Zwangs­voll­stre­ckung und Zwangs­ver­stei­ge­rung von Im­mo­bi­li­en

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie kann von Gläubigern eines Kreditnehmers eingeleitet werden, wenn dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Erfahren Sie in diesem Artikel, in welchen Fällen Hausbesitzer davon betroffen sind und wie die Zwangsversteigerung konkret abläuft. Darüber hinaus erläutern wir potenziellen Käufern von Immobilien aus einer Zwangsvollstreckung, warum es sich häufig um ein zweischneidiges Schwert handelt.

Generell ist die Zwangsvollstreckung ein rechtliches Mittel, mit dem ein Gläubiger seine Ansprüche gegenüber seinem Schuldner durchsetzen kann. Dieses Verfahren wird bundesweit nicht nur im Rahmen der Finanzierung und des Immobilienkaufs, sondern in auch zahlreichen, anderen Bereichen angewandt.

• Als Begünstigter einer Finanzierung sind Sie der sogenannte Schuldner, der sich auf Basis des abgeschlossenen Vertrages zur Einhaltung festgelegter Rahmenbedingungen verpflichtet.
• Dazu gehört die regelmäßige und pünktliche Zahlung vereinbarter Kreditraten, Zinsen oder auch Teilbeträgen.
• Kommen Sie als Schuldner den berechtigten Forderungen des Gläubigers nicht nach, wird dieser Sie zunächst durch Mahnungen und Zahlungserinnerungen dazu auffordern, Ihre Schuld zu begleichen.
• Erst nachdem ein detailliert definiertes Verfahren von Aufforderungen erfolglos bleibt, kann der Gläubiger unter gewissen Voraussetzungen bei Gericht einen „vollstreckbaren Titel“ gegen Sie als Schuldner erwirken.

Erst wenn der Gläubiger diesen Titel besitzt, kann als rechtliches Mittel die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Bevor diese letzte Maßnahme vom Gläubiger ergriffen wird, werden dem Schuldner oftmals bereits Verzugszinsen und Gebühren berechnet, durch die sich die Gesamtschuld noch weiter erhöht.

Es ist für den Schuldner immer von Vorteil, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Nicht bezahlte Rechnungen und immer neue Mahnungen im Briefkasten sind nicht nur eine Belastung für Ihre Nerven, sondern können äußerst unangenehme Folgen haben. Handelt es sich bei der Schuld um eine nicht bediente Baufinanzierung, riskieren Sie in letzter Konsequenz die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie.

Aber auch wenn Sie an anderer Stelle Schulden ansammeln und diese dauerhaft nicht bedienen können, riskieren Sie Ihre Immobilie. Der Gläubiger hat im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben die Möglichkeit, Sie über Ihr vorhandenes Vermögen Auskunft geben zu lassen. Wenn Sie als Schuldner eine „Abgabe der Vermögensauskunft“ leisten müssen (früher bekannt als „Offenbarungseid“), kommt an dieser Stelle auch Ihr Gebäude als vollstreckbares Vermögen in Betracht.

Auch wenn es Ihnen unangenehm erscheint, nach dem Eintreffen der dritten Mahnung mit Ihrem Gläubiger zu sprechen, sollten Sie an dieser Stelle unbedingt über Ihren Schatten springen. Denn nur so können Sie die beschriebenen, negativen Folgen nicht bedienter Forderungen vermeiden.

Vielleicht hilft es Ihnen, sich einmal in die Lage des Gläubigers zu versetzen. Nicht nur Möbelhäuser und Elektronikmärkte, sondern gerade Banken sind mit Zahlungsschwierigkeiten ihrer Kundschaft durchaus vertraut. Es ist in jedem Fall hilfreich, das Gespräch mit Ihrem Kundenberater bei der Bank zu suchen, dem Sie vertrauensvoll Ihre aktuelle Situation erläutern können. Dem Gläubiger ist es oftmals wesentlich lieber, wenn seine Forderung in kleineren Raten über einen längeren Zeitraum beglichen wird, als dass sie vollkommen uneinbringlich wird. Bei einer Hausfinanzierung kann die Bank Ihre Finanzlage mit Ihnen gemeinsam durchleuchten und eine Lösung finden, die Sie nicht in die Zwangsvollstreckung treibt.

Diese Vorgehensweise wird von vielen Gläubigern bevorzugt, denn für sie bedeutet das Verfahren der Zwangsvollstreckung einen erheblichen Verwaltungsaufwand. Diesem enormen Aufwand steht meist ein nicht abschätzbarer Erfolg gegenüber, sodass der Gläubiger am Ende trotzdem Geld verliert.

Eine Zwangsvollstreckung kommt niemals „plötzlich“. Erst, nachdem bestimmte Voraussetzungen erfüllt und sogenannte Eskalationsstufen durchlaufen wurden, kann dieses letzte, rechtliche Mittel eingesetzt werden.

1. Der Schuldner zahlt eine berechtigte Forderung nicht fristgerecht.
2. Daraufhin versucht der Gläubiger im Rahmen des kaufmännischen Mahnverfahrens, die fällige Forderung mit Nachdruck geltend zu machen.
3. Reagiert der Schuldner nicht, können Gläubiger ihre Forderungen an Inkassodienstleister auslagern.
4. Das Inkassounternehmen tritt an den Schuldner heran und versucht, eine Zusammenarbeit zur Zahlung der offenen Forderungen zu erwirken.
5. Mit oder ohne Inkassounternehmen kann nun das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet werden. Haben die Gerichte den Anspruch des Gläubigers verbindlich geklärt, resultiert daraus der „vollstreckbare Titel“. Dieser ist gleichbedeutend mit einem vollstreckbaren Urteil bzw. einem rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid.

Im Anschluss an diesen häufig langwierigen Prozess kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Dieser wird im Amtsdeutsch als „selbstständiges Organ der Rechtspflege“ bezeichnet und ist einem Amtsgericht zugeordnet, aber nicht unterstellt. Sobald der Gerichtsvollzieher die Arbeit aufnimmt, wird er damit beginnen, nach Wertgegenständen, Barvermögen oder Antiquitäten zu suchen, deren Wert dazu ausreichen könnte, die Schuld zu bedienen.

Die Zwangsversteigerung von Immobilien basiert auf den gleichen Grundlagen wie andere Zwangsvollstreckungen auch. In der Regel kommt es zu einer Zwangsversteigerung, wenn der Schuldner (Kreditnehmer) dauerhaft seinen Zahlungsverpflichtungen der Bank (Gläubiger) gegenüber nicht nachkommt.

Auch in diesem speziellen Fall muss die Bank zunächst im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens einen vollstreckbaren Titel erwirken. Dieser Titel wird dem Schuldner zugestellt, woraufhin dieser innerhalb von zwei Wochen die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen kann. Dies ist ein kleines Hintertürchen für den Schuldner, wenn er den Nachweis erbringen kann, die Forderungen innerhalb von sechs Monaten begleichen zu können.

Bevor Sie sich einer Zwangsversteigerung stellen, sollten Sie alle Möglichkeiten ausloten, um Geld aufzutreiben. Fragen Sie im Kreise von Familie, Freunden und Vertrauten nach Darlehen, mit denen Sie Ihre Schulden begleichen können. Voraussetzung dafür sollte immer sein, dass Sie Ihre finanzielle Situation ehrlich und mit der Hilfe von Fachleuten durchleuchtet haben. Schließlich müssen auch diese Darlehen zurückgezahlt werden, während die Tilgungsraten des Immobilienkredites parallel anfallen.

Solle es tatsächlich zur Zwangsversteigerung kommen, wird der Verkehrswert der Immobilie gerichtlich auf Basis des Gutachtens eines Sachverständigen festgesetzt. Im nächsten Schritt wird der Termin der Zwangsversteigerung festgelegt und durch einen Aushang im Amtsgericht öffentlich gemacht. Zusätzlich wird die Zwangsversteigerung im Amtsblatt verkündet. Auch auf der Internetpräsenz des Justizministeriums werden sämtliche Zwangsversteigerungen gebündelt aufgelistet.

Üblicherweise erzielen Immobilien im Rahmen der Zwangsversteigerung meist nicht den Wert, den sie auf dem freien Markt erzielen könnten. Dies ist für die Bank als Gläubiger, aber auch den Schuldner gleichermaßen unangenehm. Für den interessierten Käufer hingegen eröffnet sich im Rahmen der Vollstreckungsmaßnahme häufig die Gelegenheit, solide Häuser zu einem günstigen Preis zu ersteigern.

Als Faustregel gilt tatsächlich, dass Objekte bei einer Zwangsversteigerung für zwei Drittel oder weniger ihres eigentlichen Wertes den Besitzer wechseln.

Zudem sparen Sie sich als Käufer auf diesem Wege etwaige Maklergebühren, wobei Sie auf eine ausführliche Besichtigung im Vorfeld meist ebenfalls verzichten müssen. Vor Beginn der Auktion erfahren die Bieter umfassend, welche Verbindlichkeiten auf dem Grundstück liegen. Voraussetzung für Ihre Teilnahme an der Versteigerung ist allerdings, dass Sie zehn Prozent des Verkehrswertes der Immobilie als Sicherheit beim zuständigen Amtsgericht hinterlegen können.

Die beschriebenen Risiken erweitern sich noch um die Tatsache, dass Sie von einem Gebot nicht zurücktreten können und keinerlei Rücktrittsrechte oder Reklamationsansprüche geltend machen können.