Beim Verkauf der Mietwohnung oder des Mietshauses fürchten Mieter:innen oft eine Mieterhöhung oder gar eine Kündigung. Jedoch gilt der wichtige Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wann der:die neue Vermieter:in die Miete erhöhen darf und welche Rechte du als Mieter:in hast, liest du in diesem Ratgeber.
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Gemäß § 566 BGB tritt der:die neue Eigentümer:in an die Stelle von dem:der Verkäufer:in und übernimmt alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Für neue Eigentümer:innen gelten also die gleichen Voraussetzungen bei der Mieterhöhung wie bei ihren Vorgänger:innen.
Handelt es sich bei der Miete um eine Index- oder Staffelmiete, dann gelten nach einem Eigentumswechsel weiterhin die jeweiligen Regelungen im Mietvertrag.
Bei der allgemein üblichen Vergleichsmiete gelten ebenfalls weiterhin alle Bestimmungen des zugrundeliegenden Mietvertrages.
Der Wechsel von Eigentümer:innen einer vermieteten Immobilie führt weder automatisch zu einer Mieterhöhung noch zu sonstigen Änderungen im Mietvertrag. Vielmehr gilt hier das Prinzip, dass für eine Erhöhung der monatlichen Miete dieselben Voraussetzungen gelten wie vor dem Verkauf der Mietimmobilie. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen der Vergleichsmiete, Staffelmiete und Indexmiete.
- Bei jeder Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten, an der sich Vermieter:innen orientieren müssen. Die Miete darf maximal zehn Prozent über dieser Vergleichsmiete liegen.
- Die Vergleichsmiete muss laut § 558 BGB immer mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung angekündigt werden. Mieter:innen steht dabei eine Bedenk- und Prüfzeit von drei Monaten zu, sodass die Mieterhöhung für den 16. Monat nach der letzten Mieterhöhung wirksam wird.
- Nach § 558 Abs.3 BGB darf die Miete sich innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze).
- Bei der Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf die jährliche Miete um maximal acht Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB).
- Eine vereinbarte Indexmiete darf maximal einmal im Jahr erhöht beziehungsweise an den Verbraucherpreisindex angepasst werden (§ 557b Abs. 2 BGB).
- Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen darf bei einer vereinbarten Indexmiete jedoch nur dann erfolgen, wenn der:die Vermieter:in nicht für die Umstände der erforderlichen Modernisierung verantwortlich ist (§ 557b Abs. 2 S. 2 BGB).
- Bei einer Staffelmiete muss die Miethöhe mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557 Abs. 2 BGB).
- Wenn nur ein geringes Angebot an Wohnmietraum besteht, darf zur Ausnutzung dieses Umstandes die Staffelmiete nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 5 Abs. 2 WiStrG).
Damit die Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel erlaubt ist, muss laut § 558 Abs. 1 BGB ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegen. Vermietende müssen Mietparteien das Verlangen in Textform mitteilen und begründen, etwa durch einen Mietspiegel, ein Gutachten oder durch den Hinweis auf die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen.
Neben dieser förmlichen Aufforderung muss das Verlangen auch an alle Mietparteien gerichtet sein und wichtige Anlagen enthalten. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen ungültig. Auch eine bloße Zahlungsaufforderung ist nicht ausreichend.
Als Mieter:in hast du dann eine mindestens zweimonatige gesetzliche Frist, in der du über die Zustimmung oder Ablehnung des Mieterhöhungsverlangens entscheiden kannst. Bei Zustimmung musst du ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete zahlen. Bei Ablehnung können Vermietende innerhalb von drei weiteren Monaten eine gerichtliche Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.
Bei einer Staffelmiete ist bereits bei Abschluss des Mietvertrages klar, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöhen wird. Eine zusätzliche Ankündigung oder dergleichen ist hier nicht erforderlich. Soll bei der Indexmiete eine Mieterhöhung erfolgen, reicht eine einfaches Informationsschreiben von dem:der Vermieter:in, in welchem die Mieterhöhung angekündigt und die neue Höhe erläutert wird.
- Prüfe das Verlangen auf den Grund für die Mieterhöhung. Der Eigentumswechsel allein ist zum Beispiel kein gültiger Grund.
- Falls die Mieterhöhung über den Mietspiegel, die Kappungsgrenze oder über acht Prozent der Modernisierungskosten liegt, kannst du ihr wirksam widersprechen.
- Falls der:die Vermieter:in den Widerspruch ablehnt oder du dich nicht mit ihm:ihr einigen kannst , helfen Rechtsexpert:innen dabei, die Mieterhöhung vor Gericht anzufechten und dort die Miete festlegen zu lassen.
Beim Kauf einer Wohnung übernehmen neue Eigentümer:innen automatisch das bestehende Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Laut § 566 gilt hier der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Neue Eigentümer:innen müssen daher die alten Mietverträge übernehmen und haben auch keine anderen Voraussetzungen zur Mieterhöhung als die vorigen Vermieter:innen.
Die Kündigung des Mietvertrags ist nur unter denselben Bedingungen, die auch für die vorherigen Besitzer:innen galten, möglich. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss zum Beispiel die geltende Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten eingehalten werden.
Wenn neue Vermietende die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben haben, erhalten sie laut § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes ein Sonderkündigungsrecht und können davon bis zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin Gebrauch machen. Beim Abschluss von Mietverträgen mit neuen Mietenden ist hier gegebenenfalls auch eine Mieterhöhung möglich.
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Wie viel Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel?
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Die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei einer Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel zu beachten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete somit nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bei beliebten Wohngebieten sogar nur um 15 Prozent.
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Wie schnell darf ein:e neue:r Vermieter:in die Miete erhöhen?
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Die Miete kann erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der:ie Vermieter:in darf aller frühstens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken. Außerdem muss der:ie Vermieter:in eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen.
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Wie viel darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden?
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Der:ie Vermieter:in darf grundsätzlich die Miete innerhalb von drei Jahren um max. 20 Prozent erhöhen. Somit ist die Kappungsgrenze bei Neuvermietung zu beachten.
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Was passiert mit Mietvertrag wenn Eigentümer wechselt?
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Kauf bricht nicht Miete gilt in Deutschland. Somit bedeutet dies, dass der bestehende Mietvertrag auch nach dem Eigentümerwechsel unverändert weiter gilt.
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