Haus­ver­kauf Steu­ern: Im­mo­bi­lie steu­er­frei ver­kau­fen in 2025

Ein teurer Hausverkauf muss nicht sein. In der Regel ist die Spekulationssteuer der Grund für hohe Verkaufsnebenkosten. Sie ist unter bestimmten Voraussetzungen auf den Verkaufserlös zu entrichten. Erfahre in folgendem Beitrag, wann die Spekulationssteuer fällig wird, wann du steuerfrei verkaufen kannst und wie sie berechnet wird.

Wenn du als Eigentümer:in dein Haus verkaufen möchtest, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. 

Du bist steuerpflichtig, wenn du deine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterverkaufst und du nicht nachweisen kannst, dass du in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst im Haus gewohnt hast. Steuern fallen auch an, wenn du innerhalb von fünf Jahren drei Objekte veräußerst. Du gilst dann als gewerbetreibend und musst Gewerbe- und Umsatzsteuer zahlen. 

Du fragst dich sicher, wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist. In Deutschland darfst du selbstgenutzten Wohnraum ohne Steuern verkaufen.

Den Gewinn aus deinem Verkauf darfst du komplett behalten, wenn du eine der folgenden Bedingungen erfüllst:

1. Du hast die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder
2. Du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt.
   

Bei vermietetem Wohnraum ist die 10-Jahresfrist, auch Spekulationsfrist genannt, ausschlaggebend für die Entscheidung des Finanzamtes, ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Bei renditestarken Immobilien, die du vermietest und als Kapitalanlage nutzt, solltest du den Hausverkauf erst nach Ablauf der Frist angehen. Hier erfährst du, wie du Steuern beim Hausverkauf umgehst.

Interessant ist nicht nur, in welchen Fällen beim Haus verkaufen Steuern anfallen, sondern auch, wie sich die Höhe dieser Steuern gestaltet. Im Folgenden gehen wir näher auf die Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien ein. 

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage und somit auch die zu tragende Steuerlast.
2. Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis deines persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit tragen Besser- und Spitzenverdiener:innen auch eine erhöhte Steuerlast, sofern die Spekulationssteuer fällig wird.
   

Du willst wissen, wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen kann? Dann nutze unseren unverbindlichen Rechner und finde es jetzt heraus. 

Da die Höhe der Spekulationssteuer von deinem persönlichen Steuersatz abhängig ist, lassen sich keine allgemein geltenden Aussagen zum Betrag machen.

Eine Beispielrechnung mit einem Steuersatz von 42 Prozent veranschaulicht dir, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt.

In diesem Beispiel müsstest du also eine Spekulationssteuer entrichten, die den Gewinn von 50.000 Euro empfindlich schmälert. Es bleiben dir nach Abzug der Steuer beim Hausverkauf nur noch 29.000 Euro Gewinn übrig.

Die Höhe des Spekulationsgewinns lässt sich übrigens durch steuerfreie Beträge und Abschreibungen bei vermieteten Immobilien zu deinen Gunsten beeinflussen. Dennoch wäre es in diesem Beispiel sinnvoller mit dem Verkauf noch drei Jahre zu warten. Durch das Umgehen der Spekulationsfrist kann die Immobilie dann steuerfrei verkauft werden.

Wenn du deine Steuererklärung selbst machst, fragst du dich sicher, wie du deinen Immobilienverkauf in der Steuererklärung angibst. Wir haben die wichtigsten Informationen zu Thema Steuererklärung und Hausverkauf in einem Ratgeber für dich zusammengefasst.

• Überschreibung: 
  Du überschreibst die Immobilie auf ein Kind oder deinen Ehepartner. Dann hat dieser die Immobilie gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was praktisch mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden kann. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, unter Umständen kann aber eine Schenkungssteuer fällig werden. Die Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro. Weitere Informationen zum Spekulationsfrist umgehen erhälst du hier.
• Kaufpreis strecken:
  Du kannst mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. So verteilst du den Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre und nutzt damit die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
• Verkaufswert verringern:
  Nimmst du beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Güter aus der Immobilie mit, so senkt dies den Kaufpreis. Dadurch reduziert sich auch der Veräußerungsgewinn.

Folge dem Link und erfahre, welche Möglichkeiten du hast, um die Steuern beim Immobilienverkauf zu sparen.

Zusätzlich zur Spekulationssteuer solltest du auch die Gewerbe- und Umsatzsteuer beim Hausverkauf im Blick behalten.

Wenn du mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren veräußerst, fallen Gewerbe- und Umsatzsteuer an.Das liegt daran, dass das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel gesehen wird.

Die Drei-Objekt-Grenze gilt übrigens auch, wenn du ein Mehrfamilienhaus erwirbst und anschließend einzelne Wohnungen verkaufst.

Ein Beispiel:

• Im Jahr 2008 kaufst du ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
• Weil du nicht alle der Wohnungen behalten möchtest, veräußerst du 2019 zwei der Wohnungen.
• Ein Bekannter macht dir 2021 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
• Jetzt gilst du in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlst Steuern für den Verkauf der Wohnungen.

Die Umsatzsteuer für den Verkauf einer Immobilie beträgt 19 Prozent. Diese berechnest du dem:der Käufer:in zusätzlich zum Kaufpreis.

Wird eine Immobilie verkauft, die sich im Betriebsvermögen befindet, greifen andere steuerliche Regelungen als bei einem privaten Immobilienverkauf. Der durch den Immobilienverkauf erzielte Gewinn zählt zum Unternehmensgewinn.

Nicht jeder Immobilienverkauf verspricht am Ende auch einen Gewinn. Es kann für Verkäufer:innen auch ein Verlust aus einem Immobiliengeschäft entstehen. Laut Einkommensteuergesetz wird der Gewinn oder der Verlust aus einem Immobilienverkauf wie folgt festgestellt:

„Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.“ - § 23 Abs. 3 Nr. 1 EStG

Im Einkommensteuergesetz wird die steuerliche Behandlung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ebenfalls klar geregelt. Demnach dürfen „Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden.“ (§ 23 Abs. 3 Nr. 7 EStG)

Im Klartext bedeutet dies: Verkaufst du eine Immobilie mit Verlust und veräußerst im gleichen Kalenderjahr eine weitere Immobilie mit Gewinn, so kannst du den Verlust aus dem ersten Geschäft bis zur maximalen Gewinnhöhe des zweiten Geschäfts steuerlich geltend machen und auf diese Weise deine Steuerlast senken.

Wenn du eine Immobilie erbst und anschließend verkaufen möchtest, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf dich über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, kannst du die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen.

Außerdem kannst du die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer musst du separat entrichten.

Während es bei bebauten Grundstücken Ausnahmeregelungen dazu gibt, wann der Verkauf steuerfrei ist, sieht dies bei unbebauten Grundstücken anders aus. Tatsächlich wird die Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken immer fällig, sofern aus dem Verkauf ein Gewinn für den:die Verkäufer:in resultiert und die zehnjährige Spekulationsfrist unterschritten wird.

Der Hintergrund ist folgender: Die Eigennutzung, welche beim Verkauf von bebauten Grundstücken zur Nichtbesteuerung des Gewinns führen kann, ist bei unbebauten Grundstücken nicht gegeben. So entschied der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahre 2011 (Az. IX R 48/10).

Fazit: Solltest du Verkaufspläne schmieden, überprüfe am besten zuerst die steuerlichen Eckdaten. Fällst du unter die Spekulationssteuerpflicht, besitzt du das Haus noch keine zehn Jahre oder bewohnst es noch keine 2 Jahre. Ermittel in diesem Fall zuerst die Höhe der Spekulationssteuer. Auf dieser Basis kannst du entscheiden, ob du diesen Verlust in Kauf nehmen willst oder ob du ihn durch die oben erwähnten Maßnahmen reduzieren kannst. Berücksichtige die steuerlichen Sonderfälle bei dem Verkauf von geerbten Immobilien, jenseits der Drei-Objekt-Grenze oder auch bei Grundstücken und wie man im Fall von Verlusten vorgeht. Bei vermieteten Immobilien ist die Sachlage häufig unübersichtlicher, denn du kannst Abschreibungen und Freibeträge ansetzen. Die Beratung durch einen Profi ist daher empfehlenswert.