Sou­ter­rain: De­fi­ni­ti­on, Vor­tei­le & Nach­tei­le

Trostlose klammen Kellerlöcher ohne jegliche Privatsphäre – so stellen sich Wohnungssuchende mitunter eine Souterrainwohnung vor. Das ist eine Vorstellung, mit der wir in diesem Beitrag aufräumen wollen. Es gibt nämlich eine ganze Reihe von Vorteilen, insbesondere dann, wenn diese Wohnungen modernisiert worden sind. Wie bei jedem andere Wohnungstyp auch, existieren aber auch Nachteile, mit denen Vermieter:innen und Mieter:innen einen Umgang finden müssen.

Fest steht: Eine Souterrainwohnung kann ein echtes Prachtstück mit ansprechendem Preis-Leistungs-Verhältnis sein.

Als Souterrain werden Wohnungen bezeichnet, deren Fußboden sich unter der Erde (frz. sous-terrain = unter der Erde) befindet. So bezeichnete Wohnungen sind mit Tageslichtfenstern ausgestattet und dienen ausschließlich Wohnzwecken. 

Bei manchen Wohnungen liegt der Fußboden nur wenige Zentimeter unter der Erde, andere befinden sich deutlicher unter dem Straßenniveau. Souterrain hat eine große Bandbreite an Bedeutungen, von fast Erdgeschoss über Tiefparterre bis hin zur klassischen Kellerwohnung. Um als Souterrainwohnung durchzugehen, muss eine solche Wohnung sich zum dauerhaften Aufenthalt von Personen eignen und entsprechend ausgestattet sein. 

Charakteristisch für eine Souterrainwohnung sind oft zwei Zugänge, einer innerhalb des Hauses, der andere über eine Tür zu Hof oder Garten. Daher besitzen diese Wohnungen häufig eine Terrasse oder beinhalten Gartennutzung. Früher haben im Souterrain entweder Bedienstete gewohnt oder es wurden Vorräte dort gelagert, sodass Souterrainwohnungen in Altbauten meistens zusätzlich über einige Stufen von der Straße aus erreichbar sind. 

Wohnungen im Souterrain werden oft günstiger vermietet werden als Etagenwohnungen, sie sind sie seit Jahren eine beliebte Wohnmöglichkeit für Studierende und Menschen mit geringem Einkommen. Aber nicht nur. Vor allem in Großstädten mit Wohnungsknappheit und hohen Mietpreisen sind Souterrain-wohnungen immer häufiger auch für das breite Publikum eine bezahlbare Alternative im Stadtgebiet.

Die üblichen Assoziationen zu Souterrainwohnung sind häufig unbegründet. Kleine Fenster sind häufig durch größere ersetzt worden und Modernisierungsmaßnahmen haben den Wohnraum oftmals bereits aufgewertet. Die Lage innerhalb des Hauses bringt dennoch Vor- und auch Nachteile mit sich, die du kennen solltest: 

Eigener Zugang, kurze Wege und kaum Treppen 
Zwar ist die Souterrainwohnung nicht barrierefrei, aber für Menschen mit eingeschränkten Bewegungsmöglichkeiten durchaus eine passende Alternative. Dankbar ist diese Wohnlage im Haus auch bei schweren Einkäufen. Ein eigener Zugang von außen vereinfacht den Zutritt, die Privatsphäre der Hausbewohner muss nicht gestört werden.  

Weniger Temperaturschwankungen: Geringere Heizkosten, kühlere Sommer 
Eine Wohnung unter der Erde ist naturgemäß besser isoliert und weniger stark den Außentemperaturen ausgeliefert. Die Sommer sind bedeutend kühler im Souterrain, die Winter haben flachere Heizspitzen. Versorgungsleitungen im Keller können sogar dazu beitragen, dass Energiekosten bedeutend niedriger ausfallen.  

Wohnen im Grünen: Terrassen- oder Gartenzugang 
Hobbygärtner können sich austoben. Im Gegensatz zu einer Wohnung in den oberen Stockwerken mit kleinem Balkon bietet die Souterrainwohnung sehr oft eine größere Terrasse zur Benutzung oder sogar einen Garten.  

Günstiges Wohnen in guter Lage 
Wer zentral und gut angebunden in einer Metropole wie Berlin oder Hamburg wohnen möchte, kann mit einer Souterrainwohnung ein attraktives, weil relativ zur Lage preisgünstiges Schnäppchen schlagen und muss sich gegen weniger Mitbewerber durchsetzen.  

Wenig Licht 
Die ursprüngliche Funktion der Untergeschosse bedingt die oftmals kleinen Fenster.  Diese führen bei einer lichtarmen Lage insgesamt zu einer kleineren Lichtausbeute. Je nach Ausrichtung des Gebäudes scheint manchmal nur wenige Minuten am Tag direktes Sonnenlicht ins Souterrain. Bei Renovierungen des Untergeschosses werden darum Lichtschächte und größere Fenster eingesetzt.

Niedrige Deckenhöhe  
Auch wenn man mit guter Raumgestaltung optisch ein wenig zaubern kann, die Raumhöhe ist nicht mit der einer Altbauwohnung vergleichbar. Für hochgewachsene Menschen können sich besonders die Türöffnungen als Problem herausstellen. Außerdem sollte vorher abgeklärt werden, ob die Lieblingsmöbelstücke aufgestellt werden können.  

Feuchtigkeit und Schimmelgefahr 
Die gute Isolierung durch das umgebende Erdreich verhindert Luftzirkulation nach außen. Sind Wände und Boden zudem schlecht isoliert, kann sich Schwitzwasser an den kühlen Oberflächen absetzen und Schimmelbildung begünstigen. Lüften sollte daher ernst genommen werden. Im schlimmsten Fall kann bei mangelhafter Abdichtung auch Wasser durch die Kapillarkräfte in den Wänden nach oben steigen. Hier ist eine umfassende Sanierung erforderlich. Du wohnst bereits in einer Souterrainwohnung, in der sich Schimmel gezeigt hat? Wende dich am besten an die Mietrechtsberatung von MieterPlus.  

Insekten und Laub 
Das bodennahe Wohnen zieht Insekten an. Um das Dauerthema in den Griff zu bekommen, sollten Insektengitter und -vorhänge zur Grundausstattung einer Wohnung im Souterrain gehören. Gegen das herbstliche Laub kann ein Windfang genutzt werden.  

Wohnen wie auf dem Präsentierteller 
Jede:r kann reinschauen. Daher ist es wichtig, Sichtschutzfolien anzubringen oder andere Maßnahmen zu ergreifen, um die eigene Privatsphäre vor neugierigen Blicken zu schützen. 
 
Leichtes Spiel für Einbrecher? 
Das Wohnen im Souterrain ist gefühlt unsicher und möglicherweise für Personen mit erhöhtem Sicherheitsbedürfnis nicht ideal. Balkon- oder Terrassentüren im hinteren Bereich sind oft nicht einbruchssicher. Hier sollten Maßnahmen ergriffen werden, um für Einbruchsschutz zu sorgen.

Dunkel, muffig, mit vielen ungebetenen tierischen Gästen – diese Befürchtungen hegen viele Wohnungssuchenden beim Wort Souterrainwohnung. Oft genug zu Unrecht. 
 
Es kommt sehr auf die Gestaltung der Räume an, denn die passende Möblierung, ein Beleuchtungskonzept und geeignete Farben spielen in einer solchen Wohnung eine übergeordnete Rolle.  

Es gibt Nachteile, von denen man die meisten mit geeigneten Maßnahmen in den Griff bekommen kann. Wer sich für eine Souterrainwohnung entscheidet, sollte sich vorher vergewissern, dass die Wohnung trocken und gut isoliert ist. 

Stelle deine Bedürfnisse auf den Prüfstand. Keine Knockout-Kriterien vorhanden? Dann kannst du von einer Reihe Vorteilen profitieren, wie der guten Raumtemperatur, niedrigerer Miete, überschaubaren Heizkosten, direktem Zugang zum Garten und kurzen Wegen.  

Die Souterrainwohnung gilt oft als dunkel und feucht. Wenn du deine Souterrainwohnung optimal in Szene setzen willst, kannst du dennoch einen guten Verkaufspreis erzielen.

• Steigere den Wert deiner Souterrainwohnung durch Modernisierungsmaßnahmen und Reparaturen.
• Stelle die Vorzüge in den Vordergrund. Eine Souterrainwohnung bietet oft viel Platz bei einem relativ geringen Kaufpreis.
• Zugänge zum Garten oder einer Terrasse erhöhen das Interesse an der Souterrainwohnung.
• Wenn du die Spekulationsfrist beim Verkauf einer vermieteten Souterrainwohnung nicht einhältst, wird eine Spekulationssteuer fällig.

Beim Verkaufen einer Souterrainwohnung stellt sich die Frage, welcher Preis angemessen ist. Nach wie vor gehören sie zu den Wohnungen, die recht günstig angeboten werden. Allerdings haben Lage, Größe und auch Ausstattung einen deutlichen Einfluss auf den Preis. Damit du dir einen ersten Überblick über die aktuelle preisliche Lage verschaffen kannst, ist es empfehlenswert, vergleichbare Wohnungsangebote in der Nähe herauszusuchen.

Kellergeschoss vermieten, Geld einnehmen und damit die Kosten für den Neubau refinanzieren – das klingt nach einer guten Idee? Behalte folgendes im Blick:

• Du brauchst eine Baugenehmigung, wenn du tatsächlich vermieten willst. Für eine private Nutzung ist dies nicht notwendig.

• Estrich, Abdichtungen und Dämmungen sind baurechtlich vorgeschrieben.

• Die Ausstattung mit Fenstern und die jeweilige Größe der Fensteröffnungen sind baurechtlich vorgegeben, genauso wie die Dimensionierung von alternativen Be- und Entlüftungsvorrichtungen.

• Souterrainwohnungen müssen eine bestimmte Deckenhöhe aufweisen, in den meisten Bundesländern mindestens 2,30 Meter.  

• Ebenfalls muss das Souterrain über eine Heizung verfügen, die der Energieeinsparverordnung (EnEV) entspricht.

Die genauen Deckenhöhen und alle baulichen Vorgaben kannst du in der Landesbauordnung (LBO) deines jeweiligen Bundeslandes einsehen. Informiere dich am besten, bevor du ein Souterrain in deinem Neubau einplanst und plane dann zielgenau entsprechend der Vorschriften, um eine Baugenehmigung zu erhalten. 

Es ist auch keine gute Idee, einen alten bestehenden Keller zu einer Souterrainwohnung umzubauen, ohne vorher eine Baugenehmigung eingeholt zu haben. Schließlich soll die Mühe nicht umsonst gewesen sein. 

Für die private Nutzung als Wohnfläche brauchst du zwar keine Baugenehmigung, aber du solltest die Radonwerte überprüfen lassen. Dabei handelt es sich um ein radioaktives Edelgas aus dem Erdreich, das Lungenkrebs verursachen kann.