Re­stau­rant ver­kau­fen: Tipps für den Ver­kauf ei­ner Gastronomieimmobilie

Bevor Sie Ihr Restaurant verkaufen, kommen Sie um eine ausgiebige Recherche nicht herum, denn der Verkauf eines Restaurants ist nicht so einfach gestaltet wie der einer Privatimmobilie. Wer will, engagiert daher häufig spezialisierte Makler:innen. Die richtige Wertermittlung, die steuerlichen Aspekte und die passende Vermarktung: Alles muss beachtet werden. Hier haben wir wichtige Tipps zum Verkauf einer Gaststätte zusammengestellt.

• Ein Restaurantverkauf nimmt etwas mehr Zeit in Anspruch, meist ein bis fünf Jahre.
• Bedenken Sie auch die Verpachtung eines Restaurants als Alternative zum Verkauf.
• Die Wertermittlung eines Restaurants erfolgt mit dem Ertragswertverfahren und wird im Regelfall von zertifizierten Gutachter:innen vorgenommen.

Jedes Restaurant hat sein Alleinstellungsmerkmal, weswegen sich alle Gastronomiebetriebe voneinander unterscheiden. Eine kleine Gaststätte benötigt ein anderes Vermarktungskonzept als ein gehobenes Restaurant, um die jeweilige Zielgruppe passgenau anzusprechen. Allerdings hängt es von verschiedenen Faktoren ab, ob das Restaurant schnell verkauft werden kann und vor allem auch zu welchem Preis.

Wichtige Faktoren für den Verkauf eines Restaurants sind:

• Lage des Restaurants: Befindet sich die Location in einer beliebten Stadt oder Urlaubsregion, werden sich zügig Kaufinteressent:innen finden. Je beliebter die Lage, umso höher kann der Verkaufspreis werden.
• Prognosen für Gewinn: Für die potenziellen Käufer:innen sind die Gewinnprognosen selbstverständlich entscheidend. Ist das Restaurant bekannt und hat viele Stammgäst:innen, lässt sich der Verkauf mit einem hohen Verkaufswert schneller abwickeln.
• Immobilienzustand: Auch der Zustand der Immobilie ist relevant. Ist alles intakt und möglicherweise sogar noch bei laufendem Betrieb, lässt sich das Objekt zu guten Konditionen verkaufen.

Aber auch die Größe einer Immobilie bestimmt den Preis und die Anzahl an Interessent:innen. Ein gehobener Gastronomiebetrieb in einem beliebten Urlaubsort wird schneller verkauft sein als eine kleine Gaststätte im ländlichen Gebiet. Mit verkaufskräftigen Argumenten können Makler:innen die verschiedenen Objekte verkaufen – doch bisweilen brauchen Verkäufer:innen etwas Geduld.

Manchmal ist es auch eine Option, das Restaurant zu verpachten. In dem Fall bleibt das Restaurant weiterhin in Ihrem Besitz. Am besten ist es, sich die beiden Möglichkeiten von Profis genau durchrechnen zu lassen. So sehen Sie, ob es lohnenswerter ist, das Restaurant zu verkaufen oder zu verpachten.

Der Pachtvertrag ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie nach einigen Jahren wieder in das Geschäft einsteigen möchten. Mit dem Auslaufen des Pachtvertrages könnten Sie das Restaurant wieder selbst betreiben und Gäst:innen bewirten. Pachteinnahmen bringen den Vorteil mit sich, dass diese regelmäßig bezahlt werden. Bei dem Restaurantverkauf hingegen erhalten Sie eine einmalige Zahlung.

Es ist wichtig, den richtigen Zeitpunkt für den Restaurantverkauf abzupassen. Zunächst einmal sollten Sie sich darüber Gedanken machen, ob Sie den Verkauf oder die Verpachtung wünschen. Haben Sie sich für den Verkauf entschieden, muss nun die Lage am Markt beobachtet werden. Nur so lässt sich der richtige Verkaufszeitpunkt ermitteln. Genau hier sind erfahrende Makler:innen Gold wert, die Ihnen zur Seite stehen.

Ein Restaurant könnten Sie verkaufen, wenn:

Manchmal können Sie aber nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten, da auch persönliche Gründe den Verkaufszeitpunkt beeinflussen können. Es kommt vor, dass Sie ein Restaurant erben, damit aber gar nichts anfangen können. Ehe es lange leer steht und verfällt, bietet sich der schnellstmögliche Verkauf an. Vielleicht möchten Sie sich andererseits als aktuelle Inhaber:innen auch in den wohlverdienten Ruhestand begeben, haben jedoch keine Nachfolger:innen. Von daher sind immer alle relevanten Faktoren zu beleuchten, wenn es um den richtigen Verkaufszeitpunkt geht.

Es steht nun die Frage im Raum, wie Sie am besten die Immobilie verkaufen. Sollte sie schon leer stehen? Oder ist es eine gute Option, das Restaurant bei laufendem Betrieb zu verkaufen? Erfahrungsgemäß möchten potentielle Käufer:innen ein Restaurant bei laufendem Betrieb inklusive Einrichtung übernehmen. Das hat für die Nachfolger:innen den Vorteil, dass sie kein zusätzliches Kapital benötigen. Schließlich ist alles da und der Betrieb kann nahtlos weitergehen.

Ebenfalls profitieren Käufer:innen davon, dass das Restaurant bereits bekannt ist. Wenn auch noch das Personal übernommen werden kann, ist alles perfekt. Handelt es sich jedoch um ein leerstehendes Restaurant, müssten die neuen Besitzer:innen komplett neu beginnen. Sie müssten das Restaurant neu einrichten, Mitarbeiter:innen einstellen und kräftig die Werbetrommel rühren.

Soll das Restaurant während des laufenden Betriebs verkauft werden, muss eine gute Vermarktungsstrategie her. Außerdem sind Diskretion und Unauffälligkeit wichtig. Bekommt das Personal etwas mit, könnte es zu Irritationen kommen. Auch Gäst:innen könnten verwirrt sein. Im schlimmsten Fall könnte es negative Auswirkungen auf den Verkaufsprozess haben.

Eine Restaurantbewertung ist nicht so einfach gestaltet, da es sich um keine rein wohnwirtschaftliche Immobilie handelt. Ein solches Objekt gilt als Betreiberimmobilie. Aus diesem Grund fließt bei der Bewertung nicht nur der Zustand des Grundstücks, des Gebäudes und des Inventars ein, sondern auch Einnahmen aus der Verpachtung. Anhand des sogenannten Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Gaststättenimmobilie ermittelt.

Manchmal lässt sich der Wert eines Restaurants noch anheben: Entdecken Sie vor dem Verkauf wertmindernde Faktoren, sollten Sie diese beheben, etwa durch Reparaturen oder Sanierungen. Fallen die jährlichen Bilanzen positiv aus, ist dies auch ein gutes Verkaufsargument, sofern eine umsatzabhängige Pacht mit dem:der Pächter:in vereinbart wurde. So lässt sich der bestmögliche Verkaufspreis erzielen.

Das Steuersystem in Deutschland ist komplex, weswegen gerade beim Restaurantverkauf auf verschiedene Faktoren geachtet werden sollte. Die erste Frage, die sich hier stellt, richtet sich nach dem Veräußerungsgewinn. Denn sollte durch den Verkauf kein Gewinn erzielt werden, sind auch keine Steuern fällig.

Sollte bei dem Verkauf einer verpachteten Restaurantimmobilie jedoch ein Gewinn erzielt werden, kann für den:die Eigentümer:in eine Spekulationssteuer auf eben diesen Gewinn anfallen. Sie fällt an, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Sollte die Restaurantimmobilie zum Betriebsvermögen zählen und nicht gepachtet sein, und wird die Immobilie gemeinsam mit dem Betrieb gewinnbringend veräußert, muss der:die Gewerbetreibende in jedem Fall mit Steuerabgaben auf den Gewinn rechnen. Es gibt jedoch Umstände, bei denen möglicherweise Steuervergünstigungen geltend gemacht werden können:

• Laut § 16 Abs. 4 EStG ist ein Gewinnbetrag – resultierend aus der Veräußerung des Betriebes – in Höhe von 45.000 Euro einmalig steuerfrei, wenn der:die Gewerbetreibende das 55. Lebensjahr vollendet hat oder eine dauernde Berufsunfähigkeit im sozialversicherungsrechtliche Sinne vorliegt.
• Gemäß § 34 Abs. 2 Nr. EStG zählt der Veräußerungsgewinn aus einem Betriebsverkauf als außerordentliches Einkommen. Hierbei kann die sogenannte Fünftelregelung zur Anwendung kommen, bei dem jener Veräußerungsgewinn fiktiv auf insgesamt fünf Jahre verteilt wird und ein Fünftel des außerordentlichen Einkommens zusammen mit dem sonst laufenden Einkommen versteuert wird. Durch diese Berechnung kann sich eine geringere Steuerlast ergeben.
  

Haben Sie sich dazu entschieden, Ihr Restaurant zu verkaufen, steht nun auch schon der Verkaufsprozess an. Wichtige Schritte für einen gelungenen Restaurantverkauf listen wir hier auf:

1. Restaurant bewerten: Zunächst ist eine umfassende Immobilienbewertung wichtig. Auch eventuell anfallende Kosten und Erträge sind hierbei zu berücksichtigen. Ebenfalls gehört es dazu, den realistischen Verkaufspreis einzuschätzen. Auf Restaurants und Gaststätten spezialisierte Makler:innen nehmen Ihnen gerne diese Aufgaben ab.
2. Verkauf planen: Sie sollten von einem Zeitplan zwischen einem und fünf Jahren für den Verkaufsprozess ausgehen. Wichtig ist es, direkt schon einmal alle nötigen Unterlagen zur Hand zu haben. Finden sich bald schon Käufer:innen, kann der Verkauf zügig durchgeführt werden.
3. Zielgruppe bestimmen: Bestimen Sie die richtige Zielgruppe. Restaurantketten sind beispielsweise eher an größeren Einrichtungen interessiert. Von daher wäre es hier sinnvoll, überregional zu inserieren. Kleinere Gaststätten hingegen wären für Privatinvestor:innen eine attraktive Option.
4. Exposé erstellen: Ein aussagekräftiges Exposé gehört zum Verkaufsprozess unbedingt dazu. Es ist die Visitenkarte der Immobilie. Hochwertige Fotos des Restaurants sowie perfekte Beschreibungen sind notwendig, um die Aufmerksamkeit der potenziellen Käufer:innen zu wecken. Restaurantmakler:innen erstellen ansprechende Fotos und bei Bedarf das komplette Exposé.