Son­der­kün­di­gungs­recht – Wann greift es bei ei­ner Woh­nung?

Nach deutschem Mietrecht liegt die gesetzliche Kündigungsfrist bei drei Monaten. Doch unter bestimmten Umständen dürfen sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen die Wohnung per Sonderkündigungsrecht kündigen. In welchen Fällen das möglich ist und was bei einer solchen außerordentlichen Kündigung zu beachten ist, liest du in diesem Artikel.

Das Sonderkündigungsrecht – die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags – ist das Recht einer Vertragspartei, einen Kontrakt einseitig und mit einer verkürzten Frist zu kündigen. Das Mietrecht ist ein juristischer Bereich, der vom Sonderkündigungsrecht verhältnismäßig oft betroffen ist. In diesem Text geht es um die außerordentliche  Kündigung des Mietvertrags, entweder durch Mieter:innen oder Vermieter:innen. Unter welchen konkreten Bedingungen eine Sonderkündigung geltend gemacht werden darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gesondert aufgeführt.

Das Sonderkündigungsrecht im Allgemeinen hilft Verbraucher:innen, Verträge vorzeitig zu kündigen. Es müssen allerdings spezifische Bedingungen erfüllt sein. Die rechtlichen Grundlagen für das Sonderkündigungsrecht findest du hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Im Folgenden werden die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Anwendungsfälle erläutert.
 

• § 314 BGB: Dieser Paragraf erlaubt die außerordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder zur vereinbarten Beendigung des Vertrags nicht zugemutet werden kann.
  
  
• § 543 BGB: Bezieht sich speziell auf Mietverträge und erlaubt die fristlose Kündigung durch Mieter:innen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies kann zum Beispiel bei schwerwiegenden Mängeln der Mietsache der Fall sein.
  
  
• § 569 BGB: Ergänzt § 543 BGB und regelt weitere besondere Kündigungsgründe für Mietverhältnisse, wie zum Beispiel Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache.

Die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate. Wenn Mieter:innen sofort kündigen möchten, sollten sie sich sicherheitshalber bei einem Mieterverein informieren oder sich eine rechtliche Beratung einholen. Grundsätzlich können Mieter:innen in diesen Fällen von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen:
 

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Möchte der:die Vermieter:in die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 559 BGB), steht der betroffenen Mietpartei gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.
  
  
• Mieterhöhung nach Modernisierung: Kündigt der:die Vermieter:in eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung an, dürfen betroffene Mieter:innen gemäß § 561 BGB vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
  
  
• Verweigerte Untervermietung trotz berechtigtem Interesse: Liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung vor (z. B. finanzielle Engpässe) und verweigert der:die Vermieter:in dennoch die Untervermietung, so darf der:die Mieter:in gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Zur Anwendung kommt dieses Sonderkündigungsrecht jedoch nur bei Zeitmietverträgen, in denen ein gegenseitiger Kündigungsausschluss vereinbart wurde.
  
  
• Schwerwiegende Mängel an der Mietsache (§ 543 BGB) Mieter können den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die die Gesundheit gefährden oder die Nutzung der Wohnung stark beeinträchtigen. Beispiele hierfür sind:
  - Schimmelbefall, der die Gesundheit gefährdet.
  - Größere bauliche Mängel, die die Sicherheit der Mieter beeinträchtigen.
  - Ausfall wesentlicher Versorgungseinrichtungen wie Heizung oder Wasser.
  In diesen Fällen müssen Mieter:innen zunächst den:die Vermieter:in abmahnen und eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst, wenn der Mangel nicht beseitigt wurde, darf der:die Mieter:in fristlos kündigen.
  
  
• Unzumutbare Vertragsfortsetzung (§ 569 BGB) In diesem Fall müssen besondere Umstände vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Wenn beispielsweise die Nachbar:innen dauerhaft laut sind oder andere erheblichen Störungen des Hausfriedens durch andere Mieter:innen dein friedliches Wohnen stören.
  
  
• Sonderkündigungsrecht im Todesfall Wenn ein:e Mieter:in stirbt, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Nach den gesetzlichen Regelungen können Ehe- oder Lebenspartner:innen, die nicht im Mietvertrag stehen, anstelle des:der Verstorbenen in den Vertrag eintreten. Sie haben einen Monat Zeit, zu entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen oder nicht. In anderen Fällen geht der Mietvertrag auf die Erb:innen über. Falls diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, können sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Da die Kündigungsfrist allerdings drei Monate beträgt, hat dies nur in Ausnahmefällen, wie einem befristeten Mietvertrag, eine praktische Bedeutung.
  
  
• Sonderkündigungsrecht nach Verletzung Es gibt noch einen weiteren Fall außerordentlicher Kündigungsmöglichkeit, der allerdings nur noch einen kleinen Personenkreis betreffen dürfte: Bei älteren Zeitmietverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, dürfen Beamte oder Personen mit beamtenähnlichen Status, wie Soldaten oder Geistliche, im Falle einer beruflich veranlassten Versetzung von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.
  
  
• Sonderfall Umzug Wenn der:die Mieter:in in ein Pflegeheim oder eine andere Form der betreuten Wohnform umziehen muss, kann ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht gelten.
  
  
• Weitere Sonderfälle Der:die Vermieter:in hat einen Zweitschlüssel und betritt die Wohnung ohne deine Erlaubnis. Das ist ein Kündigungsgrund. Die gemietete Wohnung ist um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben – auch hier kann das Sonderkündigungsrecht zum Tragen kommen.

Üblicherweise dürfen Vermieter:innen dem:der Mieter:in nur bei einem gewichtigen Grund ordentlich kündigen, etwa bei Anmeldung eines Eigenbedarfs. Wohnt die Mietpartei jedoch mit ihrem:ihrer Vermieter:in zusammen in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegewohnung, hat sie nur einen verminderten Kündigungsschutz. Der:die Vermieter:in darf unter diesen Umständen nach § 573a BGB vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Er:sie darf dann mit einer Frist von einem Monat und ohne Nennung von Gründen rechtmäßig kündigen.

Das sind die wichtigsten Sonderkündigungsrechte für Vermieter:innen:

Wie schon erwähnt, ist das wohl der häufigste Grund für eine Sonderkündigung durch Vermieter:innen der Eigenbedarf. Das bedeutet, der Vermieter die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Der:die Vermieter:in muss den Eigenbedarf detailliert und nachvollziehbar begründen. Pauschale Angaben reichen nicht aus.

Vermieter:innen können auch außerordentlich kündigen, wenn Mieter:innen ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzen. Das ist der Fall, wenn Mieter:innen in einem erheblichen Umfang mit der Miete im Verzug sind, das gilt schon bei zwei versäumten Mietzahlungen. Oder der:die Mieter:in verstösst schwerwiegend gegen seine:ihre Pflichten. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung unzulässig untervermietet wird. Ein schwerwiegender Verstoss ist auch die erhebliche Störung des Hausfriedens oder die mutwillige Beschädigung der Wohnung.

Der:die Vermieter:in kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er:sie das Gebäude abreißen oder wesentlich umbauen möchte, um es besser nutzen zu können. Dies kann auch der Fall sein, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses die geplante anderweitige Nutzung des Grundstücks, wie zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung oder eine umfassende Modernisierung, erheblich behindert. Der:die Vermieter:in muss beweisen, dass das bestehende Mietverhältnis den Umbau oder die Modernisierung unzumutbar beeinträchtigt.

Nach einer umfangreichen Modernisierung kann der:die Vermieter:in unter bestimmten Umständen kündigen, wenn die Maßnahmen für den:die Mieter:in unzumutbar sind und diese:r nicht die höheren Kosten tragen kann oder möchte.

Wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der:die neue Eigentümer:in unter bestimmten Bedingungen kündigen. In diesem Fall gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die in Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann.

Nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens oder der Mitteilung über eine umfangreiche Modernisierung mit Mieterhöhung kannst du als Mieter:in bis Ende des Folgemonats zum letzten Tag des übernächsten Monats kündigen. Das bedeutet: Kommt die Ankündigung am 15. Mai, kannst du bis zum 30. Juni kündigen und zum 31. Juli ausziehen.
 

1. Als Mieter:in kannst du dir aber mit der Sonderkündigung aufgrund einer Modernisierung bis zum Ende des zweiten Monats Zeit lassen, nachdem dir das Mieterhöhungsgesuch zugestellt wurde. In diesem Falle verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses entsprechend nach hinten.
   
   
2. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Frist länger: Nach der Mitteilung bleibt für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Ausziehen kannst du als Mieter:in dann zwei Monate später. Ein Beispiel: Informiert der:die Vermieter:in dich am 15. Mai, kannst du bis zum 31. Juli kündigen und zum 30. September ausziehen.
   
   

Dein:e Vermieter:in muss dich mindestens drei Monate vor der Modernisierung über die Baumaßnahmen in Kenntnis setzen. Er hat die Pflicht, dich schriftlich über Umfang, Dauer der Modernisierung sowie die Höhe der geplanten Mieterhöhung zu informieren (§ 555c BGB).

Sind die geplanten Maßnahmen und die damit zusammenhängende Mieterhöhung äußerst umfangreich, darfst du als betroffene:r Mieter:in von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Doch bei sogenannten Bagatellmaßnahmen – dazu zählen zum Beispiel der Austausch eines defekten Herds oder nach Schönheitsreparaturen – besteht kein gesetzlicher Anspruch auf das Sonderkündigungsrecht.

Die fristlose Kündigung sollte immer die letzte Option sein. Bestehen Mängel in der Wohnung, kannst du zunächst das Gespräch suchen. Womöglich erklärt sich dein:e Vermieter:in bereit, die Mängel rasch zu beseitigen.

• Wenn du eigentlich gar nicht ausziehen möchtest, dann ist eine Mietminderung womöglich eine Alternative. Eine Abmahnung an deine:n Vermieter:in solltest du vor dem Nutzen des Sonderkündigungsrechts ebenfalls in Betracht ziehen. Idealerweise setzt du eine 14-tägige Frist zur Mängelbehebung.
  
  
• Ungeachtet der Umstände kannst du mit deinem:deiner Vermieter:in auch einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren, der dann einen frühzeitigen Auszug ermöglicht. Dieser kann jedoch an bestimmte Bedingungen, wie etwa die Stellung einer Mietnachfolge geknüpft werden.