Miet­min­de­rung 2024: Das müs­sen Mie­ter & Ver­mie­ter wis­sen

Schimmel, Heizung kaputt, Wasserschaden – alles Gründe für eine Mietminderung. Mieter:innen haben nach § 536 BGB das Recht auf Mietminderung, dabei müssen dabei jedoch die gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Wenn deine Wohnung mit Schimmel befallen ist, deine Heizung nicht funktioniert oder du zuhause einen Wasserschaden hast, solltest du das unverzüglich melden. Worauf du bei einer Mietminderung noch achten solltest, erfährst du hier.

Zunächst die gute Nachricht: Es ist dir als Mieter:in gesetzlich erlaubt bei bestimmten Mängeln deine Mietzahlung zu mindern. Das gilt allerdings nur bei klar definierten Mängeln. Du darfst etwa nicht die Miete mindern, weil dir die Kacheln im Bad nicht gefallen. Eine Mietminderung muss  gerechtfertigt sein. Die häufigsten Gründe umfassen:

Wenn du Schimmel in der Wohnung hast, kann das deine und die Gesundheit aller Bewohner:innen gefährden. Deshalb ist Schimmel ein erheblicher Mangel – wenn der Schimmel gesundheitsschädlich ist. Bei Schimmel musst du als Mieter:in nachweisen können, dass der Schimmel nicht durch dein eigenes Verhalten entstanden ist, wie etwa ungenügendes Lüften, sondern auf bauliche Mängel oder andere Ursachen zurückzuführen ist, die im Verantwortungsbereich des:der Vermieters:in liegen.

Im Winter ist eine funktionierende Heizung in der Wohnung essenziell. Fällt die Heizung aus, kann dies deinen Wohnkomfort erheblich beeinträchtigen. Bei längerem Heizungsausfall kann deshalb eine signifikante Mietminderung gerechtfertigt sein.

Besonders in Wohngebieten mit vielen Familien musst du Kinderlärm ertragen. Nur in Ausnahmefällen kann Gebrüll und Radau von Kindern eine Mietminderung rechtfertigen. Wenn der Kinderlärm extrem und ununterbrochen ist oder durch bauliche Mängel, wie etwa unzureichende Schalldämmung) verstärkt wird. Die Rechtsprechung hierzu ist jedoch sehr unterschiedlich und oft von den individuellen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Wenn in der Nähe deiner Wohnung eine Baustelle ist und die Bauarbeiten unglaublichen Krach machen, die dich erheblich stören, kann dies eine Mietminderung rechtfertigen. Dies gilt besonders, wenn du nicht rechtzeitig über die Bauarbeiten informiert wurdest oder diese unerwartet lange dauern.

Schäden durch eindringendes Wasser, wie nasse Wände oder Decken, die zu Schimmelbildung führen können, berechtigen selbstverständlich zur Mietminderung.

Wenn wesentliche Teile der Wohnungsausstattung, wie Aufzüge, Sanitäranlagen oder elektrische Installationen, dauerhaft nicht funktionieren, kann dies ebenfalls eine Mietminderung rechtfertigen.

Gibt es Probleme mit der Müllentsorgung? Wenn diese zu unhygienischen, gesundheitsgefährdenden Zuständen führen, können ebenfalls ein Grund für eine Mietminderung sein.

Die rechtlichen Grundlagen für eine Mietminderung in Deutschland sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Der wichtigste Paragraph ist § 536 BGB:

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln – § 536 BGB Dieser Paragraph ist der wichtigste im Bezug auf Mietminderung. Er besagt, dass es generell erlaubt ist, die Miete in einem gemieteten Wohnraum zu mindern, wenn ein Schaden oder ein anderer Mangel an der Wohnung oder am Haus vorliegen. Es muss jedenfalls ein Mangel vorliegen, der den „vertragsmäßigen Gebrauch“ unmöglich macht.  

Im genauen Wortlaut heißt es in Paragraph 536 Abs. 1 BGB: „Ist die Mietsache bei der Überlassung an den Mieter mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht ein solcher Mangel während der Mietzeit, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete in entsprechender Höhe befreit.“

Es gibt noch weitere Paragraphen, die du kennen solltest im Bezug zu Mietminderung:

Dieser Paragraph regelt, dass Mieter:innen Schadensersatz und Ersatz der Aufwendungen verlangen können, wenn Vermieter:innen den Mangel nicht beheben. Allerdings setzt das voraus, dass du deinem:deiner Vermieter:in schon einen Mangel angezeigt hast und eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt hast.

In Paragraph 536a Abs. 1 BGB ist festgeschrieben: „Hat der Vermieter einen Mangel zu vertreten oder befindet er sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.“

Dieser Paragraph gibt an, wann eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Du darfst nach dieser Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch die Miete etwa nicht mindern, wenn du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest oder grob fahrlässig nicht kannte. „Grobe Fahrlässigkeit“ ist ein Rechtsbegriff. In diesem Kontext bedeutet grobe Fahrlässigkeit, dass ein:e Mieter:in einen Mangel der Mietsache in einer Weise übersehen hat, die als besonders unachtsam oder rücksichtslos bewertet wird. Ein typisches Beispiel wäre, wenn ein:e Mieter:in bei der Besichtigung der Wohnung offensichtliche Mängel nicht wahrnimmt, obwohl diese ohne weiteres erkennbar waren.

Genau heißt es in Paragraph 536b BGB: „Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, so stehen ihm die Rechte aus § 536 nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so kann er diese Rechte nur geltend machen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.“

Du bist als Mieter:in verpflichtet, deinem:deiner Vermieter:in Mängel unverzüglich anzuzeigen. Das ist ebenfalls juristisch geregelt. Unterlässt du diese Anzeige, bist du für daraus entstehende Schäden verantwortlich.

In diesem Teil des Paragraphen, also in § 536c Abs. 1 BGB, steht: „Erkennt der Mieter einen Mangel der Mietsache oder eine Maßnahme zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr, so hat er dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

Selbstverständlich darfst du die Miete nicht mindern, wenn dir der Fußabtreter deiner Nachbarin nicht gefällt. Eine Mietminderung ist nur bei einem erheblichen Mangel möglich. Der Mangel, Schaden oder Ausfall muss so schlimm sein, dass die Mietsache nicht wie vereinbart bewohnt oder benutzt werden kann. Der Geschmack oder die Ästhetik des Fußabtreters deiner Nachbarin stellt keinen solchen erheblichen Mangel dar. Subjektive Empfindungen oder geringfügigen Unannehmlichkeiten rechtfertigen generell keine Mietminderung.

Selbst wenn der Schaden groß genug ist, kannst du juristische Fehler begehen, die dir den Weg zur Mietminderung verschließen. Wie oben beschrieben, hast du keine Chance auf eine Mietminderung, wenn du bei Abschluss des Mietvertrags schon über den Mangel wusstest oder den Schaden fahrlässig übersehen hast. In einigen Fällen kann auch ein Zahlungsverzug des:der Mieters:in dazu führen, dass er:sie vorübergehend keine Mietminderung geltend machen kann, bis der Verzug behoben ist.

Du musst zunächst dein:e Vermieter:in über einen Mietmangel informieren. Eine rechtzeitige und ordnungsgemäße Mängelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung der Mietminderung. So solltest du vorgehen, um eine Mietminderung rechtssicher durchzuführen:
 

1. Mängelanzeige erstellen
   Dokumentiere den Mangel und beschreibe ihn detailliert. Mache Fotos, Videos und notiere das Datum, an dem der Mangel aufgetreten ist, ob es ein Heizungsausfall oder Schimmel ist, du musst deinen:deine Vermieter:in schriftlich informieren.
   
   
2. Setze eine Frist und kündige eine Mietminderung an
   In der Mängelanzeige musst du eine Frist setzen. Üblich sind 14 Tage. Der:die Vermieter:in hat dann 14 Tage Zeit, um den Mangel zu beheben. Informiere den:die Vermieter:in schriftlich über die geplante Mietminderung, wenn der Mangel nicht behoben wird. Gib an, um wie viel Prozent du die Miete mindern wirst und ab wann die Minderung gilt. Begründe die Höhe der Mietminderung mit der Schwere des Mangels. 
   
   
3. Die Mängelanzeige muss ankommen
   Was nützt ein perfektes Anschreiben, wenn es nicht bei deinem:deiner Vermieter:in ankommt? So stellst du sicher, dass deine Mängelanzeige ankommt:

Selbstverständlich kann eine Mietminderung abgelehnt werden, vor allem wenn sie rechtlich nicht gerechtfertigt ist. Falls dein:e Vermieter:in die Mietminderung ablehnt, du aber glaubst mit einer Mietminderung im Recht zu sein, solltest du dir zunächst juristischen Rat holen und gegebenenfalls gerichtlich vorgehen. Eine genaue Dokumentation des Mangels und des Schriftverkehrs mit dem:der Vermieter:in ist hierbei sehr hilfreich.

Ein:e Vermieter:in wird auf jeden Fall ablehnen:

• Wenn der Mangel nicht erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt.
• Wenn der:die Mieter:in den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm der Mangel aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht bekannt war.
• Wenn der Mangel durch den:die Mieter:in selbst verursacht wurde. Das gilt auch, wenn Mieter:innen durch ihr Verhalten die Beseitigung des Mangels verhindern oder erschweren.
• Wenn der Mangel nicht anzeigt wird und dem:der Vermieter:in keine Gelegenheit zur Mängelbeseitigung gegeben wird.
• Wenn der:die Mieter:in mit der Mietzahlung im Verzug ist und die Mietminderung geltend macht, kann dies rechtlich kompliziert werden.
• Wenn die Mietminderung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde. Eine willkürliche oder übermäßige Mietminderung ohne vorherige Ankündigung, wird definitiv abgelehnt werden.
  

Wie viel du weniger zahlen darfst? Die Höhe der Mietkürzung hängt von der Schwere und Dauer des Mangels ab. Gesetzlich sind keine festen Prozentsätze vorgeschrieben. Die Gerichte orientieren sich oft an vergleichbaren Fällen aus der Rechtsprechung. Hier einige Beispiele:

Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches und nicht selten auch ein gesundheitliches Problem. Schimmel kann zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen. Liegt ein baulicher Mangel, wie etwa ein undichtes Dach, vor muss der:die Vermieter:in für den Schaden geradestehen und auch den Schimmel aus der Wohnung beseitigen. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kannst du eine 15- bis 20-prozentige Mietminderung wegen Schimmel durchsetzen. Bei großflächiger Ausbreitung des Schimmels haben Gerichte auch schon eine Minderung um 50 Prozent genehmigt.

Lauwarmes oder kaltes Wasser ist ein typischer Grund für die Kürzung der Miete. Je nachdem, wie kalt das Wasser ist oder wie lange es braucht, um sich aufzuwärmen, ist eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzbar. Sollte zur Winterzeit kein Warmwasser in der gesamten Mietwohnung vorhanden sein, kannst du als Mieter:in sogar eine Kürzung von bis zu 70 Prozent durchsetzen. Das ist laut einem Urteil des Landgerichts Hamburg jedoch nur dann zulässig, wenn die Wassertemperatur stets unter 40 Grad bleibt.

Gerade bei kalten Temperaturen ist ein Heizungsdefekt nicht nur ärgerlich, sondern kann auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen, da sich Feuchtigkeit und damit auch Schimmel an den Wänden bilden kann. Minderungsquoten von bis zu 20 Prozent sind bereits gerichtlich bestätigt worden. Falls die Wohnung aufgrund der wegfallenden Heizung sogar unbewohnbar wird, darfst du eine Mietminderung wegen Heizungsausfall von bis zu 100 Prozent durchsetzen.

Großflächige Wasserschäden, die nicht von den Mieter:innen verursacht werden, rechtfertigen meist eine Mietkürzung von 25 bis 30 Prozent. Falls die Wohnung nicht mehr nutzbar ist, kannst du bis zu 100 Prozent ansetzen. Auch störender Lärm durch ständig laufende Trocknungsgeräte rechtfertigt eine Mietminderung bei Wasserschaden. Zudem müssen Vermieter:innen eventuell anfallende Hotelkosten übernehmen für den Fall, dass die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2020 ist eine Mietminderung wegen Baulärm deutlich schwerer umzusetzen (Az. VIII ZR 31/18). Grundsätzlich besteht dem Urteil zufolge kein Recht auf Kürzung der Miete, wenn selbst der:die Vermieter:in keine rechtlichen Abwehrmöglichkeiten gegen den Baulärm eines benachbarten Grundstücks hat. Vielmehr müssen Mieter:innen für eine Mietminderung wegen Baulärm nachweisen, dass die Geräuschbelastung nicht unwesentlich oder ortsüblich ist und gesetzlich festgelegte Grenzwerte überschreitet. In Fällen, in denen diese Belege erbracht wurden, haben Gerichte den Mieter:innen eine Mietminderung von sechs bis 25 Prozent eingeräumt.

Um die Höhe der Mietminderung zu berechnen, musst du zunächst den Mangel dokumentieren und ausführlich beschreiben. Dann musst du einschätzen, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. So kannst du den Prozentsatz ermitteln – einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Schimmelbildung: 10 bis 20 Prozent
• Ausfall der Heizung im Winter: 50 bis 100 Prozent
• Lärmbelästigung: 10 bis 30 Prozent
• Defekter Aufzug in einem höheren Stockwerk: 10 bis 20 Prozent

Angenommen, du hast Schimmelbildung im Badezimmer festgestellt, und Gerichtsurteile legen eine Mietminderung von 20 Prozent nahe. Dann kannst du deine Mietminderung selber ermitteln.

In folgendem Rechenbeispiel beträgt:

• die monatliche Bruttomiete sind 1.000 Euro (z.B. Kaltmiete = 750 Euro, Nebenkosten = 250 Euro)
• die Beeinträchtigung wird auf 20 Prozent geschätzt, wegen starkem Schimmelbefall
  
• die Mietminderung sind in diesem Fall 200 Euro.
  

Die Dauer der Mietminderung hängt davon ab, wie lange der Mangel besteht. Du darfst die Miete solange kürzen, wie du deinen Wohnraum nicht vertragsgemäß nutzen kannst. Sobald der Mangel behoben ist, muss wieder die volle Miete gezahlt werden. Wenn der:die Vermieter:in den Mangel nur teilweise oder schrittweise behebt, kann die Mietminderung anteilig angepasst werden. Ist der Mangel beispielsweise durch erste Maßnahmen teilweise behoben, kann die Mietminderung entsprechend reduziert, aber nicht vollständig aufgehoben werden.

Neben der Mietminderung ist das Zurückbehaltungsrecht ist ein mächtiges Instrument für Mieter:innen. Es ist weniger bekannt als das Mietminderungsrecht. Was bedeutet das Zurückbehaltungsrecht konkret und wie können Mieter:innen davon Gebrauch machen? Das Zurückbehaltungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, in § 320 BGB. Es ermöglicht einem:einer Schuldner:in, seine:ihre Leistung so lange zu verweigern, bis ein Gläubiger die ihm:ihr zustehende Gegenleistung erbringt. Im Mietrecht bedeutet dies, dass Mieter:innen die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zurückhalten können, wenn Vermieter:innen ihre Pflichten nicht erfüllen – beispielsweise die Beseitigung von Mängeln in der Wohnung.

Im Gegensatz zur Mietminderung, bei der die Miete aufgrund eines Mangels dauerhaft gemindert wird, handelt es sich beim Zurückbehaltungsrecht um eine vorübergehende Maßnahme. Das Zurückbehaltungsrecht wird so lange ausgeübt, bis der:die Vermieter:in der Verpflichtung nachgekommen ist. Danach muss die einbehaltene Miete allerdings nachgezahlt werden. Beispiel: Angenommen, in einer Mietwohnung fällt im Winter die Heizung aus. Eine Mieterin informiert den Vermieter und fordert ihn auf, den Mangel zu beheben. Solange die Heizung nicht repariert ist, kann die Mieterin einen Teil der Miete einbehalten. Wird der Mangel behoben, zahlt die Mieterin den einbehaltenen Betrag nach.

Vorsicht: Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sollte gut überlegt sein, da sie mit Risiken verbunden ist. Eine ungerechtfertigte Zurückbehaltung der Miete kann zu Mietrückständen führen und möglicherweise eine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Mieter sollten daher rechtlichen Rat einholen und die Situation sorgfältig dokumentieren.

Wenn in der Mietwohnung Mängel auftreten, stehen Mieter:innen verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung, um Abhilfe zu schaffen. Ein wichtiger Anspruch, den viele Mieter:innen nicht kennen, ist der sogenannte Herstellungs- oder Reparaturanspruch. Doch was genau verbirgt sich dahinter und wie können Mieter diesen Anspruch geltend machen?

Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, genauer gesagt in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser Anspruch verpflichtet Vermieter:innen, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass sie dafür sorgen müssen, dass die Wohnung während der gesamten Mietzeit bewohnbar und frei von Mängeln bleibt. Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch greift dann, wenn Mängel oder Schäden an der Mietsache auftreten, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen.

Um den Herstellungs- oder Reparaturanspruch geltend zu machen, muss der:die Mieter:in den Mangel schriftlich dokumentieren und idealerweise per Einschreiben mit Rückschein an den:die Vermieter:in schicken, inklusive einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung. Der Herstellungs- oder Reparaturanspruch hat den Zweck, dass Mieter:innen Druck auf die Vermieter:innen ausüben können.

Wenn Mieter:innen eine Mietminderung ankündigen, stellt dies für Vermieter:innen sowieso eine herausfordernde Situation dar – besonders dann, wenn die Mietminderung unberechtigt erscheint. Doch wie sollten Vermieter:innen in einem solchen Fall vorgehen, um die Situation fair und rechtlich korrekt zu klären?

Der erste Schritt besteht darin, die Mängelanzeige sorgfältig zu prüfen. Vermieter:innen sollten die Wohnung inspizieren und feststellen, ob die behaupteten Mängel tatsächlich existieren und inwieweit sie die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigen. Dokumentation und Fotos können hierbei hilfreich sein. Es ist wichtig, den besagten Mieter:innen schriftlich mitzuteilen, dass die Mietminderung als unberechtigt angesehen wird. In diesem Schreiben sollten die Gründe für diese Einschätzung klar und nachvollziehbar dargelegt werden.

Sollte die Mietminderung unberechtigt sein, haben Vermieter:innen das Recht, die volle Mietzahlung einzufordern. Dies sollte schriftlich geschehen, wobei eine klare Frist zur Zahlung gesetzt werden muss. In diesem Schreiben sollte auf die möglichen rechtlichen Konsequenzen bei Nichtzahlung hingewiesen werden. Bei fortbestehenden Differenzen kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen.