Du hast dich in deiner Wohnung gut eingerichtet – und dann flattert eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus. Unsere Infografik zeigt: Das passiert in Deutschland immer öfter. So kann man sich wehren.
Das Wort sagt alles: Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter oder ein bestimmter Personenkreis selbst Bedarf an der bislang vermieteten Wohnung anmeldet und darin wohnen möchte. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt ihm im § 573, Absatz 1, Satz 2 das Recht zu einer ordentlichen Kündigung ein, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Das Wort sagt alles: Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter oder ein bestimmter Personenkreis selbst Bedarf an der bislang vermieteten Wohnung anmeldet und darin wohnen möchte. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) räumt ihm im § 573, Absatz 1, Satz 2 das Recht zu einer ordentlichen Kündigung ein, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Vermieter müssen in ihrer Kündigung genau darlegen, warum sie Eigenbedarf beanspruchen. Fallen die Gründe später weg, muss der Vermieter seinen Mieter darüber aktiv aufklären. Es geht nicht, dass der Vermieter erst einmal kündigt und sich dann in aller Ruhe Gründe überlegt: Nachgeschobene Gründe werden zum Beispiel vor Gericht nur dann berücksichtigt, wenn sie nachweislich auch tatsächlich nach der Kündigung eingetreten sind.
Wenn sie selbst einziehen wollen, ist dies für Vermieter natürlich der einfachste Kündigungsgrund. Auch der Einzug von Verwandten (Kinder, Enkel, Geschwister, Eltern, Großeltern, Nichten, Neffen) und sogar bloßen Haushaltsangehörigen (Lebensgefährten und deren Kinder, Pflegekräfte, Hausangestellte) können gemäß Rechtsprechung zu einer Kündigung berechtigen.
Eigenbedarf kann nur eine natürliche Person anmelden. Bei einer juristischen Person, also einem Unternehmen, ist dies unzulässig.
Die Mietervereine beklagen, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs seit Jahren häufiger werden (siehe Grafik). Die Beratung der Mieterschutzvereine zu dem Thema nimmt zu und auch die Fälle, die vor Gericht landen. Es kommt immer wieder vor, dass der Vermieter Eigenbedarf ankündigt, aber nach Auszug der Mieter doch nicht einzieht. Oftmals wird die Wohnung dann einfach teurer weitervermietet, gar als Handwerkerunterkunft oder für Touristen genutzt.
Wenn Mieter einen Zweifel an der Begründung des Vermieters haben, bleibt ihnen in den meisten Fällen nur der Weg zum Anwalt, Mieterverein und vors Gericht. Wer als Mieter einen Prozess durch alle Instanzen durchfechten will und dann doch verliert, kann auf Prozesskosten von über 50.000 Euro kommen, rechnet die Stiftung Warentest vor. Das ist für die meisten Mieter nur mit einer Rechtsschutzversicherung oder einem Mieterverein im Rücken tragbar.
Gewinnen die Mieter, kann es für den Vermieter aber auch sehr unangenehm werden, insbesondere wenn er seinen Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Der vom Mieter einklagbare Schadenersatz ist der Höhe nach nicht begrenzt. Zieht der Mieter also etwa in eine 500 Euro teurere Wohnung, könnte er diesen höheren Mietzins für die Dauer seiner Mietzeit in der neuen Wohnung als Schadenersatz vom betrügerischen Vermieter fordern, plus Umzugskosten.
Es gibt eine Situation, bei der besondere Kündigungsschutzregeln gelten: wenn vormalige Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, beispielsweise wenn Wohnungsbauunternehmen ihre Wohnungen privatisieren. Mieter besitzen dann ein Vorkaufsrecht. Nehmen sie dieses nicht wahr, werden sie außerdem davor geschützt, dass der neue Eigentümer sie gleich vor die Tür setzt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann dieser frühestens nach drei Jahren aussprechen. Das Gesetz ermöglicht den Bundesländern, diese drei Jahre per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.
Diese besonderen Sperrfirsten gelten in den folgenden Bundesländern:
5 Jahre:
Baden-Württemberg in 44 Gemeinden
Niedersachsen in 19 Gemeinden
5 oder 8 Jahre:
Hessen in 31 Gemeinden
Nordrhein-Westfalen in 37 Gemeinden
10 Jahre:
Bayern in 135 Gemeinden
Berlin
Hamburg
Gewinnsteigerung ist kein Kündigungsgrund. Das wissen auch Investoren und Vermieter, die ihre Wohnung vor Ablauf obiger Sperrfristen weiterverkaufen oder zum Zweck der teureren Weitervermietung luxusmodernisieren wollen. Da kommt es durchaus vor, dass Mietern eine Abfindung angeboten wird, damit sie schnell ausziehen. Denn: Mieter können den Auszug mit juristischen Mitteln erheblich in die Länge ziehen.
Meist werden für den „vergoldeten Auszug“ keine hohen Summen geboten, eher selten geht es dabei in den fünfstelligen Bereich. Ob Mieter darauf eingehen wollen, hängt von ihrer individuellen Situation ab: Für einige ist das unzumutbar, für andere eine durchaus attraktive Geldspritze für einen Start in einem anderen Stadtteil oder auf dem Land. Letztlich kommt es auf das eigene Verhandlungsgeschick und die Situation an. Hat der Mieter beispielsweise gerade auf eigene Kosten eine neue Einbauküche eingebaut, sollte er diese Investition genauso in die Kalkulation einbeziehen wie Umzugskosten und die möglicherweise höhere Miete in der neuen Wohnung.
Vor Gericht: Juristisch eindeutig ist hier wenig
Bei einem Widerspruch der Mieter kommt es zu einer Interessensabwägung zwischen Vermieter und Mieter. Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hierzu könnte unterschiedlicher nicht sein. Zwei Beispiele:
In einem Fall (AZ.: 9 C 1106/18, Urteil vom 15.01.2019) gab eine Vermieterin vor, aus dem Ausland zurück nach Deutschland zu ziehen, und kündigte daraufhin wegen Eigenbedarfs. Der Mieter fand später heraus, dass die Vermieterin aber die Wohnung gar nicht bezogen hatte – und verklagte sie auf Schadenersatz. Die Vermieterin gab an, dass ihr Lebensgefährte pflegebedürftig geworden sei und sie deshalb den Umzug nicht hatte vornehmen können. Sie wollte aber keine Angaben zu den näheren Umständen machen. Das Gericht war mit dieser Verweigerungshaltung nicht einverstanden und vermutete eine „vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung“. Es verurteilte die Vermieterin zu einer Entschädigung der Mieter.
In einem anderen Fall (VIII ZR 180/18 vom 22. Mai 2019) war das Ergebnis eigentlich ganz klar: Die 80-jährige Mieterin einer Wohnung in Berlin, die dort mit ihren beiden Söhnen wohnte, sah sich mit einer Eigenbedarfskündigung ihres Vermieters konfrontiert. Sie weigerte sich auszuziehen und wies per Arztattest nach, dass der Auszug für sie einen besonderen Härtefall darstellte. § 574 BGB sieht den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung aufgrund einer besonderen Härte explizit vor. Das Berliner Landgericht erkannte dies an und wies die Kündigungsklage des Vermieters ab. Der BGH jedoch hob das Urteil auf und verwies darauf, dass der Härtefall noch einmal genauer geprüft werden müsse – mittels eines amtlichen Sachverständigengutachtens. Der Berliner Mieterverein (BMV) reagierte auf das Urteil mit Unverständnis: „Die Berliner Mieterin konnte sich auf vier Härtegründe berufen: hohes Alter, Demenzerkrankung, lange Mietdauer und fehlender Ersatzwohnraum. Was muss denn noch vorliegen, damit die Härtegründe schwerer wiegen als das Erlangungsinteresse des Vermieters?“ fragt sich BMV-Geschäftsführer Reiner Wild.
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