Wel­che Fra­gen soll­ten vor Im­mo­bi­li­en­ver­kauf ge­klärt wer­den?

Welche Fragen vor dem Immobilienverkauf aufkommen und zu klären sind, erfahren Sie in diesem Beitrag. Sie bekommen einen Überblick über alle wichtigen Belange und erfahren, ob es sinnvoll ist, einen Makler zu beauftragen oder den Immobilienverkauf privat durchzuführen. Außerdem erfahren Sie alles Wissenswerte zu möglichen Kosten, die Sie beachten sollten.

• Informieren Sie sich im Vorfeld genau und legen Sie einen strategisch und zeitlich passenden Verkaufsstart fest.
• Überlegen Sie, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen wollen. Immobilienmakler nehmen viel Arbeit ab, verfügen über das nötige Know-how und erzielen höhere Verkaufspreise.
• Achten Sie auf die Spekulationssteuer und verkaufen Sie idealerweise erst dann, wenn die Spekulationsfrist vorüber ist.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Die Gründe für den Immobilienverkauf sind von unterschiedlicher Natur und hängen von den Gegebenheiten und persönlichen Situationen vor Ort ab. Leute entscheiden sich in der Regel in folgenden Situationen für den Verkauf der Immobilie:

• Arbeit

• Scheidung

• Erbschaft

• neuer Partner

Wer nicht unbedingt direkt das Haus oder die Wohnung verkaufen möchte, der sollte prinzipiell einen strategisch günstigen Zeitpunkt für den Verkauf des Objektes auswählen. Befinden sich die Immobilienpreise auf einem Hoch, ist der Verkaufszeitpunkt aus wirtschaftlicher Sicht besonders vorteilhaft. Möglicherweise vermieten Sie aber auch eine Wohnung, die Sie gerne verkaufen möchten. Zieht der alte Mieter aus oder verstirbt, würde sich ein Verkauf anbieten. Freie Wohnungen werden Sie generell zu einem höheren Preis verkaufen können als bewohnte Eigentumswohnungen. Manchmal bietet es sich an, einfach noch etwas abzuwarten, um die Immobilie zu besseren Konditionen zu verkaufen.

Bevor Sie überhaupt in Erwägung ziehen, den Verkauf der Immobilie voranzutreiben, sollten Sie sich Gedanken über Ihr zukünftiges Zuhause und aktuell laufende Kreditverbindlichkeiten machen. Möglicherweise möchten Sie den Immobilienkredit vorzeitig auflösen, was dazu führt, dass eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Haus- oder Wohnungsverkauf zu entrichten ist. Überlegen Sie zunächst:

• Besitzen Sie schon eine Anschlussimmobilie oder ist diese in Aussicht?

• Besteht aktuell noch Renovierungsbedarf?

• Haben Sie alle nötigen Dokumente für den Hausverkauf vorliegen?

• Möchten Sie die Immobilie möbliert oder ohne Möbel verkaufen?

• Liegt möglicherweise ein Vorkaufsrecht vor?

• Wie hoch ist der Wert der zu verkaufenden Wohnung oder des Hauses?

Erst wenn all diese Punkte geklärt sind, können Sie sich intensiver mit dem Immobilienverkauf beschäftigen. Ansonsten könnten Sie unter Zeitdruck geraten, wenn Sie beispielsweise noch keine neue Bleibe in Aussicht haben oder die entsprechenden Unterlagen noch nicht vorliegen.

Sicherlich werden Sie sich zunächst fragen, ob Sie das Haus oder die Wohnung im Alleingang oder mit einem Makler verkaufen möchten. Die Frage lässt sich auch nicht allgemein beantworten. Bei der Antwort spielen verschiedene Faktoren wie persönliche Kenntnisse, Zeit und Kosten mit. Soll der Verkauf an Freunde oder Verwandte realisiert werden, ist der Privatverkauf ohne Vermittler relevant. Ansonsten bietet sich das Hinzuziehen eines Spezialisten an. Generell sollten Sie den Zeit- und Kostenaufwand nicht unterschätzen, der bei dem Privatverkauf des Hauses oder einer Eigentumswohnung anfällt. Privatpersonen verkaufen nicht jeden Tag Immobilien, sodass Sie meistens nicht über das nötige Know-how verfügen, um das Eigentum zu einem guten Preis zu verkaufen. Makler übernehmen unter anderem folgende Aufgaben:

• Gestaltung eines ansprechenden Exposés

• Nutzung verschiedener Vermarktungskanäle und Datenbanken

• rechtliche Absicherung des Verkaufs

• Prüfung der Bonität

• Vereinbarung von Besichtigungsterminen

• Durchführung der Besichtigungen

Immobilienmakler stellen sich meistens als Mittler zwischen den beiden Parteien heraus. Interessenten haben vielmals Hemmungen, dem Verkäufer mitzuteilen, unter welchen Bedingungen sie sich für das Objekt entscheiden würden. Oft läuft der Weg über den Makler viel angenehmer ab, wenn es um Verkaufsverhandlungen geht. Durch sein Wissen und sein geschicktes Handeln lassen sich häufig gute Preise beim Immobilienverkauf erzielen.

Bei dem Verkauf einer Immobilie ist es meistens so geregelt, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einen Teil der Kosten zu tragen haben. Die Bruttocourtage liegt im Vermittlungsfall in der Regel bei 3,75 Prozent des Kaufpreises – sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Allerdings gibt es auch Sonderregelungen. Hierzu zählen:

• Hamburg: 6,25 Prozent

• Bremen und Hessen: 5,95 Prozent

• Brandenburg und Berlin: 7,14 Prozent

Erwähnenswert ist hier die Tatsache, dass der Käufer in den aufgelisteten Bundesländern die Maklergebühren komplett trägt. Verkäufer ersparen sich somit die Kosten.

Prinzipiell ist bei einem Immobilienverkauf ein Notar notwendig, da nur notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind. Ohne Notar spielt sich also nichts ab. Notarkosten sind für den Verkäufer in der Regel weniger relevant. Die Kosten übernimmt im Normalfall immer der Käufer. In welcher Höhe die Notarkosten anfallen, hängt vom Verkaufspreis ab. Verkäufer müssen nur Notarkosten übernehmen, wenn besondere Änderungen notwendig sind. Hierzu gehören Änderungen im Grundbuch (beispielsweise die Austragung von Grundschulden).

Übergeben Sie den Immobilienverkauf an einen Immobilienmakler, ist dieser normalerweise auch bei der Hausbesichtigung dabei. Der Spezialist dient auch als Mittler zwischen den beiden Parteien, sodass es sinnvoll ist, den Makler vor Ort zu haben. Treten Unstimmigkeiten auf, kann dieser direkt eingreifen und vermitteln.

Den Besichtigungstermin stimmt in der Regel der Makler mit dem Kaufinteressenten ab. Möchte der Verkäufer mit dabei sein, wird ein Termin vereinbart, der allen Beteiligten zusagt. Falls noch jemand in dem zu verkaufenden Objekt wohnt, ist natürlich dessen Erlaubnis notwendig. Deshalb kommt es häufig vor, dass Besichtigungen im Beisein des aktuellen Bewohners stattfinden. Entscheiden Sie sich für den Privatkauf des Hauses, vereinbaren Sie alleine einen Besichtigungstermin mit Interessenten.

Eine Besichtigung sollte stets gut organisiert werden. Zunächst einmal ist es wichtig, Interessenten das vollständige Exposé zuzustellen. Passt das Exposé zum Kaufinteressenten, steht einem individuellen Termin nichts im Weg. Bei einer Besichtigung kann sich der Interessent die Wohnung oder das Haus anschauen. Verkäufer oder Makler haben die Aufgabe, dem potentiellen Käufer die Immobilie schmackhaft zu machen und die Vorzüge hervorzuheben. Interessenten können Fragen stellen und erhalten alle wichtigen Antworten. Das große Ziel einer Besichtigung ist, sich auf das weitere Vorgehen zu einigen.

Für den Immobilienverkauf ist seit dem Jahr 2015 ein gültiger Energieausweis verpflichtend. Haben Sie zur Besichtigung keinen Energieausweis zur Hand, kann es zu Strafen kommen. Akzeptiert werden folgende Dokumente für den energetischen Standard:

• Bedarfsausweis

• Verbrauchsausweis

Dem Energieausweis können Sie die Verbrauchswerte der Immobilie und den benötigten Energiebedarf entnehmen. Je nach Aufwand kann ein Energieausweis auch bis zu 500 Euro oder mehr kosten.

Entscheiden Sie sich für den privaten Immobilienverkauf, kommen einige Aufgaben auf Sie zu. Wichtig ist, ein gutes und ansprechendes Exposé zu erstellen. Aussagekräftige Fotos des Objektes sind relevant und dürfen nicht fehlen. Ebenfalls ist es notwendig, einen optimalen Verkaufswert zu ermitteln. Privatverkäufer müssen sich außerdem überlegen, über welche Kanäle sie die Immobilie vermarkten möchten. Es gibt Zeitschriften und Internetportale, in denen entsprechende Annoncen geschaltet werden können. Interessiert sich jemand für die Immobilie, sind die nächsten Schritte die Vereinbarung eines Besichtigungstermins und das Verkaufsgespräch.

Damit Sie die Immobilie nicht unter Wert verkaufen, ist eine ordentliche Immobilienbewertung notwendig. Lassen Sie sich im Vorfeld von einem Fachmann den Immobilienwert ermitteln. In der Regel ist es sinnvoll, den Anfangswert bei acht Prozent über dem zu erwartenden Verkaufswert anzusetzen. Verkäufer haben so einen gewissen Verhandlungsspielraum und können, was den Preis betrifft, etwas nachgeben. Als weitere Variante bietet sich das Bieterverfahren an. Entscheiden Sie sich für diese Variante, legen Sie einen Mindestpreis fest. Nun können mögliche Interessenten darauf bieten.

Sie haben übrigens auch die Möglichkeit, online auf unserem Portal die Immobilienbewertung zu starten. Innerhalb weniger Minuten erhalten Sie dank der Wertermittlung eine Bewertung zu Ihrem Objekt.

Der Kaufvertrag gehört beim Immobilienverkauf zu den wichtigsten Schriftstücken, da die Interessen beider Parteien schriftlich festgehalten werden. Nur wenn alle Interessen berücksichtigt sind, unterschreiben die Beteiligten den Vertrag. Mögliche Informationen im Kaufvertrag sind:

• Mitverkauf von Möbeln

• vorhandene Mängel

• Zusicherung bestimmter Eigenschaften

• Haftungsausschluss für Mängel

• der Vermerk: „Wie besehen verkauft“

Letztendlich sind es alles Verhandlungspunkte zwischen Käufer und Verkäufer, die in dem Kaufvertrag festgehalten werden. Hinsichtlich des Haftungsausschlusses bei Mängeln gibt es jedoch auch Ausnahmen. Handelt es sich um einen versteckten Mangel, ist die Haftungsangelegenheit anders zu beurteilen.

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, ist die Spekulationssteuer zu beachten. Unter Umständen kann es passieren, dass Sie diese Steuer nach dem Hausverkauf bezahlen müssen. In folgenden Fällen fällt keine Spekulationssteuer an:

• Zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie liegt ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren.

• Die Immobilie wurde ausschließlich selbst genutzt.

• In dem Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren wurde die Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken verwendet.

In anderen Fällen müssen Sie jedoch mit der Zahlung der Spekulationssteuer rechnen. Deswegen ist es auch sinnvoll, den Spekulationszeitraum von zehn Jahren abzuwarten oder die Immobilie selbst zu nutzen. Anbei haben wir eine Beispielrechnung für die Ermittlung der Spekulationssteuer erstellt:

Der persönliche Steuersatz variiert und ist von dem zu versteuernden Einkommen abhängig, das Sie jährlich erzielen. Schon aufgrund der Höhe der Spekulationssteuer ist es empfehlenswert, den richtigen Verkaufszeitpunkt abzuwarten.