Der Kün­di­gungs­schutz für Mie­ter: Das ist wich­tig

Wenn du einen unbefristeten Mietvertrag hast, kannst du nicht ohne Weiteres vor die Tür gesetzt werden. Kündigt dir dein:e Vermieter:in, so müssen dafür gute Gründe vorliegen. Selbst dann bleibt dir in bestimmten Situationen das Recht auf Widerspruch. Wann der Kündigungsschutz der Wohnung oder des Hauses greift und was bei einer fristlosen Kündigung zu tun ist, erfährst du hier. 

Das Mietrecht stattet Mieter:innen mit vielen Rechten aus. So darfst du, wenn du Miete zahlst, den Mietvertrag jederzeit fristgerecht kündigen – Gründe hierfür musst du nicht angeben. Das sieht für Vermieter:innen anders aus. Mieter:innen kündigen, ohne einen Grund vorweisen zu können, ist nicht gestattet. Die häufigsten Kündigungsgründe von Vermieter:innen sind: 

• Der:die Mieter:in verletzt vertragliche Verpflichtungen, wenn er sich im Mietrückstand befindet oder die Wohnung zweckentfremdet.
  
• Der:die Vermieter:in meldet Eigenbedarf an, weil er:sie oder ein:e Familienangehörige:r die Wohnung selbst nutzen will. Auch Familienzuwachs gilt als Grund.
• Vermieter:innen werden durch den Mietvertrag an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert. Sprich, ein geplanter Verkauf der Wohnung lässt sich zum Beispiel nicht realisieren, weil diese vermietet ist.

Keine Regel ohne Ausnahmen, und das gilt auch hier: Denn sofern es sich um eine von Mieter:in und Vermieter:in gemeinsam genutzte Wohnung handelt, etwa um eine Einliegerwohnung, dann dürfen auch Vermieter:innen den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate (in der Regel also auf insgesamt sechs Monate). Denn bei ordentlichen Kündigungen müssen stets Fristen berücksichtigt werden, die in der Regel länger sind, je älter das Mietverhältnis ist.

Mieter:innen haben in bestimmten Fällen das Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Vermieter:innen, wie eben erwähnt, allerdings auch. Der häufigste Grund ist der Mietrückstand: Wenn du mindestens zwei Monate deine Miete nicht bezahlt hast, kann dein:e Vermieter:in dir fristlos kündigen. Das Recht zur Kündigung gilt auch, wenn dir eine dauerhafte Störung des Mietverhältnisses zur Last gelegt werden kann. Das gilt zum Beispiel dann, wenn du deine:n Vermieter:in bedroht oder beleidigt haben solltest.

Es gibt Fälle, in denen Vermieter:innen versuchen, Mieter:innen fristlos zu kündigen, indem sie einen triftigen Grund nur vortäuschen beziehungsweise behaupten, es läge ein solcher Grund vor. In diesen Fällen kannst du Schadensersatz fordern.

Es gibt eine Reihe von Fällen, bei denen Mieter:innen einen besonderen Kündigungsschutz des Mietvertrags durch den:die Vermieter:in genießen. Dieser Schutz ist per Gesetz geregelt. Die relevanten Klauseln finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie im Mietrecht, das ein Teil des BGB darstellt, und zwar in den Paragrafen 573 bis 577a. Nachfolgend stellen wir einige dieser Fälle vor.

Kein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

Wenn die Wohnung, für die du Miete bezahlst, verkauft wird und die Eigentümer:innen wechselt, so liegt kein ausreichender Grund für die Kündigung durch die neuen Besitzer:innen vor. Das gilt auch dann, wenn Mietverträge mit den Vorvermieter:innen nur mündlich geschlossen worden sind. Ein neuer Mietvertrag darf in diesem Fall nicht aufgesetzt werden.

Sonderschutz bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Immer wieder werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In dem Fall dürfen die neuen Eigentümer:innen zwar Eigenbedarfskündigungen aussprechen – allerdings frühestens drei Jahre nach dem Erwerb. Diese Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch. Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen die Bundesländer die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Ist eine Teilkündigung rechtens?

Die Kündigung von einzelnen Teilen oder Räumen einer Mietwohnung ist Vermieter:innen mit ein paar wenigen Ausnahmen nicht erlaubt. Ist etwa eine Garage mit der Wohnung vermietet worden, so greift für Mieter:innen ein Kündigungsschutz: Eine separate Kündigung der Garage ist nicht zulässig. Ausnahmen gelten dann, wenn Vermieter:innen einzelne Räume dazu benutzen möchten, diese innerhalb des Gebäudes zur Schaffung neuer Mietwohnungen umzuwandeln. Dabei darf jedoch kein direkter Wohnraum betroffen sein, die Regelung gilt nur für Keller- oder Abstellräume, Stellplätze oder den Garten.

Die Kündigung einer Mietwohnung durch den:die Vermieter:in ist für die meisten Mieter:innen wohl erst einmal ein Schock. Der deutsche Mietmarkt macht es – besonders in Städten und Ballungszentren – sehr schwierig, schnell eine adäquate Wohnung zu finden. Noch komplizierter wird es binnen einer Frist von drei bis neun Monaten, je nachdem, wie lange die Mietwohnung (siehe oben) bereits bewohnt wird. Aus diesem Grund gibt es im Mietrecht im Bereich des Kündigungsschutzes eine Härtefallregelung.

Wenn dir die Wohnung gekündigt wird und du keine Wohnung unter zumutbaren Bedingungen finden kannst, so gilt das als Härtegrund. Doch nicht nur das: Es gibt weitere Gründe, die unter die Härtefallregelung fallen:

• Schwangerschaft und/oder Kinder
  
• Probleme beim Wechsel des Kindergartens oder der Schule
• ein bevorstehendes Examen
• Invalidität, hohes Alter oder Gebrechlichkeit
• eine schwere Krankheit
  
• eine lange Wohndauer

Es liegt in der Natur der Sache, dass oft nicht nur ein Härtegrund vorliegt. So kann eine Familie mit Kindern, die womöglich noch ein weiteres Kind erwartet und bei einem Wechsel der Schule oder des Kindergartens ernsthafte Probleme bekommt, mehrere Härtegründe anführen. Das erhöht natürlich die Aussicht auf Erfolg beim Widerspruch gegen die Kündigung.