Grund­er­werb­steu­er: Die­se Steu­ern wer­den beim Haus­ver­kauf in­ner­halb der Fa­mi­lie fäl­lig

Auch bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie gibt es Steuern, die für Käufer:in und Verkäufer:in anfallen können. Dabei sind vor allem die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer relevant. Von der Grunderwerbssteuer ganz ausgenommen sind übrigens Verwandte erstes Grades. Hier erfahren Sie, wie die Steuern für beide Seiten möglichst gering ausfallen oder sogar ganz entfallen können.

Wer im privaten Rahmen ein Haus verkauft oder kauft, muss in bestimmten Fällen zusätzliche Abgaben an das Finanzamt leisten. Dazu gehören vor allem:

• Spekulationssteuer für Verkäufer:innen
• Grunderwerbsteuer für Käufer:innen

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Als Berechnungsgrundlage für die Besteuerung gilt dabei nicht Wert vom Grundstück, sondern der komplette Kaufpreis. Zur Kalkulation der Spekulationssteuer wird der persönliche Steuersatz zugrunde gelegt und auf Basis des erzielten Gewinns berechnet.

Beim Immobilienverkauf innerhalb der Familie gibt es jedoch zum Teil Sonderregelungen, sodass beide Seiten sparen können.

Als Besitzer:in von Immobilie oder Grundstück können Sie an sogenannte Verwandte in gerader Linie verkaufen, ohne dass für die neuen Besitzer:innen die Grunderwerbsteuer fällig wird. Diese Ausnahme ist in §3 des Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) festgelegt. Demnach entfällt die Grunderwerbsteuer bei einem Verkauf von Immobilien oder eines unbebauten Grundstücks an:

• Kinder
• Enkelkinder
• Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen (auch nach Scheidung oder Aufhebung)
• Eltern und Großeltern

Pauschal lässt sich sagen, dass die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkäufen grundsätzlich zwischen Verwandten in gerader Linie sowie Eheleute und Lebenspartner:innen gilt. 

Um dem eigenen Kind steuerliche Vorteile zu verschaffen und schon zu Lebzeiten für klare Verhältnisse beim Erbe zu sorgen, wird auch immer wieder das Haus an ein Kind verkauft.

Geschwister hingegen gelten in der Seitenlinie als miteinander verwandt und können sich die Grunderwerbssteuer beim Verkauf aneinander nicht sparen.

Während die Zahlung der Grunderwerbsteuer von dem:der Käufer:in übernommen werden muss, trifft die Spekulationssteuer Sie als Verkäufer:in. Denn auch beim Verkauf innerhalb der Familie, unabhängig vom Grad der Verwandtschaft, gilt die gesetzliche Spekulationsfrist.

Diese Frist besagt, dass Sie dann Steuern zahlen müssen, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben oder sie im Verkaufsjahr und in den letzten zwei Jahren sowie nicht selbst genutzt haben. Das bedeutet, dass Sie unter Umständen auch auf eine erst kürzlich gekaufte Immobilie beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie diese selbst bewohnt haben. Dabei gelten auch die Randjahre: Sie können die Frist erfüllen, indem Sie eine Immobilie von November 2017 bis Januar 2019 bewohnen und sie ab Februar 2019 verkaufen.

In allen anderen Fällen müssen Sie als Verkäufer:in mit der Spekulationssteuer rechnen. Diese kann mit einem Satz von um die 40 Prozent des erzielten Gewinns empfindlich hoch ausfallen. Die genaue Höhe kommt auf Ihren persönlichen Steuersatz an und variiert damit von Person zu Person.

Wenn Sie sich von einer Immobilie trennen möchten, aber nicht bis zur Zehnjahresfrist oder Selbstnutzungsfrist warten können, ist es auch möglich, das Objekt innerhalb der Familie an Kinder, Enkel oder Geschwister zu verschenken. So sind Sie als Verkäufer:in von möglichen Steuern beim Hausverkauf befreit. Der:die Empfänger:in hingegen muss mit einer Schenkungssteuer rechnen.

Je nachdem, an wen Sie Ihre Immobilie übergeben möchten, wie hoch der Wert des Objekts ist und wie die generelle Familiensituation aussieht, kann ein Verkauf im Vergleich zur Schenkung zwischen Lebenden oder späterem Vererben nach dem Tod steuerliche Vorteile für den:die neue Eigentümer:in mit sich bringen.

• keine Schenkungssteuer
• keine Erbschaftssteuer
• bei Verwandten in gerader Linie: keine Grunderwerbsteuer
• Immobilie bleibt im Familienbesitz
• keine späteren Erbstreitereien
• keine Anfechtung wie bei einer Schenkung möglich

Die Höhe der finanziellen Vorteile eines Verkaufs gegenüber einer Schenkung lässt sich einfach berechnen.

Im schlimmsten Fall kann es also dazu kommen, dass sich die Beschenkten an die Bank wenden und einen Kredit zur Zahlung der Steuerschuld aufnehmen müssen. Daher sollte die Übergabe von Immobilie und Grundstück innerhalb der Familie immer vorab mit allen Beteiligten besprochen werden. So lässt sich die beste Lösung finden.

1. Für den Hausverkauf innerhalb der Familie sollten Sie eine:n Notar:in beauftragen. Denn auch hier sollte nicht auf einen schriftlichen Kaufvertrag verzichtet werden, um den Erwerb für beide Seiten abzusichern.
2. Wichtig ist, dass Sie Ihre Immobilie nicht zu einem Preis unter Marktwert verkaufen dürfen. Es ist allerdings möglich, den Preis durch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Pflegeversprechen seitens der Kinder deutlich zu mindern.
3. Sie sollten eine offizielle Schätzung einholen und genau berechnen, warum Sie das Haus zum Beispiel für 70.000 statt für 180.000 Euro an Familienmitglieder verkaufen. Besteht seitens des Finanzamtes der Verdacht der teilweisen Schenkung, kann auch hier zu Recht eine Schenkungssteuer gefordert werden.

Mehr über den Immobilienverkauf innerhalb der Familie lesen Sie hier.