Spe­ku­la­ti­ons­steu­er bei Im­mo­bi­li­en: De­fi­ni­ti­on, Hö­he & Be­rech­nung

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf kann den Gewinn bedeutend mindern. Sie kann fällig werden, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Dann wird unterstellt, dass Sie auf kurzfristige Wertsteigerung spekulieren. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie im Einzelfall ausfällt.

Wenn Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben. Gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz sind private Veräußerungsgeschäfte wie der Verkauf von Wertpapieren oder Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig.

Den erzielten Gewinn können Sie berechnen, indem Sie beim Verkauf Ihrer privaten Immobilie die Differenz zwischen ursprünglichen Kaufpreis und dem neuen Verkaufspreis berechnen, abzüglich eventuell angefallener Kosten.

Angenommen, Sie haben 2014 eine Immobilie gekauft und wollen sie 2023 mit Gewinn wieder veräußern. In diesem Fall haben Sie die Spekulationsfrist des Hauses unterschritten und die Spekulationssteuer fällt an. Anders sieht es aus, wenn Sie durch Schenkung oder Erbe zu Ihrer Immobilie gekommen sind. Eine Rolle spielt auch, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet haben.  Mehr dazu und wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können, erfahren Sie in folgenden Absätzen.

Die verkürzte Spekulationsfrist bei privat selbstgenutzten Immobilien beträgt drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorangegangen Jahre). Haben Sie in diesem Zeitraum Haus oder Wohnung zur eigenen Wohnzwecken genutzt, können Sie die Spekulationsfrist umgehen. Der Verkauf ist hinsichtlich der Spekulationssteuer also steuerfrei.  

Die Spekulationsfrist richtet sich dabei nach dem Kalenderjahr.  Es ist möglich, eine Immobilie im Dezember 2020 zu erwerben, diese von Dezember 2020 bis Januar 2022 selbst zu bewohnen und anschließend ohne Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten. 

Die Spekulationsfrist umfasst bei nicht selbstgenutzten, sondern vermieteten Immobilien zehn Jahre. Sie können die Spekulationsfrist umgehen, wenn 10 Jahre abgewartet wurden bevor der Hausverkauf beginnt. Ausschlaggebend für die Terminberechnung und den Beginn der Frist sind die Daten, an denen die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden. 

Innerhalb der Spekulationsfrist muss außerdem zahlen, wer

•  ein Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen. (Einstufung als gewerbliche:r Verkäufer:in)
• eine Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält.
• ein Haus im Zuge einer Scheidung zugesprochen bekommt.

Bei unbebauten Grundstücken ist eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Wird ein solches Grundstück mit Gewinn verkauft, müssen Sie immer Spekulationssteuer zahlen, unabhängig davon, ob die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist oder nicht.

In der Regel von der Zahlung befreit sind hingegen Erb:innen, die die Immobilie durch den Tod des Erblassers erwerben. Sofern das Haus durch den:die Vorbesitzer:in vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den:die Erb:innen abgelaufen. Es fällt für den weiteren Verkauf der geerbten Immobilien keine Spekulationssteuer an.  

Allgemein gilt: Wer eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung erhalten hat, übernimmt mit der geschenkten Immobilie auch die Spekulationsfrist der vorherigen Eigentümer:innen. Das bedeutet im Verkaufsfall: Für die Fälligkeit der Spekulationssteuer ist das Kaufdatum der Vorbesitzer:innen beziehungsweise auch die Art der Nutzung entscheidend. 

Aber: Bei einer Schenkung sollten Sie die Steuerfreibeträge im Blick haben. Werden diese Freibeträge überschritten, wird für die Beschenkten eine Schenkungssteuer fällig. Die Freibeträge im Rahmen einer Schenkung sind wie folgt geregelt: 

Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn und nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer können zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn 

• Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden. 
• Werbekosten für den Verkauf anfallen. 
• die Grunderwerbsteuer (Zweitschuldnerhaftung oder Vereinbarung) berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte. 
• Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung). 

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung stehen, werden als Veräußerungskosten bezeichnet und mindern die Höhe der Spekulationssteuer.

Verkaufen Sie mehr als ein Haus, Grundstück oder eine Wohnung, entsteht die Frage, ab wann der gewerbliche Immobilienverkauf beginnt. Die Grenze wird bei drei Objekten in fünf Jahren gezogen (Drei-Objekte-Grenze). Erwerben Sie in diesem Zeitraum die genannte oder eine größere Anzahl an Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf“ eingestuft. 

Die Voraussetzung für den gewerblichen Grundstückshandel oder Hausverkauf ist allerdings die Absicht zur Gewinnerzielung, beispielsweise, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Verkaufschancen erhöhen wollen. Treffen diese Eckdaten zu, wird der Verkauf als unternehmerische Tätigkeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit besteuert. 

Was geschieht, wenn ich ein Grundstück in mein Betriebsvermögen einlege? 
Wenn Sie ein privat erworbenes Grundstück während der Spekulationsfrist in ein Betriebsvermögen einlegen, liegt zunächst keine Veräußerung vor und es erfolgt keine Steuererhebung.  
Aber: Entschließen Sie sich jedoch innerhalb der Spekulationsfrist zum Verkauf dieses Grundstücks, zahlen Sie als Privatperson Spekulationssteuer.

Ein Sonderfall ist die verdeckte Einlage
Eine verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt immer als Veräußerung. 

Beispiel: A verkauft ein Grundstück im Wert von 220.000 EUR für 100.000 EUR an die ihm gehörende A-GmbH 

Folge: Entstanden ist eine verdeckte Einlage von 120.000 EUR, die zu versteuern ist.

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und sie verkaufen möchten, gelten die Regelungen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. Mithilfe dieses Vertrages soll vermieden werden, dass Sie als Steuerpflichtige:r für dieselben Einkünfte im selben Zeitraum durch gleichartige Steuern doppelt belastet werden.

Fazit: Die Spekulationssteuer kann Ihren Verkaufserlös deutlich schmälern. Ob Eigennutzung, Vermietung, Erbe, Schenkung, Einlage, Gewerbeimmobilie bis hin zur Auslandsimmobilie - es lohnt sich, einen genaueren Blick auf die Besteuerung bei einem Hausverkauf zu werfen. Oder Sie wenden sich mit Ihren individuellen Fragen direkt an unser Expertennetzwerk.