Nachdem ein Verkäufer sich bei den Mieteinnahmen um 13.000 Euro vertan hatte, ging der Fall vor Gericht. Muss der Verkäufer den Käufer nun entschädigen?
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Wenn erwartete gut 60.000 Euro Jahresnettomiete zu gerade noch realen 47.000 Euro schrumpfen, liegt Streit in der Luft. Genauer gesagt ein Rechtsstreit mit Schadenersatzforderungen.
Die Käufer eines vermieteten Mehrfamilienhauses hatten Pläne. Sie wollten mit dem Kauf der gebrauchten Immobilie mit mehreren Wohneinheiten in eine sichere Kapitalanlage investieren. Zum Kaufvertrag gehörte eine Mieterliste (unterschriebene Anlage zum Notarvertrag) mit Informationen zu den einzelnen Mietwohnungen. Darin enthalten und für die Käufer von besonderer Relevanz waren auch Angaben zu den Nettomieterträgen.
Zum großen Erstaunen und vor allem Ärgernis der Käufer stellte sich alsbald heraus, dass die aus den Mietverhältnissen erbrachten Einnahmen nicht die laut Mieterliste erwarteten Einkünfte von 60.000 Euro ergaben, sondern nur schlappe 47.000 Euro. Das wollten die Käufer nicht hinnehmen und klagten auf Schadensersatz in Höhe des Minderertrages. Denn bei der Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen handelt es sich nach Ansicht der Käufer um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Wird diese Vereinbarung nicht eingehalten, führt das zu Gewährleistungsansprüchen.
Der Verkäufer hingegen ist der Ansicht, dass die beigefügte Mieterliste keine verbindliche Aussage hinsichtlich der Mieterträge darstelle. Sie diene lediglich der Konkretisierung der Mietverhältnisse. Darüber hinaus wies der Verkäufer darauf hin, dass die Rechte des Käufers durch einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen seien.
Zwei Parteien, zwei Rechtsauffassungen – wie hat nun das Oberlandesgericht Köln entschieden? Da die Mieterliste als Anlage zum Kaufvertrag genommen wurde, sei sie unmittelbarer Vertragsbestandteil; ihr Inhalt also vertraglich vereinbart. Bei der Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen handele es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Die Käufer konnten den Wert des Objekts maßgeblich über die Angaben in der Anlage einschätzen. Einer gesonderten Zusicherung der zu erzielenden Einnahmen in der betreffenden Höhe bedurfte es nicht.
Auch der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss greife nicht, da der Ausschluss einer Gewährleistung für Sachmängel nicht die zugleich getroffene Beschaffenheitsvereinbarung betreffe. Ergebnis: Der Verkäufer muss für den Fehlbetrag aufkommen.
Bei Grundstücksgeschäften gibt es wesentliche Fakten und Zahlen, bei denen Verkäufer nicht den geringsten Fehler riskieren sollten. Die korrekte Angabe der Mieteinnahmen gehört dazu. Verkäufer sollten sich im Rahmen notarieller Kaufverträge gut beraten lassen, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu erleben.
(Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen 3 U 24/18)
Irrtum vorbehalten. Geändert am 08. Februar 2020
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