Im­mo­bi­lie ver­mie­ten: Tipps zur Immobilienvermietung

Viele verschiedene Schritte gehören zur erfolgreichen Vermietung einer Immobilie. Wenn du eine:n Mieter:in gefunden hast, musst du das Mietverhältnis verwalten. Ob Haus, Wohnung, Grundstück – die Vermieterthemen sind annähernd gleich. Wir zeigen dir, was du bei der Vermietung einer Immobilie beachten solltest.

Wer gerade damit beginnt, eine Immobilie zu vermieten, hat eine Vielzahl von neuen Dingen zu beachten. Auch wenn das Vermieten nicht kompliziert ist, so erfordert es doch Ausdauer und eine Bereitwilligkeit, sich mit den Themen auseinanderzusetzen. Aus Idealismus oder wegen der vielen schönen Erinnerungen entscheidet sich auf Dauer kaum jemand dafür, einen Aufwand dieser Größenordnung zu bewältigen.

Deshalb: Überprüfe als Erstes, ob die Renditehöhe einen ausreichend starken Anreiz darstellt. Oder willst du die Immobilie vielleicht doch lieber verkaufen?

Eine Entscheidungshilfe findest du im ersten Abschnitt unseres Ratgebers Haus vermieten. Dort erfährst du, welche Vor- und Nachteile eine Vermietung oder ein Verkauf mit sich bringt und inwiefern deine persönliche Situation die Entscheidung beeinflussen kann.

Auf dem Weg zu neuen Mieter:innen musst du bestimmte Stationen hinter dich bringen. Der erste Teil widmet sich der Aufgabe, die richtigen Mietenden zu finden. Wie du den Mietpreis ermittelst, wo du deine Anzeige inserieren kannst und was es bei der Besichtigung zu beachten gilt erfährst du in den folgenden Abschnitten.

Grundsätzlich spielen Lage und Größe der Immobilie eine übergeordnete Rolle, daneben auch baulicher Zustand, Ausstattung, Grundriss usw. Diese Kriterien fließen ein in die ortsübliche Vergleichsmiete, die du im Mietspiegel der Stadt oder Region einsehen kannst.

• Du darfst nicht mehr als zwanzig Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Ist eine Mietpreisbremse wirksam, darf deine Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete nur um zehn Prozent übersteigen.

Weniger streng reglementiert ist die Miethöhe bei möbliertem Wohnraum. Erfahre in unserem Beitrag, wie die Mietpreisbremse bei einer möblierten Wohnung zu handhaben ist.

Mit der Online-Anzeige für deine Immobilie sprichst du im Idealfall deine Zielgruppe an. Deine Intention solle also sein, die Vorteile deiner Immobilie für die entsprechende Zielgruppe herauszuarbeiten. Während ein geräumiges Haus mit vielen Zimmern und Garten für Familien mit Kindern interessant ist, eignet sich eine Loftwohnung in der Stadt für einen Single oder ein jüngeres Paar.

Was du wem anbieten möchtest, sollte bereits die Überschrift enthalten, z. B. „Großes Haus mit üppigem Garten zu vermieten“ spricht Familien an. Also schreibst du den Anzeigentext für Familien und stellst alle Informationen so zusammen, dass deine Zielgruppe die Attraktivität deines Hauses erkennt und sich angesprochen fühlt. Ein besonderes Augenmerk verdienen die aussagekräftigen Fotos, die die Vorteile der Immobilie in guter Bildqualität wiedergeben sollten. Auch die Kennzahlen des Energieausweises dürfen nicht fehlen. Am besten verschaffst du dir einen ersten Überblick über das Inserieren einer Immobilie in unserem Muster-Exposé. 

Der Besichtigungstermin dient beiden Parteien dazu, sich einen Eindruck zu verschaffen. Der:die Mieterinteressent:in möchte in erster Linie die Immobilie in Augenschein nehmen, du möchtest den richtigen Mieter finden und von deinem Mietangebot überzeugen. Um ein Kennenlernen zu ermöglichen, sollte es ein Einzelbesichtigungstermin sein.

Besonders wichtig ist es, eine saubere, gut ausgeleuchtete und gut gelüftete Immobilie zu präsentieren. Bereite dich gut auf alle möglichen Fragen vor, die bei einem Besichtigungstermin auftauchen können. Stelle auch du Fragen, um mehr über deine zukünftigen Vertragsparter:innen zu erfahren und lasse dir unbedingt die Bonität bescheinigen. Spätestens jetzt musst du den Energieausweis vorlegen. Einen guten Überblick über das Thema Besichtigungstermin erhältst du in Schritt 4 unseres Ratgebers Wohnung vermieten.

Der:die Mieter:in ist gefunden. Und nun solltest du eueren Vertrag auch schriftlich festhalten. Gehe dabei sorgfältig vor, denn der Mietvertrag ist die Grundlage für alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien und damit auch für rechtliche Auseinandersetzungen, die künftig auftreten könnten. Du kannst dir viel Ärger ersparen, wenn du beim Aufsetzen des Vertrags sehr umsichtig vorgehst. Fehler oder Versäumnisse haben oft unschöne Auswirkungen. Vergisst du beispielsweise, die Betriebskosten im Vertrag aufzuführen, kannst du sie dem:der Mieter:in auch nicht berechnen.

Damit so etwas gar nicht erst vorkommt, verwende am besten einen rechtssicheren Mietvertrag als Vorlage.

Auch die Angabe der Kaution gehört in den Mietvertrag. Sie darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Sollte dein Mieter in Zahlungsrückstand geraten, einen Schaden verursachen oder seiner Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nicht nachkommen, kannst du die hinterlegte Kaution nutzen.

Die Nutzung von Gemeinschaftsfläche wie Waschküche, aber auch die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege und den Winterdienst kannst du hier regeln. Der Winterdienst sollte auch auf diese Art den:die Mieter:in zur Haftung verpflichten, da anderenfalls du selbst haftest, wenn es zu einem Unfall kommt. Alternativ kannst du für einen Dienstleister sorgen, der den Winterdienst übernimmt.

Der Mietvertrag ist unterzeichnet und dir steht nur noch die Wohnungs- und Schlüsselübergabe bevor. Unbedingt solltest du den Status Quo dokumentieren, mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls, um spätere Konflikte zu vermeiden.

In ein Wohnungsübergabeprotokoll gehören folgende Punkte:

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
• bestehende Mängel
• Fotos und Videos der Mängel
• anwesende Personen
• Datum und Uhrzeit
• Unterschrift von Vermieter:in, Mietpartei und Zeugen
  

Was du von Anfang an einplanen solltest, ist der Verwaltungsaufwand, den eine Immobilienvermietung erzeugt. Zum einen musst du für deine:n Mieter:in immer ansprechbar sein und im Falle von technischen Defekten, Rückfragen zur Nebenkostenabrechnung, Unzufriedenheiten mit Dienstleistern und Nachbarn zeitnah reagieren.

Auf der anderen Seite sorgst du für den laufenden Betrieb, wenn du keine Hausverwaltung hast. Dazu gehören folgende Bereiche:

• Reparaturen und Instandhaltungen
• das Einholen von Angeboten
• Rücksprachen und Rechnungswesen mit Dienstleistern
• nach Ende eines Betriebsjahres die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung 
  

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Du solltest als Vermieter:in auch darauf achten, dass du ausreichenden Versicherungsschutz hast. Bei Eigentumswohnungen leistet das die Hausverwaltung, hast du ein eigenes Haus, solltest du eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung abschließen, um dich vor potenziellen Schäden wie Wasserrohrbruch zu schützen. Hier erfährst du mehr zum Thema Versicherungen für Vermieter.

Deine Mieteinnahmen werden nach Abzug der Werbungskosten mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Um Werbungskosten geltend machen zu können, solltest du alle Rechnungen sauber ablegen. Auch der Zinsbetrag für die Immobilienfinanzierung sowie die AfA (Abschreibung für Abnutzung) minimieren den zu versteuernden Gewinn. Beim Vermieten ist die Steuer ein wichtiger Hebel für dich, um die Rentabilität des Mietobjekts für dich zu optimieren und Gestaltungsspielräume auszunutzen.