Um­satz­steu­er beim Im­mo­bi­li­en­ver­kauf

Beim Immobilienverkauf müssen Sie in einigen Fällen Einkommens- oder Gewerbesteuer sowie Umsatzsteuer zahlen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterschiede es zwischen privatem und gewerblichen Verkauf gibt und in welchen Fällen der Verkauf Ihrer Immobilie steuerpflichtig ist.

• Beim privaten Verkauf von Immobilien fällt keine Umsatzsteuer an.
• Der Gesetzgeber räumt beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden die Umsatzsteuer als Option bei gewerblichen Verkäufen ein.
• Beim Verkauf eines Grundstücks muss die Option auf Umsatzsteuer oder die Option, auf die Umsatzsteuer zu verzichten, im notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden.
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Wenn Sie privat ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, ist die Umsatzsteuer für Sie nicht relevant. Nach § 23 Einkommenssteuergesetz (EStG) handelt es sich hierbei um ein privates Veräußerungsgeschäft, bei dem unter bestimmten Umständen nur Einkommenssteuern in Form der Spekulationssteuer anfallen. Das Umsatzsteuergesetz (UStG) sieht hingegen in § 4 Nr. 9a vor, dass der Immobilienverkauf ohne Umsatzsteuer erfolgt, da der Erlös dem Grunderwerbsteuergesetz zuzuordnen ist. Zweck ist, eine Doppelbesteuerung durch Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zu vermeiden.

Auch Umsätze, die einer Befreiung von der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind umsatzsteuerfrei. Dazu gehören zum Beispiel die folgenden Vorgänge mit der Immobilie:

• Übertragung zwischen Ehegatt:innen
• Übertragung der Immobilie zwischen Eltern und Kind
• Schenkungen
• Übergänge im Rahmen von Erbschaften

Eine Ausnahme von der Umsatzsteuerbefreiung besteht, wenn eine gewerblich tätige Person ein Haus oder ein Grundstück verkauft, die umsatzsteuerpflichtig vermietet waren. Hier greift dann § 15a UStG, nach dem der:die Verkäufer:in zur Berichtigung des Vorsteuerabzugs verpflichtet ist. Setzt der:die Erwerber:in die Vermietung fort, muss dem Finanzamt keine Vorsteuer erstattet werden, da das Gesetz einen Unternehmensträger:innenwechsel annimmt. Liegt nach dem Verkauf keine Vermietungsabsicht vor, ist der Umsatz allerdings steuerbar.

Für gewerblich tätige Personen kann der Verkauf eines Grundstücks ohne Umsatzsteuer nachteilig sein, weil sie somit keine Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen können. Der Gesetzgeber räumt für den gewerblichen Verkauf von Grundstücken ein, die zur Umsatzsteuer zu optieren. In dem Fall würde eine gewerblich tätige Person auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Damit kann Vorsteuer geltend gemacht werden, was für den:die Verkäufer:in vorteilhaft sein kann.

Da der Vorsteuerabzug jedoch grundsätzlich nur bei steuerpflichtiger Vermietung zulässig ist, muss der:die Erwerber:in gegenüber dem Finanzamt glaubhaft machen, dass er:sie eine notwendig werdende Option nach § 9 UstG erfüllt. Scheitert die Vermietung aus nicht von Ihnen zu vertretenden Gründen und kommt es nicht zur Vermietung, so wird dadurch die grundsätzliche Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht berührt.

Die Optierung zur Umsatzsteuer muss bereits im notariell beglaubigten Kaufvertrag erklärt worden sein, damit sie wirksam wird. Der Verkauf eines Grundstücks mit Umsatzsteuer ist jedoch nur möglich, wenn der:die Erwerber:in gewerblich tätig ist und das Grundstück für sein:ihr Unternehmen erwirbt. Möchten Sie ein Grundstück verkaufen und die Umsatzsteuer als Option anfügen, müssen Sie dies unbedingt im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag erklären.

Damit Sie auf einen Blick sehen, wann bei Ihrer Immobilie welche Steuern anfallen, haben wir Ihnen hier die wichtigsten Fälle noch einmal in einer Übersicht zusammengestellt: