Steu­ern beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf im Aus­land

Wer als Deutsche:r ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung im Ausland besitzt, muss die Steuergesetze des jeweiligen Landes beachten. Hinzu kommen deutsche Steuerregeln wie etwa die Spekulationssteuer, die eventuell anfällt, wenn du deine Auslandsimmobilie verkaufst. Worauf du dabei achten musst und wie du die Besteuerung mit der Spekulationssteuer vermeiden kannst, erfährst du hier.

• Einkommenssteuer in der Form der Spekulationssteuer wird auf den Erlös eines privaten Veräußerungsgeschäftes in der Regel dann fällig, wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach ihrem Erwerb den:die Besitzer:in wechselt.
• Am Erlös wird der Fiskus durch die Spekulationssteuer beteiligt, unabhängig davon, ob sich die Immobilie im In- oder im Ausland befindet. Das liegt daran, dass Ihr Wohnsitz maßgeblich für die zu zahlenden Steuern ist.
• Hast du die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt, gilt bei einem Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist eine Steuerbefreiung; bei vermieteten Objekten ist das nicht der Fall.
• Der private Verkauf einer Immobilie im In- oder Ausland nach zehn Jahren ist generell steuerfrei.
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Personen, die in Deutschland leben, sind hier in der Regel einkommenssteuerpflichtig. Der Gesetzgeber unterscheidet im Einkommenssteuergesetz (EStG) zwischen verschiedenen Einkommensarten. Eine besondere Form der Steuer auf das Einkommen ist die Spekulationssteuer. Diese fällt unter Umständen auch dann an, wenn du deine Immobilie im Ausland verkaufst.

Werden Immobilien oder andere Wirtschaftsgüter privat verkauft, fällt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft unter § 23 EStG. Demnach muss der Gewinn aus einem Immobilienverkauf dann mit der Spekulationssteuer versteuert werden, wenn zwischen dem ursprünglichen Kaufdatum und dem Verkaufsdatum weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich für diese Frist sind die in den notariell beurkundeten Verträgen genannten Verkaufsdaten.

Der Gesetzgeber räumt allerdings Ausnahmen von der Steuerpflicht ein. Und zwar muss auf den Verkaufsgewinn in folgenden Situationen keine Steuer gezahlt werden, wenn:

• der Gewinn aus dem Immobilienverkauf unterhalb der Freigrenze von 600 Euro liegt
• Du die Immobilie in der Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf selbst zu Wohnzwecken genutzt beziehungsweise diese einem deiner Kinder oder Adoptivkinder unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hast
• die Immobilie erst nach dem Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird.

Für die Ermittlung des Gewinnes und die Besteuerung mit der Spekulationssteuer ist es unerheblich, ob sich die verkaufte Immobilie im In- oder im Ausland befindet. Diese Steuer wird nämlich auf das Einkommen von natürlichen Personen erhoben, die ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Davon ist unabhängig, wo dieses Einkommen erzielt wird, da das weltweit erzielte Einkommen zur Besteuerung der Spekulationssteuer herangezogen wird.

Wenn eine Immobilie im Ausland durch eine:n deutsche:n Steuerpflichtige:n verkauft wird, gelten die gleichen Voraussetzungen für die Besteuerung des Einkommens wie bei einer Inlandsimmobilie. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn dann nicht steuerpflichtig ist, wenn er unterhalb einer Freigrenze von 600 Euro liegt.

Außerdem wird keine Steuer erhoben, wenn du die Immobilie im Ausland zu Wohnzwecken genutzt hast. Es ist nämlich im Sinne des Einkommenssteuergesetzes unerheblich, ob die Nutzung dauerhaft oder nur zeitweilig stattfand. Hierzu erging im Juni 2017 ein Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH, Az.IX R 37/16). Das bedeutet, dass auch Erlöse aus dem Verkauf von selbst genutzten Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen im Ausland in den Genuss der Steuerbefreiung kommen. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Auslandsimmobilie dauerhaft vermietet wurde. Dann bist du innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerpflichtig.