Im­mo­bi­lie ver­kau­fen in 2024 - Ab­lauf, Kos­ten & Steu­ern

Sie wollen eine Immobilie verkaufen? – Wissen, Engagement und ein langer Atem – das sind die Grundsätze für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Und wer sich gut und gründlich vorbereitet, kann dem Verkauf von Haus, Wohnung und Grundstück entspannt entgegensehen.

In folgendem Beitrag erfahren Sie, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Sie erhalten einen Überblick über den Ablauf des Immobilienverkaufs und erfahren, wie Sie den Verkauf richtig vorbereiten und welche Fehler zu vermeiden sind.

Neben jeder Menge Tipps und Informationen, erhalten Sie auch eine Checkliste, damit Ihr Immobilienverkauf sicher über die Bühne geht.

Professionelle Makler:innen sind eine entscheidende Stütze beim Verkauf  Ihrer Immobilie. Selbst wenn Sie sich selbst gut in der Immobilienwirtschaft auskennen sollten, sodass Sie einen privaten Hausverkauf in Betracht ziehen, ist die Unterstützung von Expert:innen für Immobilien dennoch sinnvoll, um letztlich auch den gewünschten Verkaufspreis zu erzielen. Darüber hinaus sparen Sie sich viel Zeit im gesamten Verkaufsprozess - Faktoren, die Verkäufer:innen tatsächlich häufig unterschätzen.  

Makler:innen für Immobilien übernehmen für Sie die folgenden Aufgaben, wobei Sie selbstverständlich die letzte Entscheidung treffen können:

• Professionelle Gestaltung des Exposés
• Nutzung verschiedener Vermarktungswege
• Organisation der Besichtigungen
• Rechtliche Absicherung des Hausverkaufs 
• Unterstützung für Käufer:innen bei der Immobilienfinanzierung
• Bonitätsprüfung von potenziellen Käufer:innen

Darüber hinaus dienen Makler:innen für Immobilien als Vermittler:innen zwischen Ihnen und den Käufer:innen. 

Beispielsweise helfen sie bei den Kaufpreisverhandlungen, garantieren eine reibungslose Besichtigung und können alle auftretenden Fragen beantworten.

Die Maklerprovision wird im Erfolgsfall fällig und beträgt inklusive Mehrwertsteuer je nach Bundesland rund fünf bis sieben Prozent. Sie wird je zur Hälfte zwischen Verkäufer:in und Käufer:in aufgeteilt.  

Die gute Nachricht ist: Der Ablauf beim Hausverkauf ist immer gleich. Damit Sie sich ein Bild von Ihren Tätigkeiten in der zeitlichen Abfolge machen können, haben wir eine Übersicht für Sie erstellt. Wenn Sie auf die verlinkten Piktogramme klicken, erhalten Sie mehr Infos zu jeder einzelnen Station des Verkaufsprozesses.

Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, schon im Vorfeld des Immobilienverkaufs einige wichtige Punkte zu klären:

• Haben Sie eine Anschlussimmobilie in Aussicht?
• Ist für die Ablösung des laufenden Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
• Besteht Renovierungsbedarf für die zu verkaufende Immobilie?
• Sind alle Dokumente wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis für den Verkauf vorhanden?
• Können Sie Käufer:innen bei Mietobjekten Dokumente wie die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen etc. vorlegen?
• Haben Sie eine Aufstellung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie parat?
• Verkaufen Sie zusätzlich auch Inventar?
• Besteht möglicherweise ein Vorkaufsrecht für Ihre Immobilie?
• Wurde eine Wertermittlung durchgeführt? Wenn ja: Welchen errechneten Wert hat Ihre Immobilie?
• Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf oder bietet es sich an, noch etwas abzuwarten?
• Haben Sie eine:n Makler:in für den Immobilienverkauf zur Hand?
• Haben Sie bereits ein ansprechendes Exposé parat oder muss dies noch erstellt werden?
• Sind schon ansprechende und aussagekräftige Bilder der Immobilie verfügbar?
• Ist Ihre Immobilie für Besichtigungstermine bereits vorbereitet? 
• Haben Sie die Bonität potenzieller Käufer:innen überprüft oder überprüfen lassen?
• Möchten Sie Preisverhandlungen selbst durchführen oder den:die Makler:in damit beauftragen?
• Sind alle nötigen Aspekte im Kaufvertrag enthalten?
• Sind im Übergabeprotokoll alle wichtigen Punkte enthalten?
• Ist ein Schlüsselübergabeprotokoll angefertigt worden und sind alle Schlüssel berücksichtigt?
• Fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an?

Wenn Sie eine Immobilie erfolgreich verkaufen möchten, sind bestimmte Unterlagen und Dokumente für einen reibungslosen Immobilienverkauf notwendig. Sie sollten diese bereits frühzeitig zusammenstellen beziehungsweise einen Überblick über alle wichtigen Papiere haben:

Sie überlegen, wann der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist? Der Immobilienverkauf geschieht meist aus persönlichen Gründen: Umzug, Erbschaft oder Scheidung sind häufig ein Grund, eine Immobilie zu verkaufen.

Wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, können Sie bis zum nächsten Auszug der Mieter:innen warten, da freie Wohnungen sich oftmals zu einem höheren Preis verkaufen lassen als vermietete Objekte.

Die Jahreszeit, die aktuelle  Konjunktur  oder das Zins-Umfeld  sowie steuerliche Fristen können sich ebenfalls auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf auswirken. 

Die aktuelle Konjunktur oder das Zins-Umfeld sowie steuerliche Fristen können sich ebenfalls auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf auswirken. Für professionelle Fotos und Besichtigungstermine bei Tageslicht, werden die hellen Monate dem Winter nach Möglichkeit vorgezogen.

Ausgehend vom Datum der ersten Anzeigenschaltung müssen Sie im Durchschnitt mit sechs bis zwölf Monate für den Verkauf eines Hauses rechnen. Wie lange ein Hausverkauf dauert, ist von Fall zu Fall jedoch unterschiedlich und der private Verkauf dauert in der Regel bis zu 50 Prozent länger. Hier lesen Sie mehr zum Thema "Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie".

Je nachdem, welche Art von Immobilie Sie verkaufen möchten, gibt es unterschiedliche Aspekte zu beachten.

Je nach der Art Ihrer Immobilie, können Besonderheiten auftreten. Beispielsweise sollten Sie beim Verkauf eines Einfamilienhauses den aktuellen Bodenrichtwert kennen, um den Grundstückspreis entsprechend zu gestalten.

Für den Verkauf eines Reihenhauses ist es wichtig, zu wissen, ob das Dachgeschoss ausbaubar ist.

Organisieren Sie vorab auch schon diverse Dokumente zum Nachweis von bisher getätigten Sanierungs- und Wartungsarbeiten. Gerade bei Wohngebäuden können Sanierungen (z.B. Fassade oder Dach) besonders kostenintensiv sein.

Mit einer guten Dokumentation der bisherigen Instandhaltung gelingt der Verkauf zu einem guten Verkaufspreis einfacher.

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, können Sie zusätzliche Unterlagen über die Hausgemeinschaft vorlegen:

• Welche Sanierungen wurden erledigt?
• Welche zukünftigen Arbeiten plant die Eigentümergemeinschaft?
• In welcher Höhe sind noch Rücklagen vorhanden?

Mögliche weitere Fragen von Kaufinteressent:innen sollten Sie schon bei der Vorbereitung des Verkaufs antizipieren.

Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie zusätzliche Unterlagen bereitstellen, beispielsweise eine Bestätigung, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. So wissen potenzielle Käufer:innen, dass Sie sich auf regelmäßige Mieteinnahmen mit den aktuellen Mieter:innen verlassen können.

Die Berechnung der Mietrendite sollten Sie bereits frühzeitig im Verkaufsprozess vornehmen, damit Sie Interessent:innen gegenüber weitere gute Verkaufsargumente vorlegen können.

Deutlich komplexer ist der Verkauf eines Mehrparteienhauses, weil die infrage kommende Zielgruppe der Investoren in der Regel vor allem Zahlen und Fakten anfordert, bevor sie sich für ein Objekt entscheiden.

Vor allem die monatlichen Miet- und Pachteinnahmen sind für Investoren eine wichtige Kennzahl, zudem muss der Zustand des Hauses mit allen Sanierungsmaßnahmen korrekt und möglichst lückenlos dokumentiert sein.

Der Verkauf eines Grundstücks kann ein gutes Geschäft sein, wenn es sich um regulär erschlossenes Bauland in einer guten Lage handelt. Es gibt allerdings Faktoren, die den Wert beeinträchtigen können wie Altlasten, Wegerechte und Denkmalschutz. Lesen Sie hier mehr und informieren Sie sich, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten.

Sie möchten eine Gewerbeimmobilie verkaufen? Gewerbeimmobilien sind gesuchte Kaufobjekte, weil Sie je nach Lage, Art der Nutzung und Branche bei der Vermietung ein Vielfaches der Wohnungsmieten einbringen können. Verkaufen Sie eine Gewerbeimmobilie, wird die Länge der Mietverträge, die gemachten Erfahrungen und Erwartungen der Mieter sowie die zukünftigen Renovierungs- und Instandhaltungskosten durch potenzielle Käufer:innen erfragt werden.

Wer  gut plant, kann die eigene Immobilie für gutes Geld verkaufen. Generell ist Geduld angesagt, denn nicht jedes Angebot ist lukrativ. Zu lange zu warten ist genauso schlecht, denn in dieser Zeit kann sich der Immobilienmarkt verändern.

Zunächst müssen sich Verkäufer:innen also einen umfassenden Überblick über den Markt verschaffen.

Der ursprünglich angedachte Verkaufspreis dient in der Praxis häufig als Orientierung. Die Realität sieht im Laufe der Zeit aber meist anders aus, denn der Preis einer Immobilie richtet sich eben auch nach Angebot und Nachfrage.

Bei der Festlegung des Verkaufspreises sollten Sie sich unbedingt am jeweiligen regionalen Preisniveau orientieren und den  Immobilienwert ermitteln.

Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf sind die Besichtigungen Ihres Objekts. Diese sollten bei Tageslicht stattfinden. Bereiten Sie sich gut vor, um den Interessent:innen alle Fragen beantworten zu können.

Zugleich stellt die Besichtigung eine Chance für Sie und den:die Makler:in dar, sich einen ersten Eindruck über potenzielle Käufer:innen zu verschaffen. Hier sollten Sie einerseits auf Ihr Bauchgefühl hören, aber andererseits auch auf trockene Fakten setzen.

Achten Sie beispielsweise darauf, dass ein Angebot gelegt wird, das keinen Finanzierungsvorbehalt erhält. Das würde bedeuten, dass die Käufer:innen erst klären müssen, ob Sie einen Kredit für den Ankauf erhalten.

Käufer:innen einer Immobilie legen viel Wert auf einen gewissen Verhandlungserfolg. Überlegen Sie sich daher bereits im Vorfeld, welche Zugeständnisse Sie bereit sind zu machen.

Vielfach können Sie mit Ihrem Entgegenkommen auch eigene Vorteile erzielen, beispielsweise eine rasche Vertragsunterzeichnung für die Überlassung der Einbauküche.

Erfolgreiche Verhandlungen im Zuge von Immobilienverkäufen sind häufig Erfahrungssache. Makler:innen  können Ihnen hilfreich zur Seite stehen und vermittelnd agieren. 

Als Verkäufer:in müssen Sie sich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommen Sie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr.

Egal für welchen Verkaufsweg Sie sich auch entscheiden, mit diesen Kosten müssen Sie beim Hausverkauf rechnen:

Wenn Sie Immobilien aus privatem Besitz verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen.

Es bestehen jedoch Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu reduzieren, beispielsweise indem Sie die Immobilie mit Wohnrecht verkaufen. Das Wohnrecht, dass Sie sich vertraglich einräumen lassen, reduziert den Marktwert, damit den Gewinn und die Spekulationssteuer, die auf ihn erhoben wird.

Wenn Sie sich noch innerhalb des Spekulationszeitraums von zehn Jahren befinden und die Marktlage gerade ungünstig ist, können Sie die Immobilie vorerst nur vermieten, um einen besseren Zeitpunkt abzupassen.