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Abbruchkosten sind alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen. Sie sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden.
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Der Abbruch eines Einfamilienhauses kostet zwischen 20.000 und 30.000 Euro.
Die Kosten setzen sich zusammen aus Vorbereitungsarbeiten, die Abbrucharbeiten und die Kosten für die Entsorgung des Bauschutts.
Ist ein Grundstück mit einer Abrissimmobilie bebaut, so wirkt sich das wertmindernd auf den Verkehrswert aus.
Die steuerliche Veranlagung hängt davon ab, ob eine Abbruchabsicht beim Kauf bestand oder nicht.
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Die Bezeichnung Abbruchkosten fasst all jene Kosten zusammen, die beim Abbruch bzw. Rückbau eines Gebäudes bzw. einer baulichen Anlage entstehen.
Zu den Abbruchkosten gehören die Kosten für die Abbruchgenehmigung, Vorbereitungsarbeiten, die Abbrucharbeiten, aber auch die Kosten für die Entsorgung des Bauschutts.
Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Vermögensgegenstand. Je nach Größe, Gebäudetyp und Nutzen variieren die Aufwendungen.
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Abbruchkosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor. Sie betragen zwischen 20.000 und 30.000 Euro bei einem Einfamilienhaus normaler Größe, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 150 bis 200 Euro. Ein Abriss lohnt sich darum nur, wenn das Grundstück inklusive Abriss günstiger wäre als ein unbebautes Grundstück.
Wer abreißt, um einem neuen Gebäude Platz zu machen, sollte vorher die Bebauungspläne einsehen, die sich in der Zwischenzeit stark geändert haben können. Unter Umständen schränkt der neue Plan Größe und Etagenanzahl und weitere Wunschvorstellungen ein.
In der Regel benötigst du keine Abrissgenehmigung des Bauamtes, jedenfalls nicht bei kleineren Häusern von bis zu 300 m³. Dieses Volumen entspricht ca. 120 m² bei einer Deckenhöhe von 2,50 m. Schwierig könnte es werden bei denkmalgeschützten Häusern, die grundsätzlich eine Abrissgenehmigung erfordern, wenn sie nicht sogar vom Abriss ausgeschlossen sind.
Abbruchkosten haben einen Stellenwert bei:
- Grundstückswertermittlung
- steuerlichen Veranlagungen
- Versicherungsfällen, die Gebäude und bauliche Anlagen betreffen
Abbruchkosten können den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich mindern, gegenüber einem unbebauten Grundstück. Schließlich müssen die Abbruchkosten vom eigentlichen Verkehrswert des Grundstücks abgezogen werden.
a. Der:die Steuerpflichtige verbindet die Absicht des Abbruchs mit der Errichtung eines neuen Gebäudes.
Damit sind die Abbruchkosten sowie ein vorhandener Restbuchwert den Herstellungskosten des neuen Hauses zuzuordnen. Erfolgt kein Neubau, sind sie dem Grundstück zuzuschlagen.
b. Der:die Steuerpflichtige hat das Gebäude ohne Absicht eines Abbruchs erworben.
In diesem Fall können die Abbruchkosten bei einem Abbruch im gleichen Jahr als abziehbare Betriebskosten behandelt werden sowie auch der vorhandene Restbuchwert des abzureißenden Gebäudes. Bei Vermietung und Verpachtung des Gebäudes können die Abbruchkosten als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Diese Darstellung bietet eine ungefähre Einordnung, die auch davon abhängt, ob eine Abbruchabsicht vorliegt. Davon geht die Rechtsprechung aus, wenn die Abbrucharbeiten innerhalb von drei Jahren nach notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags beginnen. Allerdings kann der:die Steuerpflichtige den Gegenbeweis führen und begründen, dass es zum Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen, nicht typischen Geschehensablaufs gekommen ist.
Angenommen, ein Gebäude ist durch ein Feuer zu Schaden gekommen und muss abgerissen werden. In diesem Fall werden die Abbruchkosten als Betriebsausgaben gewertet, die sofort abziehbar sind. Außerdem wird der Restbuchwert des Gebäudes oder Gebäudeteils mittels Sonderabschreibung abgeschrieben. Hat die Versicherung eine Entschädigung geleistet, ist diese als Ertrag zu buchen.
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FAQ: Häufige Fragen zu Abbruchkosten
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Was kostet Abbruch pro m²?
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Sie betragen zwischen 20.000 und 30.000 Euro bei einem Einfamilienhaus normal Größe, das entspricht einem Quadratmeterpreis von 150 bis 200 Euro. Beeinflusst werden die Abbruchkosten von vielen Faktoren. Preissteigernd wirken sich beispielsweise Unterkellerung aus oder auch Schadstoffe wie Asbest.
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Aus welchen Teilkosten setzen sich Abbruchkosten zusammen?
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Vorbereitungsarbeiten: Planung des Abrisses und der Untersuchung der Baustoffe. Dazu kommen die Entkernung und die Trennung von Schadstoffen sowie Abbrucharbeiten, Erdarbeiten und die abschließende Entsorgung von Bauschutt und Sondermüll.
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Benötige ich eine Genehmigung für Abrissarbeiten?
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Kleinere Häuser bis 300 m³ erfordern keine Genehmigung. Es handelt sich hierbei um Wohnflächen von ca. 120 m² mit einer Deckenhöhe von 2,50. Bei denkmalgeschützten Häusern ist eine Abrissgenehmigung grundsätzlich verpflichtend.
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Inwiefern verändert ein Gebäudeabbruch mein Grundstückswert?
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Der Gebäudeabbruch hat direkten Einfluss auf den Verkehrswert. Verkaufst du ein Grundstück mit Abrissimmobilie, so musst du die Abbruchkosten vom Grundstückswert abziehen.
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Wie gebe ich die Abbruchkosten in der Steuererklärung an?
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Liegt beim Kauf eine Abbruchabsicht vor, werden die Abbruchkosten den Herstellungskosten des Neubaus zugeschlagen. Erfolgt kein Neubau, dem Grundstück. Lag keine Abbruchabsicht vor, werden die Kosten über die Betriebskosten abgerechnet oder bei Vermietung und Verpachtung bei den Werbungskosten.
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