Für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist allein die Gesamthöhe der geschuldeten Teilbeträge von Bedeutung. Ist die Summe höher als die für einen Monat geschuldete Miete, gilt sie nicht mehr als unerheblich, entschied der Bundesgerichtshof. Eine fristlose Kündigung ist daher gerechtfertigt.
Die Mieterin einer Berliner Wohnung war im Februar 2018 mit ihrer Miete in Verzug. Der Zahlungsrückstand betrug 839 Euro. Der Betrag setze sich aus 135 Euro Restmietschuld für Januar und 704 Euro Gesamtmiete für den Februar zusammen. Infolgedessen erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.
Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Die Richter:innen argumentierten, die Mieterin sei zum Zeitpunkt der Kündigung für zwei aufeinander folgende Monate die Miete schuldig geblieben; und zwar in einer Größenordnung, die die Miete für einen Monat übersteige und damit nicht unerheblich sei.
Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung. Hier vertraten die Richter:innen die Ansicht, dass nur ein Mietanteil "etwa" in Höhe einer hälftigen Monatsmiete als nicht unerheblicher Rückstand angesehen werden könne. Die Mietschulden für den Januar würden aber mit 135 Euro nur 19 Prozent der Miete ausmachen.
Jetzt waren die höchsten Richter:innen gefordert. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden sei. Die Mieterin war für zwei aufeinander folgende Termine mit der Bezahlung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten. Zu diesem Zeitpunkt lag ein wichtiger Kündigungsgrund vor, da der Mietrückstand nicht als unerheblich eingestuft werden könne. Denn er hatte die Miete für einen Monat bereits überschritten.
Die Richter:innen betonten, dass der Mietrückstand dabei allein nach der Gesamthöhe der geschuldeten Teilbeträge zu bestimmen sei. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sehe das Gesetz nicht vor.
(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)
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