Haus­ver­kauf oh­ne Energieausweis: Ist das mög­lich?

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis nahezu immer verpflichtend, wenn du ein Haus verkaufen willst. Ohne Energieausweis drohen Bußgelder, die seit Mai 2021 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt werden.

Hier erfährst du mehr über den Hausverkauf mit und ohne Energieausweis sowie mögliche Ausnahmen. 

Du willst verkaufen? Prüfe gleich heute, wie viel deine Immobilie wert ist.

Laut Gebäudeenergiegesetz Teil 5 (§ 80 Abs. 3 GEG) brauchst du einen Energieausweis, wenn du dein Haus verkaufen willst. Es handelt sich hierbei um ein offizielles Dokument, aus dem potenzielle Käufer:innen entnehmenkönnen, wie es um die Energieeffizienz und den daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes bestellt ist.

Der Energieausweis ist bei einem Nutzerwechsel zwingend vorgeschrieben. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn den Interessent:innen unaufgefordert vorlegen. Eine Kopie genügt. Findet keine Besichtigung vor Ort statt, ist ein PDF oder ein postalischer Versand einer Kopie ausreichend.

Der meist mehrere Seiten lange Ausweis enthält gemäß § 85 GEG viele wichtige Angaben. Unter anderem sind es folgende Angaben zum Gebäude:

• Gültigkeit, Daten zur ausstellenden Person sowie Nummer
• allgemeine Angaben zum Gebäude
• Adresse
• Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik
• Anzahl der Wohnungen
• Berechnungsverfahren (Bedarfs- oder Verbrauchsverfahren)
• Endenergiebedarf/Verbrauch und Primärenergieverbrauchswert für das Gebäude (Skala)
• Endenergiebedarf-/Verbrauchswert des Gebäudes
• Vergleichswerte Endenergiebedarf/Verbrauch
• Modernisierungsempfehlungen
• abschließende Erläuterungen  

Die so ausgestellten Energieausweise sind jeweils zehn Jahre gültig.

Achtung: Der Energieausweis ist Pflichtangabe bei Immobilienanzeigen:
Achte darauf, dass du beim Inserieren deiner Immobilie die Effizienzklasse und den Energiekennwert gemäß § 87 GEG in der Immobilienanzeige veröffentlichst.

Welcher Energieausweis für den Hausverkauf für dich infrage kommt, hängt unter anderem vom Baujahr deiner Immobilie ab. Es kann sich hierbei um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis (§ 81 f GEG) handeln.

Wenn du unseren Energieausweis-Test gemacht hast, weißt du bereits, ob und welchen Energieausweis du für den Verkauf deines Hauses benötigst. Es gibt Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht. Sie sind gesetzlich geregelt.

Die folgenden Sonderfälle ermöglichen es dir, dein Haus ohne Energieausweis zu verkaufen:

§ 79 Abs. 4 GEG schließt kleine Gebäude und Baudenkmäler von der Energieausweis-Pflicht aus.

• Paragraf 104 GEG spezifiziert, dass Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche keinen Energieausweis benötigen.
• Baudenkmäler und Gebäude mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz sowie Objekte unter Ensembleschutz sind ebenfalls von der Energieausweispflicht befreit (§ 105 GEG).

Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden können, sind ebenfalls von der Pflicht befreit.

In diese Kategorie fallen

• Kulturräume wie Glashäuser,
• Traglufthallen,
• Zelte,
• provisorische Gebäude,
• Gebäude für religiöse Zwecke,
• Wohngebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr oder
• handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude. 

Auch Abrissgebäude sind von der Energieausweis-Pflicht befreit.

Willst du eine private Immobilie verkaufen, benötigst du fast immer einen Energieausweis. Nur wenn du das Objekt selbst bewohnst und keine Verkaufsabsicht hast, ist ein geltender Energiepass nicht notwendig. Die Vermietung einer Immobilie ohne Energieausweis ist ebenfalls nicht möglich. Ob Verkauf oder Vermietung – du musst als Eigentümer:in für den Energieausweis sorgen und ihn bezahlen.

Es ist nicht egal, welchen Energieausweis du beim Nutzerwechsel vorlegst. Informiere dich vorher gründlich, welcher Energieausweis für dich Pflicht ist – Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis. Bei der Einschätzung hilft dir unser Beitrag zum Energieausweis weiter.

In den Fällen, in denen der Bedarfsausweis nicht zwingend vorgeschrieben ist, kann auch ein Verbrauchsausweis verwendet werden.

Idealerweise bist du bereits im Besitz des Energieausweises, bevor du dein Haus verkaufst oder vermietest. Ist das nicht der Fall, kannst du dennoch eine Immobilienanzeige veröffentlichen ohne die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtangaben gemäß § 87 GEG.

Du solltest jedoch folgenden Hinweis hinzufügen:

„Ein Energieausweis ist bereits beauftragt und wird noch erstellt. Daher sind die entsprechenden Angaben noch nicht verfügbar.“

Spätestens beim Besichtigungstermin solltest du den Energieausweis unaufgefordert vorlegen.

Je nach Typ des Energieausweises kann er einige hundert Euro kosten und er verursacht zusätzlichen Aufwand. Daher ist es nur zu verständlich, dass immer wieder die Frage aufkommt, ob Verkäufer:innen und Käufer:innen vertraglich einen Verzicht auf den Energieausweis vereinbaren können.

Das ist leider nicht möglich, die gesetzliche Anordnung gilt dennoch und die vertragliche Vereinbarung schützt keinesfalls vor Bußgeldzahlungen.

Ein weiterer Grund für diese vertragliche Scharade ist sicherlich auch dem Umstand geschuldet, dass der Energieausweis schlichtweg vergessen wurde zu beantragen.

Falls ein:e Makler:in deinen Auftrag ablehnt, weil noch kein Energieausweis vorliegt, kannst du beruhigt sein. Er:sie darf den Auftrag nicht verweigern.

Nur qualifizierte Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie ausreichender Berufspraxis dürfen einen Energieausweis ausstellen. Das sind beispielsweise

• Architekt:innen,
• Ingenieur:innen
• oder spezialisierte Energieberater:innen.

Diese Fachleute müssen ihr Wissen regelmäßig unter Beweis stellen und berufliche Erfahrung mitbringen. Nur unter diesen Voraussetzungen ist es ihnen erlaubt, einen gültigen Energieausweis auszustellen.

Ein Verbrauchsausweis kostet typischerweise mindestens 70 Euro, ein Bedarfsausweis hingegen meist über 300 Euro. Diese Kosten sind allerdings nur „Ab-Preise“, denn es kommt auf die Größe der Immobilie und die Komplexität der Berechnung an.

Der Hausverkauf ohne Energieausweis ist in den genannten Fällen nicht nur illegal, sondern auch teuer, denn der Verstoß gegen die Vorschriften kostet dich viele tausend Euro.

Unter den neuen Regelungen des GEG § 108 Absatz 14 beträgt das  
Bußgeld seit dem 1. Mai 2021 bis zu 10.000 Euro. Die genaue Höhe der Strafe hängt vom Einzelfall ab.

Vermeide das Bußgeld, indem du Wert auf einen aktuellen Energieausweis legst. Die Kosten, die dafür anfallen, sind im Vergleich zum drohenden Bußgeld sehr gering.

Am 1. Mai 2021 wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, das neue und erweiterte Regeln für den Energieausweis enthält.

Dazu gehören beispielsweise

• Angaben zu den Treibhausgasemissionen einer Immobilie, damit du dir deren CO2-Fußabdruck besser vorstellen kannst.
• Eigentümer:innen müssen die energetische Qualität der Immobilie nun detaillierter angeben. Dazu gehören zum Beispiel Informationen zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen, inklusive Datum der nächsten Inspektion.
• Zudem enthält der Ausweis grundsätzlich Empfehlungen zu Modernisierungen.

Die Frage, ob ein Hausverkauf ohne Energieausweis verkauft werden kann, hat dieser Beitrag verneint. Es ist sogar so, dass der Energieausweis frühzeitig vorliegen muss und in manchen Fällen ein deutlich aufwendigerer Bedarfsausweis notwendig ist.

Ein Energieausweis ist nur dann nicht notwendig, wenn du die Immobilie selbst bewohnen willst. Zudem fallen sehr kleine Gebäude unter 50 Quadratmeter und Baudenkmäler aus dem Raster sowie Gebäude, die nicht dem Wohnzweck dienen und keine Energie zur Erwärmung oder Kühlung benötigen.

Verpflichtend ist auch die Erneuerung des Energieausweises nach zehn Jahren. Versuche, die Energieausweis-Pflicht zu ignorieren oder zu umgehen, werden mit hohen Bußgeldern belegt.