Miet­er­hö­hung nach Mo­der­ni­sie­rung: Wor­auf gilt es zu ach­ten?

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist ein ewiger Zankapfel zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Hier lesen Sie, wann eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist, wie sie laut Mietrecht angekündigt werden muss und um wie viel die Miete maximal erhöht werden darf.

Grundsätzlich dürfen Vermieter:innen die Miete erhöhen, nachdem sie eine Modernisierung gemäß des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durchgeführt haben. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist also gerechtfertigt bei baulichen Veränderungen,

• „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)“ - § 555b Nr.1 BGB
• „durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird“ - § 555b Nr.3 BGB
• „durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird“ - § 555b Nr.4 BGB
• „durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden“ - § 555b Nr.5 BGB
• „die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ - § 555b Nr.6 BGB

Vermieter:innen sind außerdem dazu verpflichtet, die Maßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Eine Ausnahme ist dann gegeben, wenn die Maßnahme keine erhebliche Einwirkung auf die Mietsache hat. Bei sofort fälligen Maßnahmen wie etwa dringenden Reparaturen nach Rohrbrüchen kann die Erhaltungsmaßnahme auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden. Eine Mieterhöhung nach derartigen Maßnahmen ist nicht erlaubt.

Die Frist für die Mieterhöhung bei Modernisierung beträgt laut § 559b Abs.2 BGB drei Monate. Mieter:innen müssen dementsprechend die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Ankündigung zur Mieterhöhung bezahlen. Diese Frist verlängert sich um weitere sechs Monate, wenn Vermieter:innen die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht ordnungsgemäß mitgeteilt haben oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 Prozent höher ist als die mitgeteilte.

Wenn der Fenstertausch als Maßnahme einer energetischen Sanierung vorgenommen wird, ist auch hier eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erlaubt. Das gilt selbst dann, wenn es sich nicht um dringend nötige Arbeiten handelt.

Mietparteien müssen den Fenstertausch aus Dämmungsgründen akzeptieren. Allerdings gilt es als nicht zumutbar, dies im Winter durchzuführen. Zudem gilt ebenfalls, dass die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus angekündigt wurde. Werden defekte Fenster mit vergleichbaren Modellen ausgetauscht, ist eine Mieterhöhung wegen neuer Fenster normalerweise nicht möglich.

Auch Mieterhöhungen bei neuen Heizungen sind häufig ein Streitpunkt. Da sie in den allermeisten Fällen eine Modernisierung darstellen und den Gebäudewert erhöhen, ist auch hier eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gerechtfertigt. Wenn der Heizungstausch beispielsweise 20.000 Euro kostet, dürfen Vermietende acht Prozent davon – 1.600 Euro pro Jahr – auf die Mietparteien umlegen.

Bei Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB handelt es sich um bauliche Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietimmobilie beitragen. Allgemein gesprochen handelt es sich dabei um Wartungsarbeiten, Reparaturen und den Austausch von defekten Geräten. Typische Maßnahmen der Instandhaltung sind:

• Wartungsarbeiten am Aufzug
• Wartungen an technischen Geräten (z.B. Waschmaschinen im Waschkeller)
• Frischer Anstrich der verwitterten Außenfassade
• Sonstige Ausbesserungsarbeiten

Bei Instandsetzungsmaßnahmen geht es vielmehr darum, den ordnungsgemäßen Zustand einer Mietsache wiederherzustellen. Meist führen erhebliche Mängel und Schäden zur Notwendigkeit der Instandsetzung. Dazu zählen folgende Beispiele:

• Ausfall des Aufzugs
• Austausch einer defekten Heizung
• defekte Messgeräte an technischen Anlagen

Laut § 559 BGB handelt es sich bei der Modernisierungsumlage um eine besondere Form der Mieterhöhung. Hier gilt seit dem 1. Januar 2019, dass Vermieter:innen die jährliche Miete um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen dürfen. Früher waren es sogar elf Prozent.

Hinzu gilt eine weitere Grenze bei der Mieterhöhung nach Modernisierung: Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen (§ 559 Abs.3a BGB). Dies ist vor allem dann relevant, wenn Vermietende über die Jahre verteilt mehrere Modernisierungsmaßnahmen planen.

Für die Ankündigung der Mieterhöhung müssen Vermieter:innen bestimmte Vorgaben erfüllen. Diese werden in § 559b BGB vorgegeben. Zunächst einmal bedarf die Modernisierungserhöhung der Textform. Hier sind E-Mails bereits ausreichend.

In dem Schreiben müssen Vermietende anschließend erklären, wann die Arbeiten beginnen und enden, warum sie nötig sind und was genau gemacht wird. Zusätzlich sollte eine Kostenberechnung für die geplanten Modernisierungsmaßnahmen beiliegen, aus der der voraussichtliche Betrag der Mieterhöhung hervorgeht.

Vermieter:innen müssen die Mietparteien auch darauf hinweisen, dass diese bei einem vorliegenden Härtefall Einspruch einlegen dürfen. Wenn Mieter:innen keinen Einspruch einlegen, aber die Handwerker:innen in die Wohnung lassen, gilt die Mieterhöhung als akzeptiert. Schon mit Beginn des dritten Monats, nachdem die Mieter:innen das Erhöhungsschreiben erhalten haben, gilt die erhöhte Miete.

Grundsätzlich müssen Mieter:innen Modernisierungsmaßnahmen dulden, die die Wohnung aufwerten. Häufig handelt es sich um Maßnahmen, die die Lebensqualität erhöhen – etwa durch den Einbau eines Balkons oder eines Aufzugs. Andere Arbeiten helfen Mieter:innen dabei, Energie und Wasser einzusparen.

Jedoch dürfen Mieter:innen sich gegen die Mieterhöhung und gegen die Modernisierungsarbeiten selbst wehren, wenn ein Härtefall vorliegt. Dies ist in den folgenden Situationen gegeben:

• Der Auszug der Mieter:innen steht kurz bevor.
• Maßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder das Austauschen der Fenster sollen in der kalten Jahreszeit stattfinden.
• Die erhöhte Miete beträgt mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens der Mieter:innen.
• Durch die Modernisierung ist ein zeitweiliger Umzug nötig, aber aufgrund von Krankheit, Alter oder Schwangerschaft nicht zumutbar. Für Studierende sind auch Prüfungszeiten ein Härtefall, der den kurzzeitigen Umzug abwehrt.

Bei einem Härtefall müssen Mieter:innen sich mit Details zu ihrer Situation an die:den Vermieter:in wenden. Hier gilt der Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung zur Mieterhöhung folgt, als Ultimatum. Dies ergibt sich aus § 555d Absatz 3 BGB:

„Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. […]“

Zusätzlich zu den Härtefall-Regelungen sollten Vermieter:innen auch wissen, dass Mieter:innen während der Modernisierung möglicherweise eine Mietminderung vornehmen dürfen. 

Eventuelle Schäden in und an Mietwohnungen muss der:die Vermieter:in ersetzen. Auch Kosten, die der Mietpartei durch der Bauarbeiten entsteht, müssen von dem:der Vermieter:in übernommen werden. Dazu können Reinigungskosten oder Mietkosten für eine Ausweichwohnung gehören.

Vermieter:innen sollten viel Wert auf ein gutes Verhältnis zu den Mieter:innen legen. So können sie im Zweifelsfall hohe Kosten und strenge Mietminderungen vermeiden. Als Teil einer guten Beziehung ist es wichtig, die Modernisierung frühzeitig anzukündigen, den Mieter:innen Ausweichoptionen anzubieten und die Arbeiten so wenig störend wie möglich zu gestalten.