Miet­ver­trag: Wann be­ginnt und en­det ein Miet­ver­hält­nis?

In jedem Mietvertrag muss der Beginn des Mietverhältnisses festgehalten werden. Je nach Art des Mietvertrages – befristet oder unbefristet – kann ein Mietverhältnis zu unterschiedlichen Zeitpunkten enden. Warum Vermieter ein berechtigtes Interesse benötigen, um das Mietverhältnis zu kündigen, und was bei einer zu frühen Schlüsselübergabe zu beachten ist, lesen Sie in diesem Artikel.

• Das Mietverhältnis beginnt normalerweise an dem Tag, der im Mietvertrag vereinbart ist.

• Bei vorzeitiger Schlüsselübergabe kann unter Umständen (abhängig vom Mietvertrag) eine vorverlagerte Vermietung beginnen, sodass bereits Miete gezahlt werden muss.

• Zeitmietverträge enden immer mit dem vereinbarten Ende des Mietvertrags.

• Alle anderen Mietverträge unterliegen einer ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

• Mit einem Aufhebungsvertrag und in bestimmten Situationen ist ein vorverlagertes Mietende möglich.

In einem Mietvertrag wird der Beginn des Mietverhältnisses aufgelistet. Dieser Termin ist bindend. Der Mietvertrag beginnt also auch dann, wenn der Mieter noch nicht zum genannten Zeitpunkt in die neue Wohnung oder das Haus einzieht. Allerdings ist es wichtig, dass sowohl Vermieter als auch Mieter unterschrieben haben, damit das Datum bindend ist.

Liegt der unterzeichnete Vertrag vor, sind beide Parteien mit den vereinbarten Punkten einverstanden. Als Vermieter sind Sie in der Pflicht, dem Mieter rechtzeitig die Schlüssel für die vermietete Immobilie zu übergeben. Ab dem vereinbarten Zeitpunkt ist der Mieter hingegen verpflichtet, die Miete rechtzeitig und in voller Höhe zu zahlen – auch wenn er vielleicht die Wohnung noch gar nicht nutzen kann.

Die Schlüsselübergabe für eine Wohnung oder ein Haus muss nicht zwangsläufig mit dem Datum im Mietvertrag übereinstimmen. Je nach Situation kann es auch passieren, dass der neue Mieter die Schlüssel schon im Vorfeld übergeben bekommt. Nun hängt es von dem jeweiligen Vertrag ab, ob eine konkludente Vorverlagerung des Mietbeginns vereinbart ist. Ist das der Fall, ist die Schlüsselübergabe der neue Zeitpunkt des Mietvertrags, unabhängig von dem Datum, der im Mietvertrag steht. In solch einer Situation müssten:

• Mieter schon ab dem Tag der Schlüsselübergabe Miete zahlen.

• Vermieter müssen jedoch auch dafür sorgen, dass sich die Wohnung schon in einem mängelfreien Zustand befindet.

Falls keine konkludente Vorverlagerung vereinbart wurde, gibt es ein sogenanntes Überlassungsverhältnis eigener Art. Das bedeutet für den Mieter, dass er noch keine Miete zahlen muss, allerdings schon berechtigter Besitzer der neuen Wohnung oder des Mietshauses ist. Der Vermieter muss in dem Fall die Wohnung auch noch nicht in einem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen.

Wann das Mietverhältnis endet, hängt von der Vertragsart ab.

Denkbar wäre auch noch ein Mietaufhebungsvertrag, sofern sich beide Mietparteien einig sind. Der Mietvertrag kann mit einem Mietaufhebungsvertrag jederzeit beendet werden.

Findet die Schlüsselübergabe schon vorzeitig statt, bedeutet das nicht, dass auch schon das Mietverhältnis vorzeitig endet. Das Mietverhältnis läuft bis zum Ende der Mietdauer, sodass Mieter auch bis zu dem Zeitpunkt Miete zahlen müssen – ungeachtet dessen, ob sie die Wohnung bis zum Schluss nutzen.

Wer vorzeitig aus dem Mietvertrag heraus möchte, kann mit dem Vermieter schriftlich eine Aufhebungsvereinbarung treffen. Besonders dann, wenn der Nachmieter schon früher einziehen möchte, ist diese Variante eine gute Möglichkeit zum frühzeitigen Vertragsende. Vorsichtshalber sollte der aktuelle Mieter mit dem Nachmieter eine Vereinbarung treffen, dass er schon Miete und Nebenkosten übernimmt.

Es ist nicht unbedingt eine Aufhebungsvereinbarung notwendig, um sich die Mietzahlung bei Wohnungsübergabe bis zum Vertragsende zu ersparen.

Treten folgende Situationen ein, hat der Vermieter kein Recht mehr auf die Mietzahlung:

• Die Wohnung wird durch Vermieter vorzeitig an den Nachmieter zum Zwecke von Sanierung und Renovierung übergeben.

• Wurde schon vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist ein neuer Mietvertrag vereinbart und liegt eine Doppelvermietung vor, ist der alte Mieter nicht mehr zur Zahlung verpflichtet, sobald die neue Mietpartei eingezogen ist.

• Überlässt der Vermieter die Wohnung einem Dritten vor der eigentlichen Schlüsselübergabe, damit dieser darin wohnen kann, muss der alte Mieter nicht mehr zahlen.

Sobald dem alten Mieter die Wohnung durch Zutun vom Vermieter nicht mehr zum Wohnzweck zur Verfügung steht, ist er nicht mehr zur Mietzahlung verpflichtet. Er kann schließlich die Wohnung nicht mehr nutzen, weswegen das Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten vorzeitig endet.