Spe­ku­la­ti­ons­frist bei Im­mo­bi­li­en: Be­ginn der Frist

Wenn du Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufst, musst du Spekulationssteuer zahlen. Für den Handel mit Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Bei Eigennutzung von Immobilien greift die Spekulationssteuer allerdings nicht. Hier erfährst du, was das für die Veräußerung deiner Immobilie bedeutet und wie du am besten vorgehst, um Spekulationssteuer zu sparen.

Die Spekulationsfrist beträgt für Wertobjekte wie Immobilien zehn Jahre. Es handelt sich um die Frist, innerhalb welcher bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn anfällt. Durch die Besteuerung der Gewinne bei einem privaten Veräußerungsgeschäft soll die Spekulation mit vermieteten Immobilien unterbunden werden, damit Mieten bezahlbar bleiben.

Am besten lässt sich die Bedeutung der Spekulationsfrist bei der Immobilienveräußerung anhand eines praktischen Beispiels erklären. In diesem soll die Spekulationssteuer zum Hausverkauf beleuchtet werden.

Jemand erwirbt ein Haus, das als Anlage zur Vermietung genutzt werden soll. Zwei Jahre später wird ein Umzug beschlossen, weil die berufliche Situation es verlangt. Die Immobilie soll nun abgegeben werden, da der organisatorische Aufwand sonst zu groß würde.

Der ursprüngliche Kaufbetrag lag bei 200.000 Euro. Zwei Jahre später konnte die Immobilie jedoch für 300.000 Euro verkauft werden. Der nach den Veräußerungskosten übrige Gewinn beträgt somit 90.000 Euro.

Dieser Betrag muss nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden – auf das Haus entfällt also eine Spekulationssteuer.

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Als Beginn der Spekulationsfrist gilt der Anschaffungszeitpunkt, also der Tag, an dem du den Kaufvertrag unterschrieben hast. Mit diesem Datum beginnt die 10-Jahresfrist. Wenn du deine Immobilie innerhalb dieser Frist verkaufst und dabei Gewinne erzielst, musst du Spekulationssteuer zahlen.

• Veräußerung eines vermieteten Objektes innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Ankauf
• Veräußerung eines selbst genutzten Hauses nach weniger als drei Jahren Nutzung
  
• Veräußerung eines geerbten oder geschenkten Objektes, das vor weniger als zehn Jahren von dem:der ursprünglichen Besitzer:in erworben wurde
  
• Veräußerung einer Immobilie im Rahmen der Gütertrennung von Eheleuten, wenn das Objekt vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde
   

Bei Grundstücken, Häusern oder Wohnungen werden Spekulationssteuern fällig, da bei Immobilien ein Gewinn nicht nur möglich, sondern durchaus realistisch ist. Sobald du beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb verkaufst und einen Gewinn von über 600 Euro erzielst, kommt laut § 23 EStG die Spekulationsfrist zum Tragen.

Nach Möglichkeit solltest du mit dem Verkauf warten, um die Spekulationsfrist zu umgehen und hohe Steuerzahlungen zu vermeiden. Wird die Immobilie nach der 10-Jahresfrist veräußert, findet keine Spekulationsbesteuerung statt. Auch, wenn das Haus oder die Wohnung mindestens im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer. Wenn du für die Immobilie keine Eigennutzung nachweisen kannst, musst du Steuern auf den Spekulationsgewinn zahlen.

Doch wann endet die Spekulationsfrist? Dafür ist es wichtig, genau auf den Tag zu achten, der den Beginn der Spekulationsfrist bei Immobilien darstellt. Gerade bei einem drängenden Verkauf möchtest du das Objekt vermutlich so bald wie möglich verkaufen.

Bei der Spekulationsfrist liegen Beginn und Ende genau zehn Jahre und einen Tag auseinander (§ 23 EStG). Wenn du ein Haus beispielsweise am 25. Oktober 2019 gekauft hast, darfst du es am 26. Oktober 2029 weiterverkaufen, ohne darauf Steuer zahlen zu müssen.

Du fragst dich, wann du eine Immobilie steuerfrei verkaufen kannst? Im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist ist der Begriff „eigene Wohnzwecke“, also die Eigennutzung der Immobilie, dafür entscheidend. Diese gelten laut Gesetzgeber nur, wenn die verkaufende Person beziehungsweise ihre Familie die Immobilie bewohnt.

Wenn du für das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor Eigennutzung nachweisen kannst, entfällt die Spekulationsfrist für Immobilien nach drei Jahren. Dies musst du anhand einer Meldebestätigung belegen, die angibt, dass es sich bei der Immobilie ohne Frage um deinen Hauptwohnsitz handelt.

Zur Familie gehören lediglich die Kinder und diese auch nur, wenn sie Kindergeld beziehen. Die Nutzung durch entfernte Verwandte gilt nicht als Eigennutzung und hat im Verkaufsfall somit keinen Einfluss.

Durch diese Abwandlung der Spekulationsfrist bleibt der Immobilienverkauf ebenfalls steuerfrei. Dabei gelten die Randjahre. Die Kalenderjahre müssen also nur angeschnitten werden.

Nicht immer gelingt es, die Spekulationssteuer zu umgehen. In diesem Fall hast du die Option, dein Haus zu verschenken oder zu vererben. So sparst du dir die Steuerzahlung, aber die Empfänger:innen müssen möglicherweise Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer entrichten.

Du hast dabei einen Freibetrag von 600 Euro pro Person. Sobald der Gewinn diese Schwelle erreicht, muss der gesamte Betrag versteuert werden. Solltest du die Steuer zahlen müssen, ist es sinnvoll, diese so weit wie möglich zu reduzieren.

Durch verkaufsbedingte Ausgaben wie Notar- oder Maklerkosten, die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank oder Renovierungsarbeiten kannst du den Spekulationsgewinn reduzieren und zahlst dementsprechend weniger Spekulationssteuer.

In Bezug auf Neubau kommt immer wieder die Frage auf, ob die Spekulationsfrist mit der Fertigstellung der Immobilie, der Schlüsselübergabe oder mit der Beurkundung des Kaufvertrags beginnt.

Die Antwort lautet: Die Spekulationsfrist beginnt bei einem Neubau mit dem Tag der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Dabei spielt es keine Rolle, ob zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses das jeweilige Grundstück bebaut oder unbebaut war. Wer seinen Neubau also vor Ende der 10-Jahresfrist verkaufen will, muss Spekulationssteuer zahlen.

Wer also beispielsweise am 10. Januar 2018 ein Grundstück erwirbt (Tag der Beurkundung des Kaufvertrages) und am 15. Februar 2019 der Neubau auf diesem Grundstück fertiggestellt wurde, kann spätestens am 11. Januar 2028 die Neubauimmobilie steuerfrei verkaufen.

Der 10-Jahresfrist für Spekulationssteuer unterliegen viele Immobilienwerte. Doch es gibt auch andere Gegenstände, die mit Gewinn veräußert werden können und für die eine Spekulationsfrist von lediglich einem Jahr ab dem Kauftag gilt.

Innerhalb der Spekulationsfrist gelten keine festen Formeln oder Sätze zur Spekulationssteuer bei Grundstücken, Immobilien und anderen Werten. Diese wird in der Regel auf den Verkaufsgewinn bezogen und durch das Finanzamt mithilfe des Wertzuwachses und des persönlichen Steuersatzes berechnet. In Einzelfällen kann dieser mit 45 Prozent fast die Hälfte des Spekulationsgewinns betragen.

Der persönliche Steuersatz richtet sich als Durchschnittssteuersatz nach dem gesamten Einkommen. Zur Errechnung des persönlichen Steuersatzes muss die gezahlte Einkommenssteuer mit dem Faktor 100 multipliziert und durch das zu versteuernde Einkommen dividiert werden. Die Höhe der gezahlten Einkommenssteuer kann im individuellen Steuerbescheid eingesehen werden.

Beispiel: Persönlichen Steuersatz berechnen

Eine ledige Person verdiente 2017 ein Jahresgehalt von 40.000 Euro. Insgesamt wurde eine Einkommenssteuer in Höhe von 8.766 Euro fällig.

8.766 × 100 ÷ 40.000 = 21,915 %

Wer eine Immobilie durch eine Schenkung erhalten oder vererbt bekommen hat, diese aber weder selbst bewohnen noch vermieten möchte, wird das Objekt in der Regel verkaufen wollen. Hier stellt sich die Frage, ob dabei eine Spekulationssteuer fällig wird.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder im Erbfall übertragen bekommen hat, übernimmt mit der Immobilie auch die Spekulationsfrist. Das heißt also, dass für die Fälligkeit der Spekulationssteuer das Kaufdatum des:der vorherigen Besitzer:in entscheidend ist.

Wenn die Immobilie ohnehin selbst bewohnt wurde, wird keine Spekulationssteuer fällig. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, gilt es, die Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

Aber: Bei einer Schenkung oder Erbschaft solltest du die Steuerfreibeträge im Blick haben. Diese Freibeträge wie folgt geregelt: