Was sind Energieausweis Wer­te?

Seit der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) sind auf Energieausweisen Energieeffizienzklassen von (A+ bis H) zu finden, die auf einen Blick zeigen sollen, ob ein bestimmtes Gebäude auf einem energetisch guten oder schlechten Stand ist. Welche Werte sonst noch auf dem Energieausweis zu finden sind und was sie im Einzelnen bedeuten, erfährst du in diesem Beitrag. 

Grundsätzlich gibt der Energieausweis mit seinen Werten Miet- und Kaufinteressent:innen Aufschluss darüber, wie der Energiebedarf oder der Energieverbrauch eines Gebäudes aussehen. Auch der:die Immobilienbesitzer:in kann anhand des Energieausweises den energetischen Zustand seiner Wohnung oder seines Hauses ablesen und eventuelle energetische Sanierungen planen.

Maßgeblich für die energetische Einschätzung sind die Energieausweis Werte, die je nach Höhe in bestimmte Bedarfs- oder Verbrauchsklassen geclustert werden. Diese Cluster findet sich auf dem Energieausweis in Form einer grafischen, farblich codierten Darstellung wieder. Alle Energieeffizienzklassen von sehr gut bis sehr schlecht sind dargestellt sowie der Wert und der Farbbereich der eigenen Immobilie. Diese Darstellungsform ermöglicht es auch Lai:innen, auf einen Blick zu erfassen, wie energieeffizient ein Gebäude oder Gebäudeteil ist.

Ein schlechter energetischer Zustand mit hohen Werten bedeutet bei normalem Verbrauchsverhalten der Bewohner:innen tendenziell hohe Heizkosten. Auch macht sich dieser beim Verkauf bemerkbar, denn er liefert ein Argument für einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis.

Über den Bandtacho mit einer Abdeckung von 0 bis > 250 kWh wird schnell deutlich, wie die Energieeffizienz der Immobilie zu bewerten ist. Je weiter rechts und damit im roten Bereich, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Links im grünen Bereich befinden sich die sehr guten bis guten Energieeffizienzklassen mit entsprechend niedrigen Werten.

Zusätzlich sind die Energieeffizienzklassen ähnlich wie Elektrogeräte bezeichnet, von A+ (sehr gut) bis H. Der Wert Endenergiebedarf gibt an, wie viel Kilowattstunden pro Jahr und pro Quadratmeter Nutzfläche verbraucht werden. Der Bedarfsausweis hat eine sehr ähnliche Skala, allerdings wird nicht der Verbrauch, sondern der Bedarf dargestellt.

Die Darstellung oben entspricht dem Stand der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014). Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) hat es keine wesentlichen Änderungen in der Darstellung gegeben, wohl aber bezüglich der Art und Weise, wie der Energieausweis erstellt wird. Außerdem muss eine Angabe zur CO₂-Emission gemacht werden sowie zum Sanierungszustand, insbesondere zur Inspektion von Klimaanlagen mit dem nächsten fälligen Inspektionstermin. Alle Änderungen zum Energieausweis findest du in Teil 5 des GEG von § 79 bis § 88.

Der Energieausweis muss alle 10 Jahre erneuert werden, denn die Bewertungscluster ändern sich in diesen Zeiträumen. Was einmal gelb war, kann nach zehn Jahren rot sein. Auch will man damit sicherstellen, dass die im Energieausweis befindlichen Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen noch aktuell sind.

In einem Energieausweis für Wohnimmobilien sind alle wichtigen Angaben zum energetischen Zustand eines Hauses enthalten. Bei allen Ausweisen sind die allgemeinen Informationen zum Gebäude auf der ersten Seite. Hier steht auch, welches Verfahren – Bedarf oder Verbrauch – die Grundlage der Angaben ist.

Auf der zweiten oder dritten Seite ist die Skala von Grün zu Rot, die den Verbrauch oder Bedarf von Energie anzeigt. Ein Wert von über 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter gilt als kritisch.

Die energetisch effizientesten Immobilien weisen eine Energieeffizienzklasse A+ auf. Bei diesem sehr guten Wert gibt es nur einen geringen Bedarf an Energie. Je weiter unten im Alphabet das Haus angesiedelt ist, desto höher ist der Energiebedarf – und damit auch die Kosten.

In den Fällen, in denen der Bedarfsausweis nicht zwingend vorgeschrieben ist, kann auch ein Verbrauchsausweis verwendet werden. 

Bei einem Energieverbrauchsausweis müssen die unterschiedlichen Gebäudedaten angegeben werden. Außerdem sind die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre relevant.

Anzugeben sind:

• Anfangs- und Enddatum der Abrechnungszeiträume
• tatsächlicher Energieverbrauch
• Leerstände während der Abrechnungszeit
• Gegebenenfalls wird der Energieverbrauch für Warmwasser von einem Durchlauferhitzer mit einberechnet.

Der Energieverbrauch des kompletten Gebäudes wird durch Verbrauchsmessungen und der Abrechnung der Heizkosten ermittelt – nicht die theoretischen Angaben, sondern tatsächlichen Messwerte des realen Verbrauchs der Bewohner:innen sind die Grundlage.

Ein Energieverbrauchsausweis ist wesentlich einfacher und akkurater. Gemessene Verbrauchszahlen werden mithilfe von sogenannten „Klimafaktoren“ auf einen deutschen Mittelwert hochgerechnet. Die Bewertung eines Gebäudes würde also im Falle eines harten Winters nicht schlechter als in einem milden Winter ausfallen.

Bei dieser Berechnung sind die Heiz- und Lüftungsverhältnisse der Bewohner:innen ausschlaggebend. Somit fallen häufige Abwesenheit, beispielsweise durch Urlaube oder Geschäftsreisen, ins Gewicht, weil dann weniger Energie verbraucht wird. Falls es zu regelmäßigen Leerständen kommt, könnte das Ergebnis weniger aussagekräftig sein.

Du kannst mithilfe des Verbrauchsausweises die Energiekosten selbst berechnen, indem du diesen Schritten folgst:

• Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren, um auch Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen.
• Den erhaltenen Wert mit dem Energieverbrauchskennwert aus dem Energieausweis multiplizieren.
• Heraus kommt der zu erwartende Verbrauch für die Beheizung der Immobilie in Kilowattstunden.
• Mit einem Energieausweis Rechner die Energiekosten berechnen, die von Heizungsart und Energieversorger abhängen.

Beachte dabei, dass es sich um eine Überschlagsrechnung handelt, die nicht unbedingt der Wahrheit entspricht. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Nutzungsmustern der Bewohner der letzten drei Jahre. Außerdem bezieht er sich auf die Immobilie als solche. Faktoren wie die Lage, die Ausrichtung, klimatische Besonderheiten oder Leerstand sind dementsprechend nicht widergespiegelt.

Der deutlich aufwendigere Energiebedarfsausweis ist in bestimmten Fällen erforderlich. Er hält die Kennwerte hinsichtlich des Bedarfs an Energie über Bauunterlagen, das Baujahr und den technischen Heizungsdaten fest.

Folgende Fakten werden berücksichtigt:

• Gebäudetyp
• Gesamtwohnfläche
• Anzahl Wohnungen
• Klimadaten
• Raumtemperatur 

Diese Variante hat den Vorteil, dass die Kennwerte unabhängig von dem Wohnverhalten und Heizverhalten der entsprechenden Bewohner:innen ermittelt werden.

Stattdessen wird der theoretische Bedarf des Hauses, abgeleitet vom Gebäudezustand, als Grundlage genommen. Zu beachten ist aber, dass die Aussagekraft der Daten davon abhängt, wie genau die Messung bei der Ausstellung vorgenommen wurde.

Seit dem 1. Mai 2021 müssen Aussteller:innen die Gebäude entweder vor Ort oder anhand aussagekräftiger Fotos bewerten. Bedenke, dass besonders günstige Aussteller:innen möglicherweise nur oberflächlich vorgehen und weniger aussagekräftige Energieausweise Werte bringen könnten.

Gute Werte, schlechte Werte – Energieausweise sollen den Vergleich des Energiebedarfs und -verbrauchs von Immobilien ermöglichen, sodass Vermieter:innen, Käufer:innen und Mieter:innen den zu erwartenden Energieverbrauch abschätzen können.

Allerdings gibt dieser deutschlandweit einheitliche Ausweis keinen unverrückbaren Rückschluss darauf, wie zukünftige Energiekosten und Energieverbrauch aussehen. Diese hängen von vielen verschiedenen Faktoren wie dem eigenen Heizverhalten und unterschiedlichen Eigenschaften des Hauses ab. Dadurch ist auch die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien nicht vollständig gegeben.

Zumindest bieten Energieausweise hinsichtlich des Verbrauchs und des energetischen Zustands der Immobilie diverse Anhaltspunkte.