Ge­erb­tes Haus ver­mie­ten - Immobilienvermietung nach Erb­schaft

Natürlich lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Es kommt immer auf den konkreten Fall an, ob das Vermieten einer geerbten Immobilie eine gute Idee ist. Unsere Entscheidungshilfen unterstützen dich dabei, deine Möglichkeiten zu sondieren.

Bereits vor dem Antritt des Erbes solltest du dir über den Zustand der Immobilie und alle weiteren Bestandteile des Erbes ein Bild machen. Auch wenn es im ersten Moment verlockend klingt, kann das Haus stark renovierungsbedürftig sein und die Erbmasse nicht abgelöste Kredite enthalten.

Auch sollten die Mieteinnahmen im Idealfall auch langfristig die zu erwartenden Renovierungskosten und Finanzierungskosten decken. Um das auszuloten, solltest du die Mietrendite berechnen und den Zustand des Hauses professionell bewerten lassen.

Erst auf der Basis dieser Fakten, lässt sich eine zuverlässige Aussage darüber treffen, ob sich das Haus gewinnbringend und die Mietrendite sich bei 3,5 bis 4,0 Prozent bewegt oder ein Verkauf die bessere Lösung ist.

Auch der Immobilientyp entscheidet mit darüber, ob sich das Vermieten der Immobilie lohnt. Handelt es sich um eine attraktive Wohnung in einem angesagten Viertel oder ein gut vermietetes Mehrfamilienhaus ohne Sanierungsstau, ist nichts einzuwenden gegen die Vermietung. In diesen Fällen verteilen sich künftige Sanierungskosten auf mehrere Parteien, was bei einem Einfamilienhaus allerdings nicht zutrifft, wenn das Dach erneuert werden muss.

Bei einem Einfamilienhaus liegt der Fall anders. Ein Haus wird nur von einer Partei bewohnt und die Quadratmeterpreise sind bei größeren Wohnflächen eher geringer als bei kleinen Wohnungen. Darüber hinaus ist auch der Zeitaufwand für die Mietverwaltung eines Hauses deutlich höher als bei einer Wohnung. Wäge hier für dich ab, ob du Zeitaufwand und Risiko auf dich nehmen willst, um das Haus zu vermieten. Vielleicht kannst du oder ein:e Miterb:in auch selbst einziehen, wenn ein Verkauf – beispielsweise des Elternhauses – nicht infrage kommt.

Mietrendite und Sanierungskosten bestimmten darüber, ob es sich lohnt, ein Haus zu vermieten. Wer ein Erbe antritt, muss eventuell mit Steuern rechnen.

Wenn du eine Immobilie erbst, können bestimmte Steuern anfallen. Befasse dich am besten vor Antritt des Erbes mit den verschiedenen Kosten und Steuern, die der Fiskus von dir verlangt.

Ist dein Freibetrag beim Antritt des Erbes ausgereizt, musst du auf den Verkehrswert oberhalb der Steuerfreiheitsgrenze Erbschaftssteuer zahlen. Bei einem Erbe an Ehepartner, Kinder und Enkel gilt ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Zur Steuerfreiheit führt in diesem Fall auch, wenn die Wohnfläche des Familienheims weniger als 200 Quadratmeter beträgt oder du vorhast in den nächsten zehn Jahren selbst in der Immobilie zu wohnen.

Wenn die Immobilie bereits bei Erbantritt vermietet ist, gilt eine besondere Regelung: Das Finanzamt kürzt den Verkehrswert des Hauses um zehn Prozent.

Als Vermieter:in zahlst du Einkommenssteuer auf deinen Gewinn, der zu deinem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Auch hier gibt es einen Steuerfreibetrag, der einen Grundbetrag vor Versteuerung schützt.

Du musst deine Mieteinnahmen versteuern, allerdings kannst du den zu versteuernden Betrag reduzieren, indem du anfallende Ausgaben davon abziehst. Das sind Renovierungskosten sowie Instandhaltungskosten, Inserate, Fahrkosten, Finanzierungskosten, Porto und Bankführungsgebühren und Steuerberatungskosten. Die Angaben hierfür musst du bei deiner Einkommensteuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ eintragen.

Planst du einen Verkauf, solltest du überprüfen, ob du Spekulationssteuer zahlen musst. Das ist der Fall, wenn das Haus vor weniger als zehn Jahren erworben wurde und kürzer als drei Jahre selbst genutzt worden ist. Dann wird die Wertsteigerung abzüglich der Veräußerungskosten mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wenn du Teil einer Erbengemeinschaft bist, kommen auch Kosten für die Erbauseinandersetzung auf dich zu. Für den Fall, dass du nicht verkaufen möchtest, musst du den anderen Begünstigten ihren Anteil auszahlen können.

Du hast entschieden, dass du die Immobilie behalten willst und nun trittst du das Erbe an. Dafür hast du eine zeitliche Frist von sechs Wochen, nachdem du Kenntnis über die Erbfolge erhalten hast. Bei einem Erbfall im Ausland verlängert sich die zeitliche Spanne auf sechs Monate. Den notwendigen Erbschein beantragst du bei dem Amtsgericht im Ort, in dem der:die Erblasser:in gewohnt hat.

Solltest du das Gefühl haben, dass die Erbsituation für dich unklar ist, kannst du als Erb:in beim Amtsgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die dir hilft, die Erbsituation zu sichten. Für den Fall, dass die Schulden die Vermögenswerte übersteigen, kann das Erbe ausgeschlagen werden.

Wenn du das Erbe antrittst, solltest du dich zeitnah beim zuständigen Amtsgericht im Grundbuch eintragen lassen. Damit sind die Voraussetzungen für eine Vermietung geschaffen.

Du hast ein Haus geerbt und möchtest keine Erbschaftssteuer zahlen. Aber: der Verkehrswert liegt oberhalb von 400.000 Euro oder die ganze Erbmasse erreicht einen deutlich höheren Betrag. Sagen wir, der Verkauf ist für dich nicht attraktiv, weil du das Haus behalten willst und ohnehin eine Spekulationssteuer zu zahlen wäre.

Du umgehst Steuern, indem du selbst in das Familienheim einziehst, für mindestens zehn Jahre. Diese Regelung gilt für Ehegatt:innen, eingetragene Lebenspartner:innen oder Kinder. Bei Kindern gilt zusätzlich, dass sie bei einer Fläche von weniger als 200 Quadratmetern gar keine Steuer zahlen müssen und oberhalb der 200 Quadratmeter nur anteilig.

Dieses steuerliche Schlupfloch wirkt erst einmal verlockend. Bei einer Erbengemeinschaft kann allerdings Uneinigkeit darüber bestehen, wer in die Immobilie einzieht.

• Wer einzieht, muss auch die finanziellen Mittel besitzen, die Miterben auszuzahlen.
• Wenn du nach Ablauf von zehn Jahren wieder ausziehst, kann es noch einmal richtig teuer werden, weil die Erbschaftssteuer anfällt.
• Künftige Sanierungskosten verteilen sich nicht auf mehrere Parteien. Wer sich zur Eigennutzung entschließt, benötigt einen finanziellen Puffer.

Insgesamt betrachtet, ist die Eigennutzung eine Option, wenn man eventuelle Miterb:innen auszahlen kann und noch genügend Reserven für Sanierungsarbeiten übrigbleiben. Eine Wohndauer von über zehn Jahren solltest du dir vorstellen können, um die Erbschaftssteuer nicht doch noch zahlen zu müssen.

Je nachdem, in welcher Erbkonstellation das Erbe angetreten wird und ob es sich um Wohnung oder Haus handelt, ergeben sich auch andere Handlungsempfehlungen.

Am unproblematischsten ist es, wenn die Wohnung einer einzelnen Person zufällt. In diesem Fall ist der:die Erb:in nicht an die Vorstellungen von Miterb:innen gebunden und kann frei entscheiden, ob sie selbst einzieht, vermietet oder verkauft. Auch die Frage nach einer Modernisierung, um eine andere Klientel anzusprechen und eine höhere Miete zu verlangen, kann alleine einfacher entschieden werden. Lohnt sich eine Modernisierung? Lässt sich ein eventueller Finanzierungsbedarf realisieren? Fragen wie diese solltest du in Abstimmung mit einem Steuerbüro klären und dich über deine steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten beraten lassen.

Erbt eine Erbengemeinschaft eine Wohnung, sind Entscheidungsfindungen deutlich schwieriger. Meistens kümmert sich nur eine Person um die Mietverwaltung, während alle anderen Erben den gleichen Teil der Miete für sich beanspruchen. Es kommt daher nicht selten zu internen Konflikten in der Erbengemeinschaft. Um diese zu verhindern, kann es sinnvoll sein, eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Wohnung zu beauftragen.  
Insgesamt ist die Vermietung einer Wohnung als Erbengemeinschaft häufig konfliktreich und für die einzelnen Erben besteht kaum Gestaltungsspielraum ihrer Finanzen. Außerdem erfordert jede Aktion, wie beispielsweise der Mietvertrag mit einer neuen Mieterschaft, die Unterschrift aller Erb:innen. Insofern ist der Verkauf eine deutlich reibungsfreiere Lösung und der anteilige Erlös kann von jedem individuell und nach eigenen Vorstellungen eingesetzt werden.

Ein Haus zu erben bedeutet in den meisten Fällen ein schweres Erbe anzutreten, weil geerbte Häuser oft alt sind und einen erheblichen Modernisierungsbedarf bedeuten. Nur sehr selten kann die Miete so angehoben werden, dass eine Modernisierung gerechtfertigt ist. Im schlimmsten Fall erzeugt man einen Leerstand, weil potenzielle Mieter:innen statt teuer zu mieten dann lieber über einen Kauf nachdenken.

Beim Verkauf besteht der Vorteil darin, dass auch ein attraktives Grundstück mit Garten den Preis anhebt, während bei einer Vermietung nur die Wohnfläche ausschlaggebend ist.

Bei Mietshäusern kommt es sehr auf die Mietrendite an, den aktuellen Sanierungsbedarf und die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie. Grundsätzlich sind die Kosten über mehrere monatlichen Mietzahlungen besser abgesichert, als es bei einem Einfamilienhaus der Fall ist.

Von der Vermietung in Rahmen einer Erbengemeinschaft wird wegen des Konfliktpotentials regelmäßig abgeraten. Aber auch der Papierkram respektive Steuern ist deutlich aufwendiger, als wenn du als alleinige:r Erb:in handelt. Folgende Fakten haben wir für dich erläutert.

#1: Erben mehrere Menschen eine Immobilie, dann wird eine sogenannte Erbengemeinschaft gegründet.

Die Erb:innen können über den Nachlass verfügen im Rahmen von einem Gesamthandseigentum. Kein:e Erbe:in kann über die Immobilie als Ganzes bestimmen. Damit bildet eine Erbengemeinschaft eine GbR, allerdings ist diese nicht rechtsfähig. Es ist jedoch möglich, einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen und damit Regeln zu vereinbaren.

#2: Der Mietvertrag muss mit sämtlichen Miterb:innen abgeschlossen werden. 

Somit muss jede Aktion und damit auch eine Vermietung mit den anderen Erb:innen abgestimmt werden. Ihr müsst euch darüber einig sein, dass die Immobilie vermietet wird. Doch auch bei der Wahl des:der Mieters:Mieterin hat jeder ein Mitbestimmungsrecht.

#3: Die Kosten, die für die Immobilie anfallen, werden in der Regel von einem:einer Erb:in gezahlt und an die Miterb:innen aufgeteilt. 

Die Einnahmen aus einer Vermietung stehen zwar jedem:jeder einzelnen Erb:in zu, werden aber zunächst einmal dem Gesamthandsvermögen der Gemeinschaft gutgeschrieben. Diese Einnahmen werden dann später auf die Miterb:innen verteilt. Wer die Kosten aus privater Investition vollstreckt, weil er:sie keinen Zugriff zum Gesamtvermögen hat, für den:die kann es schnell kostspielig werden.

#5: Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen eines Feststellungsbescheides aufgeteilt. Die Besteuerung der Einnahmen erfolgt später über die eigene Einkommensteuererklärung.

Die Erträge aus einer Vermietung und Verpachtung versteuern Erbengemeinschaften nicht selber. Stattdessen erfolgt die Besteuerung durch die Erben jeweils einzeln. Hierfür werden sämtliche Einkünfte und Ausgaben in einem Feststellungsbescheid aufgeführt. Dazu muss eine Erklärung zur einheitlichen Feststellung von den Beteiligten abgegeben sowie ein:e Empfangsbevollmächtigte:r bestimmt werden. Jede:r Beteiligte muss eine Anlage FB ausfüllen, mit Angaben über die Verteilung der Beteiligung an dem Erbe inklusive der Aufteilungsquoten.

In dem Feststellungsbescheid muss die Erbengemeinschaft die Einkünfte aus der Vermietung angeben. In diesem Fall ist dies die Anlage V. Zusätzlich ist es erforderlich, dass die Ausgaben erfasst werden, die die Gemeinschaft betreffen, die aber ein:e Erb:in alleine getragen hat. Das können zum Beispiel die Kosten für die Vermietung durch eine:n Makler:in sein oder die Kosten für ein Steuerbüro. Dieser Feststellungsbescheid wird beim zuständigen Finanzamt eingereicht und jeder Erbe erhält danach einen Bescheid, den er dann zusammen mit seiner Einkommensteuererklärung abgeben muss.

Zusammenfassend muss man leider sagen, dass Vermietung als Erbengemeinschaft nicht empfohlen werden kann. Die Erbengemeinschaft muss sich bei jeder Entscheidung – so auch bei der Vermietung und Verkauf – einig sein und Verträge gemeinsam aufsetzen, mit allen Namen und mit allen unterschreiben. Bei Konflikten wird die Erbengemeinschaft im schlimmsten Fall handlungsunfähig. Die Kosten für Rechnungen und Steuern legt in der Regel eine:r der Miterb:innen aus, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen kann. Auch die Verwaltung übernimmt in der Regel eine:r der Mieter:innen alleine, was zur Unzufriedenheit führen kann. Die Steuererklärung ist deutlich umständlicher als die Versteuerung als Alleinerb:in. Wenn es sich dann um ein Einfamilienhaus oder eine einzelne Wohnung handelt, sollte man überlegen, ob sich der Aufwand bei diesem geringen Ertrag und hohem Risiko überhaupt lohnt.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert als alleinige:r Erb:in eine Wohnung zu vermieten. Das Verhältnis zwischen Quadratmeteranzahl und Mietzins ist deutlich günstiger als bei einem Haus. Darüber hinaus muss auf die Vorstellungen anderer Erb:innen keine Rücksicht genommen werden.

Wenn keine Erbschaftssteuer anfällt und keine große Modernisierung zu erwarten ist, kann sich die Vermietung lohnen. Auch ein geerbtes Mietshaus ist eine vielversprechende Kapitalanlage, wenn kein Sanierungsstau vorliegt und man als Vermieter:in eine Finanzierung bewilligt bekommt oder über ausreichende Rücklagen verfügt.

Als Erbengemeinschaft zu vermieten ist möglich, aber selten ratsam. Andere Gründe dafür sind, dass Entscheidungen von allen getragen werden müssen und Verwaltung sowie Steuern deutlich aufwendiger zu handhaben sind.