2 Ei­gen­tü­mer:in­nen, ei­ne:r will ver­kau­fen: So funk­tio­niert es

„Was passiert mit dem Haus?“ – viele Eheleute stellen sich nach einer Trennung diese Frage. Und auch bei einem gemeinschaftlichen Erbe einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist das richtige Vorgehen nicht sofort ersichtlich. Oft läuft es auf den Verkauf der Immobilie hinaus. Was Sie beachten müssen, wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, das zwei Eigentümer:innen gehört, erfahren Sie in diesem Artikel. 

• Es ist möglich, mehrere Eigentümer:innen im Grundbuch einzutragen. Das ist oftmals bei Ehepaaren oder Erb:innengemeinschaften der Fall.  
• Soll das Haus oder die Wohnung verkauft werden, müssen alle eingetragenen Parteien damit einverstanden sein. 
• Lässt sich keine Einigung erzielen, ist eine Teilungsversteigerung die letzte Option. Die Versteigerung mindert jedoch den zu erwartenden Erlös.
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Werden mehrere Eigentümer:innen im Grundbuch einer Immobilie eingetragen, gehört das Grundstück beiden Personen. Dieser Fall kann in verschiedenen Situationen eintreten.  

• Wenn ein Ehepaar gemeinsam ein Grundstück gekauft und bebaut oder eine bestehende Immobilie erworben hat, stehen in der Regel beide Ehepartner:innen mit gleichen Anteilen im Grundbuch. Beide Ehepartner:innen sind jeweils Miteigentümer:in.  
• Ein anderes Beispiel für mehrere Eigentümer:innen eines Hauses ist die sogenannte Erb:innengemeinschaft. Wird eine Immobilie vererbt, sind oft mehrere Miterb:innen im Grundbuch verzeichnet.  
• Auch wenn mehrere Personen eine Immobilie – beispielsweise ein Mietshaus – erwerben und als Kapitalanlage nutzen, werden die Eigentümer:innen gemeinsam in das Grundbuch eingetragen. 

Nach § 47 Grundbuchordnung müssen die Anteile der Eigentümer:innen an einer Immobilie in Bruchteilen angegeben werden. Hier spricht man dann vom sogenannten Bruchteilseigentum. Werden diese Anteile nicht angegeben, ist davon auszugehen, dass die Immobilie beiden Parteien zu gleichen Anteilen gehört. Aus emotionalen Gründen entscheiden sich die meisten Paare dafür, gemeinsam ins Grundbuch eingetragen zu werden.  

Bei einer Erbschaft werden oftmals alle Erb:innen (meistens die Kinder) zu gleichen Teilen berücksichtigt. Das ist zwar gerecht, führt aber oftmals zu Streitigkeiten rund um die Nutzung durch die neuen Besitzer:innen oder einen Hausverkauf.  

Auf ein Problem können mehrere Eigentümer:innen dann stoßen, wenn die gemeinsame Immobilie verkauft werden soll – und sich nicht alle Miteigentümer:innen über diesen Schritt einig sind. Gehen Paare im Streit auseinander oder besteht Uneinigkeit innerhalb der Erb:innengemeinschaft, gestaltet sich der Hausverkauf daher schwieriger als im Normalfall.  

Denn es gilt: Ehepartner:innen in Scheidung oder Mitglieder einer Erb:innengemeinschaft können nicht einfach im Alleingang das Haus oder ihren Anteil verkaufen, wenn mehrere Parteien im Grundbuch vermerkt sind. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie allen zu gleichen Teilen gehört oder die Anteile am Eigentum variieren. Sie können die Miteigentümer:innen nicht zwingen, ihre Anteile an eine:n potenzielle:n Käufer:in zu einem guten Preis abzutreten. Und Sie können auch nicht einfach Ihren Anteil an eine:n Käufer:in Ihrer Wahl verkaufen.  

Kann keine Einigung erzielt werden, besteht nur noch die Möglichkeit einer sogenannten Teilungsversteigerung. Diese kann, unabhängig von den Eigentumsanteilen, von jeder:jedem der Miteigentümer:innen beantragt werden. In diesem Verfahren wird der:die verkaufsunwillige Miteigentümer:in quasi zu einer Veräußerung gezwungen. Es entspricht im Grunde einer Zwangsversteigerung und sollte daher nur als letzte Alternative gewählt werden.  

Im Zuge einer Teilungsversteigerung werden in der Regel 20 bis 30 Prozent geringere Preise erzielt als es bei einem regulären Verkauf der Fall wäre. Spielen Geld und der Erlös durch den Hausverkauf eine entscheidende Rolle, sollte die Zwangsversteigerung beziehungsweise Teilungsversteigerung unbedingt vermieden werden. Möglich wäre es, dass der:die verkaufsunwillige Eigentümer:in Ihnen Ihren Miteigentumsanteil abkauft und somit die komplette Immobilie alleine in seinem:ihrem Besitz bleiben kann.

Am einfachsten ist es, wenn sich alle Eigentümer:innen über den Verkauf von Haus oder Wohnung einig sind. Haben sich die Parteien geeinigt, das Haus zu verkaufen, können Sie wie folgt vorgehen: 

• Bei Ehepaaren/ Scheidung: Vereinbaren Sie, wie lange Sie beide noch in der Immobilie wohnen werden und wer wann ausziehen wird. 
• Lassen Sie eine Wertermittlung durchführen und einigen Sie sich auf einen Mindestverkaufspreis. 
• Prüfen Sie, ob noch eine laufende Finanzierung wie ein Kredit oder andere Schulden und Lasten vorliegen. 
• Legen Sie fest, wie der Verkaufserlös aufgeteilt wird. 
• Berechnen Sie, wie sich der Verkauf auf den Zugewinnausgleich auswirken wird. 
• Lassen Sie, falls noch nicht geschehen, einen Energieausweis ausstellen. 
• Prüfen Sie, ob alle Unterlagen für das Haus vorliegen. 
• Listen Sie sorgfältig alle Mängel der Immobilie auf. 
• Erstellen Sie ein Exposé inklusive Fotos und inserieren Sie die Immobilie bequem online. 
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