Mietfactoring

Vermieter können sich gegen Mietausfälle schon seit vielen Jahren versichern. Neben der Mietausfallversicherung hat sich seit einigen Jahren das Mietfactoring etabliert.

Wir haben private Vermieter 2018 gefragt, wie die Zahlungsmoral ihrer Mieter ist. 35 Prozent der befragten Vermieter gaben an, dass sie Scherereien mit unregelmäßigen, unvollständigen oder ausbleibenden Mietzahlungen haben. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung sind häufig die Gründe dafür. Es gibt aber auch Menschen, die in betrügerischer Absicht die Miete schuldig bleiben. Sogenannte Mietnomaden mieten Wohnungen oder Häuser mit dem Vorsatz an, diese nicht zu bezahlen und nach einigen Monaten heimlich zu verschwinden. Die Wohnräume werden dabei häufig in einem desolaten Zustand hinterlassen.

Um sich vor diesen Schäden abzusichern, hat sich für Vermieter seit einigen Jahren das Mietfactoring als Sicherheit etabliert.

Diese Form der Absicherung entsteht durch den Verkauf der Forderung aus mehreren Monatsmieten an das Factoringunternehmen. Es tritt in den entstehenden Mietschaden ein und entschädigt den Vermieter. Er erhält den ausstehenden Betrag abzüglich der anfallenden Gebühren. Die Verträge werden auf 6, 12 und bisweilen auf 18 Monatsmieten geschlossen. Durch Sondervereinbaren sind längere Laufzeiten möglich. Die Zeitspanne dient dem Vermieter in der Regel dazu, sich von seinem Mieter zu trennen. Die Praxis hat gezeigt, dass eine Absicherung von zwölf Monaten zumeist genügt. Denn meistens haben Mieter, die ihrer Mietverpflichtung nicht nachgehen konnten, die Wohnung (auch mit Räumungsklage) innerhalb eines Jahres geräumt. Vorteilhaft ist, dass dieses Instrument der finanziellen Absicherung für bestehende und neue Mietverhältnisse genutzt werden kann. 

Üblich ist eine Karenzzeit von 3 Monaten, bevor die Leistungen des Mietfactoring greifen. Die ausstehenden Mieten werden dann als Einmalbetrag gezahlt und die folgenden ausstehenden Beträge fortlaufend. Die Gebühren orientieren sich beim Mietfactoring an der Warmmiete und betragen bis zu 6% einer Jahresmiete. Einen Einfluss auf die Gebührenhöhe kann auch die in Erfahrung gebrachte Bonität des Mieters haben.

Ein Rechenbeispiel des Anbieters Readyfact: Bei einer durchschnittlichen Jahresnettomiete von 5.000 Euro lassen sich bereits sechs komplette Netto-Mietforderungen zu einem Jahresbeitrag von 100 Euro (2 Prozent) absichern.

Im Gegensatz zu einer Mietausfallversicherung tritt die Finanzdienstleistung des Factoring relativ früh für den Schaden ein und bedarf keiner gerichtlichen Klage oder abgeschlossenen Mahnverfahrens. Eventuelle Kosten für Anwälte und Gerichte sind in den Leistungsumfang eingeschlossen. Eine kostenpflichtige Option einiger Anbieter ist die Sachversicherung der Räumlichkeiten. So wird auf Wunsch beim Mietfactoring der Zustand der hinterlassenen Wohnräume versichert. Vandalismus und verwahrloste Wohnräume werden reguliert und renoviert.

Das Factoring bietet für Vermieter den Vorteil, dass bereits ohne gewonnenen Rechtsstreit die ausfallenden Mietzahlungen erstattet werden. Die Absicherung kann vor oder nach Abschluss eines Mietvertrages erworben werden. Anbieter dieser Dienstleistung übernehmen die Bonitätsprüfung von Mietern und bieten so zusätzliche Sicherheit vor Abschluss eines Mietvertrages. Diese Prüfung der Mieter ist beim Mietfactoring mit der Risikoanalyse verbunden. 

Wie bereits vertraglich zwischen dem Factor und dem Vermieter vereinbart wurde, übernimmt der Factor zukünftig die Mietforderungen und erstattet rückständige Mietzahlungen. Allerdings rentieren sich diese Serviceleistungen nur, wenn sich die Risiken entsprechend beziffern lassen. Um diese Risiken exakt zu kalkulieren, führt der Factor während der Antragsprüfung eine Bonitäts- und Risikoeinschätzung durch. Für diese Risikoanalyse werden zulässige Fakten und Informationen über den Mieter zugrunde gelegt. Das Resultat dieser Bewertung ist der ausschlaggebende Grund für den Factor, den Antrag des Vermieters anzunehmen oder abzulehnen. Fällt die Risikoanalyse positiv aus, ist diese Einschätzung für zahlreiche Vermieter mittlerweile ein Grund, einem neuen Mietverhältnis zuzustimmen. 

Selbstverständlich verspürt nahezu jeder Vermieter den Wunsch, die eigenen Immobilien in einem ordnungsgemäßen Zustand an seine Mieter zu übergeben. Um diesem Bestreben nachzukommen, beheben Vermieter etwaige Mängel in kurzer Zeit.

Da umfangreiche Mängel im Regelfall mit größeren Mietminderungen einhergehen, sind Vermieter bemüht, die Wohnungen bei Mängelanzeigen durch Mieter unter die Lupe zu nehmen. Treten bei ausbleibenden Zahlungen Einwände der Mieter auf und verweisen Vermieter darauf, dass die Beanstandungen der Mieter nicht der Wahrheit entsprechen, setzt das Mietfactoring ein. Denn in diesen Fällen übernimmt der Factor insgesamt 80 Prozent der rückständigen Mietzahlungen.

Die verbleibenden 20 Prozent werden beim Mietfactoring als Sicherungseinbehalt aufbewahrt, bis der strittige Sachverhalt geregelt wurde. In mehreren Praxisfällen berichteten Factor-Dienstleister davon, dass Mieter ihre zuerst vorgebrachten Beanstandungen zu einem späteren Zeitpunkt zurückwiesen, da die Mängel tatsächlich nicht existierten.