BGH-Ur­teil: Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung

Bis vor den Bundesgerichtshof zog ein ehemaliger Mieter, weil sein Vermieter ihn zu Unrecht wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Fast 30.000 Euro Schadensersatz will er geltend machen. Muss der Vermieter zahlen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Mieter:innen, die wegen einer Pflichtverletzung ihrer Vermieter:innen ausziehen und selbst Wohneigentum erwerben, ihre Maklerkosten nicht als Schadensersatz auf den ehemaligen Vermietenden abwälzen können.

Gleich in zwei Verfahren haben die höchsten Richter zu Ansprüchen von Mieter:innen nach Pflichtverletzungen ihrer Vermieter:innen mit Kündigungsfolge entschieden. In beiden Fällen geht es um den Ersatz von Maklerkosten.

Einem Mieter in Berlin wird wegen Eigenbedarfs gekündigt. Während das Verfahren zur Räumungsklage läuft, erwirbt der Mieter eine Eigentumswohnung. Dafür muss er an das Maklerbüro eine Provision von knapp 30.000 Euro zahlen.

Als nach seinem Auszug der in der Kündigung behauptete Eigenbedarf ausbleibt, fordert der vermeintlich hinters Licht Geführte Schadensersatz. Er verlangt von seiner ehemaligen Vermieterin, dass sie ihm seine Maklerkosten erstattet.

Im zweiten Fall hatte der Mieter selbst fristlos gekündigt. Es gab diverse Streitigkeiten mit der Vermieterin, u. a. hatte ein Handwerker seinen Balkon ohne sein Einverständnis betreten. Daher zog es der Mieter vor, künftig in einem eigenen Einfamilienhaus an seinem 250 Kilometer entfernten Arbeitsort zu wohnen. 

Die dafür aufgewendeten rund 13.000 Euro Maklerprovision sollte ihm seine frühere Vermieterin wegen der Pflichtverletzung ersetzen. Darüber hinaus verlangte er die Erstattung der Umzugskosten, der Kosten für die Übergangsunterkunft sowie die Kosten für den Umbau und Wiedereinbau seiner Einbauküche. 

Für die Richter:innen in Karlsruhe reichen etwaige Schadenersatzpflichten von Vermieter:innen nicht so weit. Sie argumentieren, beide Mieter hätten durch den Immobilienkauf ihren Besitzverlust ausgeglichen und zudem eine neue Stellung als Eigentümer eingenommen. Die Maklerkosten seien “nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst”. Der Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse von Mieter:innen stehen. Das treffe für Maklerkosten nicht zu.

Die Klage des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters ist damit endgültig abgewiesen. Im zweiten Fall gilt es noch zu klären, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiterhin geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden wie Umzugskosten, Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zustehe.

Dafür müsse ihm laut BGH möglicherweise Geld von der Vermieterin gezahlt werden. Denn diese Schäden seien bereits in dem Wohnungsverlust angelegt. Allerdings sei es noch nicht erwiesen, dass das unerlaubte Betreten des Balkons tatsächlich der Anlass für die Kündigung war. Hier muss das Stuttgarter Landgericht nun noch einmal prüfen und dann entscheiden.

(Urteile vom 9. Dezember 2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18)

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 10. Dezember 2020.