Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten: Kos­ten be­rech­nen, um­le­gen & ab­set­zen

Die Umlage von Modernisierungskosten an die Mieter ist grundsätzlich möglich. Hier erfährst du, wie hoch die Kosten durchschnittlich sind, wie du diese umlegen kannst und wie du die Umlage berechnest.

Wenn Baumaßnahmen an einem Gebäude durchgeführt werden, spricht man von Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Es ist wichtig, die Unterschiede zu kennen, denn: an den Modernisierungskosten dürfen die Mieter:innen beteiligt werden, die Instandhaltungs- und Sanierungskosten zahlt hingegen der:die Vermieter:in.

Eine Modernisierung liegt dann vor, wenn die Maßnahmen der Wohnwertverbesserung, dem Wasser- oder Energiesparen dienen oder neuer Wohnraum geschaffen wird.

Folgende Maßnahmen zählen laut § 555b BGB beispielsweise zur Modernisierung:

• Verbesserung der Wärmedämmung
• Installation einer Solaranlage
• Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung
• Einbau von Wasserzählern
• Einbau eines Aufzugs
  

Modernisierungskosten können auf den Mieter umgelegt werden, § 559 BGB zufolge gelten folgende Richtlinien:

• 8 % der Gesamtsumme der Modernisierungskosten jährlich
• Eine vorhandene Mietpreisbremse begrenzt die Umlagemöglichkeiten der Modernisierungskosten.
• Es gelten folgende Kappungsgrenzen:
  • 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren
  • 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren bei einer aktuellen Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter

Umlegbar sind alle Kosten der Ausführung, während indirekte Kosten unberücksichtigt bleiben:

Mindestens drei Monate vor Beginn ist die Modernisierung durch den:die Vermieter:in schriftlich anzukündigen. Gemäß § 555c BGB muss die Mitteilung den Beginn, die einzelnen Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer, den jeweiligen Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.

Um die Modernisierungskosten umlegen zu können, sind auch formelle Anforderungen zu erfüllen. Du musst die entstandenen Modernisierungskosten belegen, sie schriftlich aufschlüsseln und sie anteilig auf die einzelnen Mietparteien umlegen. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung, die für den:die Mieter:in verständlich und nachvollziehbar sein muss.

Auf diese Weise ergibt sich eine Mieterhöhung, die erst nach vollständigem Abschluss der Modernisierung gegenüber dem:der Mieter:in erhoben werden darf. Es ist eine Sonderform der Mieterhöhung und wird in § 559 BGB geregelt. Alternativ kann der:die Vermieter:in auch die Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung dem neuen Standard entsprechend anheben. Im Gegensatz zur Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsumlage muss der:die Mieter:in der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen.

Der:die Mieter:in hat ein Recht auf Überprüfung der ihm mitgeteilten Umlage zu den Modernisierungskosten. Er:sie darf die Unterlagen prüfen. Er:sie hat auch das Recht, den:die Vermieter:in nach dem Anteil an den Reparaturkosten und den öffentlichen Fördermitteln zu fragen. Auf Wunsch ist ihm:ihr auch die Energieeinsparung zu erläutern. Während der Modernisierung kann der:die Mieter:in die Miete mindern, wenn eine wirkliche Beeinträchtigung vorliegt.