauf?

Die Rückzahlung eines Kredits ist die Tilgung. Beim Immobilienkauf ist die Tilgungsplanung entscheidend. Denn die Tilgung, ihre Höhe und ihre Laufzeit, beeinflusst die Gesamtkosten des Darlehens. In diesem Ratgeber liest du, wie du mit der richtigen Tilgungsstrategie Geld sparen kannst.

Tilgung bedeutet schlicht Rückzahlung. Es geht darum, eine Schuld auszugleichen. Du leihst dir etwa Geld bei einer Bank, die Schulden musst du in einer festgelegten Zeit zurückzahlen bzw. tilgen.

Bei der Immobilienfinanzierung ist die Tilgung mit Zinsen verbunden. Du tilgst also nicht nur eine bestimmte monatliche Rate ab, sondern zahlst dazu noch Zinsen.

Die Bank fordert die Zinsen als Gebühr dafür, dass sie dir überhaupt Geld leiht. Als Immobilienkäufer:in vereinbarst du mit deiner Hausbank einen Tilgungsplan, in dem die Höhe und die Fälligkeit der Zahlungen vereinbart werden. Dieser Plan ist für beide Seiten bindend und berücksichtigt die Darlehenshöhe sowie deine Einnahmen und Ausgaben.

Die Höhe deiner monatlichen Tilgungssumme sollte so hoch sein, dass du die Rückzahlung stemmen kannst. Gleichzeitig solltest du dir nicht zu viel zumuten, damit du dich nicht finanziell übernimmst. Die monatliche Rate für deine Baufinanzierung setzt sich aus zwei Teilen zusammen, einem Tilgungteil und einem Zinsanteil.

Es gilt dabei: Je niedriger dein Zinssatz von Beginn an ist, desto mehr Schulden kannst du mit deiner Monatsrate tilgen.

Banken verlangen in der Regel eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens einem Prozent pro Jahr. Die meisten Kund:innen entscheiden sich für eine Tilgungsrate von zwei Prozent. Der Vorteil: Du hast schneller rückgezahlt und hast weniger Zinskosten.

Es gibt diverse Arten von Tilgungen, die bei der Rückzahlung eines Darlehens verwendet werden können.

Hier sind einige gängige Tilgungsarten:

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Laufzeit des Darlehens konstant. Diese Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Laufzeit des Darlehens besteht der Tilgungsanteil an der Rate aus einem kleinen Teil, während der Zinsanteil hoch ist. Im Laufe der Zeit erhöht sich der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil abnimmt.

Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate konstant, während sich der Zinsanteil im Laufe der Zeit ändern kann. Dies bedeutet, dass die monatliche Rate abnimmt, da der ausstehende Darlehensbetrag sinkt.

Bei einem endfälligen Darlehen wird der gesamte Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit in einer einzigen Zahlung zurückgezahlt. Während der Laufzeit des Darlehens werden in der Regel nur Zinsen gezahlt.

Bei einer abgestuften Tilgung werden die Tilgungsraten im Laufe der Zeit schrittweise erhöht. Dies bedeutet, dass die monatliche Rate zu Beginn niedriger ist und sich im Laufe der Zeit erhöht.

Um den Unterschied zwischen den verschiedenen Tilgungsarten zu verdeutlichen, werden ein gängiges Annuitätendarlehen mit einem Tilgungsdarlehen verglichen.

Die Darlehenshöhe beträgt in beiden Fällen 200.000 Euro. Du kannst anhand der Tabellen sehen, dass

• bei einem Annuitätendarlehen nach zehn Jahren eine Restschuld in Höhe von 80.975,51 Euro und
• bei einem Tilgungsdarlehen bei 123.562,25 Euro.

Das macht eine Differenz von 42.586,74 Euro.

Gehen wir davon aus, dass die monatliche Rate 1.200 Euro beträgt.

In jedem Fall ist es sinnvoll, einen Tilgungsplan zu erstellen. So ein Plan ist ein nützliches Instrument zur Verwaltung und Planung der Rückzahlung deines Darlehens. Du behältst die Übersicht über deine Zahlungen. Du kannst an deinem Tilgungsplan ablesen,

• wie sich deine monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit verändert haben und
• wie viel du noch zurückzahlen musst.

Dadurch kannst du deine monatlichen Ausgaben besser planen und dein Budget entsprechend anpassen. Mit einem Tilgungsplan kannst du auch etwaige Sondertilgungen planen und verfolgen.

Prüfe in deinem Darlehensvertrag, ob du die Möglichkeit hast, einen Tilgungswechsel vorzunehmen. Einige Banken bieten die Flexibilität, die Tilgungsrate während der Laufzeit des Darlehens zu ändern, während in anderen Fällen die Tilgungsrate festgelegt ist und nicht geändert werden kann. Aufschluss gibt dir dein Kreditvertrag.

Wenn die Option auf einen Wechsel nicht vereinbart wurde, kannst du zusätzliche Zahlungen leisten, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Überprüfe auch hier die Bedingungen deines Darlehensvertrags. Hast du die Möglichkeit von Sondertilgungen? Doch Vorsicht: Hier können auch hohe Gebühren fällig werden.

Allerdings kann es zu Situationen kommen, in der die eine oder andere Bank dir alternative Zahlungspläne anbietet. Einige Kreditgeber bieten etwa die Möglichkeit eines Zahlungsaufschubs an, bei dem die Tilgungszahlungen für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt werden können.

Dies kann etwa bei

• plötzlicher Arbeitslosigkeit,
• Krankheit oder
• anderen unvorhergesehenen finanziellen Notfällen

der Fall sein. Einen solchen Zahlungsaufschub musst du von deiner Bank genehmigen lassen. Es kann allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Du kannst mit deiner Hausbank auch eine vorübergehende Reduzierung der Tilgungsrate oder eine Verlängerung der Laufzeit des Darlehens vereinbaren, wenn es darum geht, deine monatlichen Raten zu verringern.

Eine andere Option könnte die Umschuldung oder Refinanzierung des Darlehens sein, um die monatliche Tilgung zu senken. Allerdings musst du in diesem Fall einen neuen Kreditgeber mit günstigeren Konditionen suchen und finden.

Die "anfängliche Tilgung" bezieht sich auf den Prozentsatz des Darlehensbetrags, der zu Beginn der Rückzahlungsphase eines Darlehens zur Tilgung verwendet wird. In den meisten Fällen bleibt die anfängliche Tilgungsrate während eines festen Zeitraums konstant. Die Wahl der anfänglichen Tilgungsrate hängt von deiner finanziellen Situation und deinen langfristigen Zielen ab.

Eine höhere, anfängliche Tilgung führt zur schnelleren Rückzahlung des Darlehens. Es verringert die Gesamtkosten, denn es müssen weniger Zinsen über die Laufzeit gezahlt werden. Allerdings führt eine höhere anfängliche Tilgung auch zu höheren monatlichen Zahlungen. Mit einer kleineren anfänglichen Tilgung ist deine Monatsrate entsprechend niedrig.

Ein tilgungsfreies Darlehen bedeutet nicht, dass du deine Schulden nicht zurückzahlen musst. Einen tilgungsfreien Kredit musst du mit deiner Bank vereinbaren. Du zahlst dann während eines festgelegten Zeitraums lediglich die anfallenden Zinsen, aber keine Tilgung des Kapitals. Deine monatlichen Zahlungen dienen ausschließlich dazu, die Zinsen auf den ausstehenden Kreditbetrag zu decken, während der ursprünglich aufgenommene Kreditbetrag unverändert bleibt.

Es kann für dich vorteilhaft sein, in den ersten Jahren niedrigere monatliche Zahlungen zu haben, um deinen finanziellen Spielraum zu erhöhen. Allerdings bedeutet dies auch, dass du am Ende der tilgungsfreien Periode entweder die gesamte Darlehenssumme auf einmal zurückzahlen oder in eine Tilgungsphase übergehen muss, in der sowohl Zinsen als auch Kapital zurückgezahlt werden.

Ein tilgungsfreies Darlehen kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, bietet aber auch potenzielle Risiken. Hier sind einige Überlegungen:

Die Entscheidung zwischen einer hohen oder niedrigen Tilgungsrate hängt zunächst von deiner finanziellen Situation, deinen Plänen und deinen langfristigen Zielen ab. Es gibt keine "richtige" oder "falsche" Antwort auf die Frage, ob eine hohe oder niedrige Tilgungsrate besser ist.

Hier sind einige Überlegungen dazu:

• Schnellere Rückzahlung des Darlehens: Mit einer höheren Tilgungsrate kannst du dein Darlehen schneller tilgen und bist entsprechend schnell schuldenfrei.
• Niedrigere monatliche Zahlungen: Eine niedrigere Tilgungsrate führt zu niedrigeren monatlichen Zahlungen, was deine kurzfristige finanzielle Belastung verringert, das kann deinen finanziellen Spielraum erhöhen.
• Langfristige Zinsen: Eine höhere Tilgungsrate reduziert die Gesamtkosten des Darlehens, da weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens gezahlt werden müssen. Dies kann insbesondere bei Darlehen mit höheren Zinssätzen von Vorteil sein.