No­tar­kos­ten beim Haus­ver­kauf: Hö­he, Be­rech­nung & Re­geln

Beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist die Begleitung durch Notar:innen erforderlich, da hierbei ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge rechtskräftig sind.

Welche Aufgaben Notar:innen beim Hausverkauf übernehmen, wie hoch die Kosten dafür ausfallen und wer diese in welcher Höhe zahlen muss, erfährst du in diesem Ratgeber.

Beim Kauf von Immobilien handelt es sich um hohe Werte und um rechtlich komplexe Verträge. Um Streitigkeiten zu verhindern, gibt es daher in Deutschland die Notarpflicht beim Hausverkauf.

Diese wurde vom Gesetzgeber eingeführt und soll Verkäufer:in und Käufer:in schützen. Nur, wenn der Immobilienkauf notariell beurkundet wird, ist er auch rechtlich gültig.

Notar:innen sind neutrale Instanzen, die auf rechtliche und formale Korrektheit achten. Sie klären alle Beteiligten über Rechte und Pflichten rund um den Vertrag auf und können dabei helfen, Unklarheiten zu beseitigen.

Darüber hinaus sind sie dazu ausgebildet, alle für die Verkaufsabwicklung nötigen Unterlagen zu besorgen und Formalitäten zu übernehmen.

Die anfallenden Notargebühren beim Immobilienkauf und -verkauf liegen bei 1,5 Prozent bis maximal zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren setzen sich aus den folgenden Notar- und Grundbuchkosten zusammen:

• Vollzugstätigkeiten sowie Beratung zum und Erstellung des Kaufvertrags 
• Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages 
• Beurkundung, Eintragung und Löschung von Grundschulden
• Eintragung des:der neuen Eigentümer:in im Grundbuch 
• Führung des Notaranderkontos 
• Betreuungsgebühr 
• Notarielle Beglaubigung von Unterschriften 
• Brieferstellung 
• Honorar für den:die Notar:in

Im Grundbuch wird insbesondere die Eigentumsumschreibung vermerkt. Müssen potentielle Käufer:innen den Kaufpreis mithilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren, veranlassen die Notar:innen die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank.

Die Gebühren orientieren sich am Kaufpreis des Grundstücks bzw. der Immobilie oder an der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Die Notar:innen arbeiten mit einer per Gesetz vorgegebenen festgelegten Gebührentabelle.

Schon für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnen die Notar:innen einen zweifachen Gebührensatz. Sind beim Kaufprozess also mehrere Arbeitsschritte nötig, kann es am Ende schnell zu einer Berechnung von vier bis fünf Gebührensätzen kommen.

Achte daher darauf, möglichst wenige Arbeitsschritte und Termine in Anspruch zu nehmen.

Beachte, dass im Rahmen der notariellen Beglaubigung des Immobilienverkaufs nicht nur Notargebühren, sondern auch Grundbuchgebühren fällig werden.

Folgende Notar- und Grundbuchkosten ergeben sich bei einer beispielhaften Berechnung von fünf Gebührensätzen für Käufer:innen.

Beispiel: Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro und fünf Gebührensätzen betragen die Notar- und Grundbuchkosten also beispielsweise 2.588,25 Euro – das entspricht rund 1,3 Prozent des Kaufpreises.

Normalerweise tragen die Käufer:innen den größten Teil der anfallenden  und Grundbuchgebühren und Notarkosten beim Hauskauf.

Die Verkäufer:innen tragen weitere Kosten, wenn eine zu ihren Lasten eingetragene Grundschuld oder ein sonstiges Recht im Grundbuch zur Löschung gebracht werden muss.

Die Verkäufer:innen beteiligen sich meist nur anteilig an den Kosten, wenn beispielsweise spezielle Änderungen im Grundbuch anstehen. 

Damit du einen besseren Überblick erhälst und verstehst, wie sich nun genau die Notarkosten zusammensetzen, haben wir hier eine Beispielrechnung (Kaufvorgang und Grundschuldbestellung) aufgestellt.

Wir nehmen einen Kaufpreis von 200.000 Euro für die Immobilie an. Außerdem gehen wir von einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro aus.

Wird die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto abgewickelt, kommen zusätzlich Kosten in Höhe von 435,00 Euro hinzu. Jeder Vorgang wird separat laut der gültigen Gebührenordnung berechnet. 

Letztendlich hängt die Gesamtsumme der Notar- und Grundbuchkosten davon ab, wie viele Aufgaben übernommen werden müssen.

Die Notargebühren werden nicht nach Schwierigkeitsgrad oder nach Aufwand und Besprechungsterminen abgerechnet. Stattdessen gibt es eine pauschale Abrechnung.

Im Gerichts- und Notarkostengesetz gibt es eine genaue Festlegung darüber, welche Tätigkeiten von Notar:innen im Rahmen eines Hausverkaufs mit welchen Gebührensätzen abgerechnet werden.

Notarkosten sind in ganz Deutschland einheitlich geregelt. Es ist also egal, in welcher Region du dein Haus verkaufen möchtest.

Für Notar:innen gilt der § 17 Absatz 1 Satz 1 BnotO. Sie sind dazu verpflichtet, nur die im GNotKG vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu verlangen. Anderweitige Gebührenvereinbarungen sind in der Praxis nicht zulässig. 

Notar:innen üben ein öffentliches Amt aus. Ihre beruflichen Tätigkeiten sowie die entsprechenden Honorarzahlungen sind also gesetzlich definiert. Für diese Aufgaben, können Notarkosten anfallen:

Wenn du also dein Haus verkaufst, sorgen Notar:innen für den korrekten Ablauf des Immobilienverkaufs während und nach Vertragsabschluss.

So gehören während des Verkaufs beispielsweise die unabhängige Vermittlung und Aufklärung beider Parteien zu ihren Aufgaben, so dass der Kaufvertrag im Interesse beider Vertragsparteien zuverlässig abgewickelt werden kann.

Im Anschluss verwalten und überwachen Notar:innen die Zahlung des Kaufpreises, sind zuständig für die Eintragung im Grundbuch sowie die Einhaltung behördlicher Genehmigungen.

Die Notar:innen werden im Regelfall von den Käufer:innen ausgesucht, es sei denn, es handelt sich um den Kauf eines Neubaus vom Bauträger. In diesem Fall kümmert sich der:die Bauträger:in um eine:n Notar:in.

Weder Notarkosten noch die Grundbuchgebühren sind verhandelbar. Trotzdem haben Verkäufer:in und Käufer:in die Möglichkeit, diese Kostenpunkte bis zu einem bestimmten Grad zu beeinflussen:

• Kaufpreis niedrig halten: Ein unbebautes Grundstück fällt wesentlich günstiger aus als ein bebautes Grundstück. Je niedriger der angesetzte Kaufpreis ist, umso niedriger fallen die Kaufnebenkosten an. 
• Auflassungsvormerkung sparen: Eine Auflassungsvormerkung ist nicht unbedingt nötig. Wer beispielsweise die Immobilie an Verwandte oder Freunde verkauft, der muss es nicht im Grundbuch vormerken lassen. 
• Auf Notaranderkonto verzichten: Ein Notaranderkonto ist keine Pflicht. Die Kaufabwicklung kann auch über ein normales Konto abgewickelt werden. Entsprechende Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag zu vermerken. Entsprechende Kosten für das Notaranderkonto entfallen somit. Käufer:innen müssen dann nur den vereinbarten Kaufpreis auf das angegebene Konto überweisen. 
• Grundschuldabtretung möglich: Bei Vorliegen einer Grundschuld könnte auch eine Grundschuldabtretung erfolgen. So fallen keine separaten Kosten für Löschung und Neueintragung im Grundbuch an. 

Möglicherweise verlangt die Bank auch nur eine Grundschuldbeglaubigung. In dem Fall muss die Grundschuld für den Hauskauf nicht auch noch notariell beurkundet werden.

Obwohl normalerweise der:die Käufer:in die Notarkosten zahlen muss, haften beide Parteien gleichermaßen für die Begleichung der Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer, da gesetzlich beide Parteien Kostenschuldner sind.

Sollte beispielsweise der:die Käufer:in nicht zahlungsfähig sein, so sind gegebenenfalls die Verkäufer:innen verpflichtet, die Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer zu begleichen, sofern sie sich im Kaufvertrag nicht ein Rücktrittsrecht vorbehalten haben. 

Dass nicht die Verkäufer:innen die Kosten für den:die Notar:in zahlen, hat steuerliche Vorteile. Durch den Aufschlag der Notargebühren auf den Kaufpreis würde sich die Grunderwerbssteuer für die Käufer:innen erhöhen.

So zahlen die Käufer:innen zwar die Notar- und Grundbuchgebühren, sparen aber zumindest die andernfalls darauf entfallende Grunderwerbsteuer. 

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