Muss man Fo­tos der Privatimmobilie für Wert­er­mitt­lung oder Be­sich­ti­gung zu­las­sen?

Will man sein Haus verkaufen, sind Fotos in der Verkaufsanzeige und im Exposé beinahe unvermeidlich. Sie vermitteln Interessenten einen ersten Eindruck vom Grundstück und den Räumen, aufgrund dessen sie im Idealfall einen Besichtigungstermin vereinbaren. Aber dürfen potenzielle Käufer später bei der Hausbesichtigung auch eigene Fotos machen? Wir verraten Ihnen, was Sie über Fotos von Ihrer Immobilie durch Dritte wissen (und gestatten) müssen.

• Zur Verkehrswertermittlung, wie Sie sie beim Hausverkauf benötigen, brauchen Makler und Gutachter in aller Regel keine Fotos von Ihrer Immobilie.
• Ob Sie potenziellen Käufern zugestehen, bei der Hausbesichtigung Fotos zu machen, ist Ihre Entscheidung – gegen Ihren ausdrücklichen Willen dürfen Kaufinteressenten aber weder Bilder machen, noch diese vervielfältigen oder verbreiten. Diese Vereinbarung zwischen Ihnen und den Interessenten gilt auch im Fall der fotografischen Dokumentation vermeintlicher Mängel und Defekte am Haus.
• In § 59 UrhG ist geregelt, dass jeder Mensch Ihr Haus von außen fotografieren darf, wenn er dazu nicht Ihr Grundstück betritt. Dieses Recht müssen Sie auch Gutachtern und am Kauf interessierten Besuchern zugestehen.
  

Für eine Wertermittlung, wie Sie für die Verkaufsunterlagen einer Privatimmobilie benötigt wird, werden in der Regel keinerlei Fotos vom Haus, Grundstück oder der Wohnung gebraucht. Zur Bewertung Ihres Hauses können unterschiedliche Verfahren zum Einsatz kommen. Die gängigsten sind das Vergleichsverfahren und das Sachwertverfahren.

Beim Vergleichsverfahren – wie es etwa bei Online-Rechnern zur Wertermittlung meistens zugrunde liegt – wird anhand üblicher Faktoren wie Lage, Grundriss und Ausstattung ein Orientierungswert ermittelt. Und zwar, indem die von Ihnen bereit gestellten Informationen mit den Verkaufspreisen aus Ihrer Region verglichen werden, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien erzielt wurden. Daraus wird ein Durchschnittspreis errechnet, den Sie beim Hausverkauf erwarten können. Wichtig ist, dass es hier oftmals einen gewissen Spielraum nach oben und unten gibt.

Beim Sachwertverfahren kontrollieren Gutachter folgende Faktoren:

• Vorkaufsrechte und Wohnrechte

• Flurkartenauszügen und Bauzeichnungen

• Baulastenverzeichnis

• Wohnflächenberechnung

• Modernisierungsnachweise

• Bausubstanz

Häufig wird dieses Verfahren angewandt, um den beim Vergleichsverfahren ermittelten Verkehrswert zu bestätigen oder zu korrigieren. Fotos werden ausschließlich dann relevant, wenn Sie eine gutachterliche Wertermittlung Ihrer Immobilie erstellen lassen müssen. Diese ist beim Hausverkauf in aller Regel aber nicht vonnöten. Solche sogenannten Vollgutachten, bei denen die Immobilie auch mit Fotografien dokumentiert wird, spielen meist bei Gerichtsverfahren im Rahmen von Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungen eine Rolle.

Wenn einer oder mehrere Kaufinteressenten zur Besichtigung kommen, haben sie in der Regel bereits Fotos von Ihrer Immobilie sehen können – online in Ihrer Anzeige etwa, oder nach einer ersten Kontaktaufnahme, wenn Sie ihnen eine Auswahl an Bildern in einer Cloud per E-Mail zugänglich gemacht haben. Der Besichtigungstermin dient dann dazu, sich ein reales Bild von der Immobilie zu machen.

Für den Fall, dass ein potentieller Käufer bei der Hausbesichtigung Fotos machen möchte, darf er dies nicht ohne Ihr Einverständnis tun. Wenn Sie gut vorbereitet sein möchten, sollten Sie ein Schriftstück aufsetzen, das dem Interessenten die Veröffentlichung und Verbreitung selbst gemachter Fotos während der Besichtigung untersagt. Lassen Sie sich das mit einer verbindlichen Unterschrift zusichern.

Haben Sie kein Problem damit, dass Ihre Besucher Bilder von Ihrer Immobilie machen, sollten Sie ohnehin wissen, worauf Sie bei der Hausbesichtigung achten sollten. Etwa, dass auf den Fotos der Interessenten keine Personen und Gesichter, auch keine Familienportraits oder Hochzeitsfotos abgebildet sind. Entfernen Sie also wenn möglich alle persönlichen Dinge, damit diese nicht auf den privaten Bildern möglicher Käufer Ihrer Immobilie zu sehen sind.

Wenn Sie lieber ganz vermeiden möchten, dass Interessenten bei der Hausbesichtigung weitere, eigene Fotos von Ihrer Privatimmobilie machen, bereiten Sie ein ausführliches Exposé mit ansprechenden Bildern Ihres Haus vor. Dieses können Sie den Interessenten nach der Besichtigung zur Mitnahme oder späteren Zusendung anbieten – das hat den Vorteil, dass der potentielle Käufer darin auch direkt weitere Fakten und Daten wie Lageplan und Grundriss zum Haus finden kann.

Im Haus haben Sie als Besitzer und Eigentümer Hausrecht. Darüber, ob jemand bei der Hausbesichtigung Fotos machen darf oder nicht, entscheiden allein Sie – außer bei den eingangs erwähnten, gerichtlich bestellten Gutachtern.

Es besteht allerdings eine Ausnahme. Sowohl Interessenten als auch Gutachter dürfen auch ohne Ihr explizites Einverständnis Fotos von Ihrem Haus und Grundstück machen, wenn sie dazu Ihr Grundstück nicht betreten. Diese Art der Fotografie ist durch die Panoramafreiheit im Urheberrechtsgesetz geregelt. Der Paragraph § 59 UrhG besagt, dass Fotos von Gebäuden von außen angefertigt, vervielfältigt, verbreitet und öffentlich wiedergegeben werden dürfen, wenn sie von öffentlich zugänglichen Wegen, Straßen und Plätzen aus geschossen werden.

Steht ein Kaufinteressent also auf dem Gehweg vor Ihrem Grundstück und schießt von dort vor oder nach der Besichtigung ein Foto von der Außenansicht Ihres Hauses, so müssen Sie ihm dies gestatten. Befindet er sich hingegen beim Fotografieren in Ihrem Garten oder in Ihrer Garagenzufahrt, fällt dies nicht unter § 59 UrhG und Sie können es ihm untersagen.

Um die Beseitigung augenscheinlicher Mängel, Schäden und Defekte an und in Ihrem Haus haben Sie sich im Idealfall bereits vor der Hausbesichtigung gekümmert. So kommen Sie erst gar nicht in die Verlegenheit, dass ein Kaufinteressent diese fotografisch dokumentieren möchte. Sollte es dennoch passieren, dass ein potentieller Käufer vermeintliche Defizite Ihrer Immobilie ausmacht, müssen Sie ihm zwar das Recht zustehen, diese schriftlich festzuhalten. Das Fotografieren der Schäden müssen Sie allerdings nicht zulassen. Ein eventuelles Mängelprotokoll sollte aber im weiteren Verlauf des Verkaufes ohnehin erstellt werden.