Wurde eine Wohnung unrenoviert übergeben, verliert die Schönheitsreparaturklausel ihre Wirkung. Kommt es zum Streit, muss allerdings die Mietpartei den Renovierungszustand bei der Übergabe beweisen, so das Urteil des BGH.
Eine Mieterin aus Nordrhein-Westfalen stritt mit ihrer Vermieterin darüber, wer die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu zahlen habe. Laut Mietvertrag aus dem Jahr 2008 hat die Mieterin die Pflicht, Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter, flexibler Fristen vorzunehmen.
Die Mieterin hält diese Klausel für unwirksam und verlangte von der Vermieterin, die Wohnung zu renovieren. Die Vermieterin lehnte das ab. Daraufhin klagte die Mieterin und verlangte einen Kostenvorschuss von 26.200 Euro für die Renovierung.
Vor Gericht schlossen die Parteien schließlich einen Vergleich. Doch wer trägt die Kosten des Verfahrens? Das Amtsgericht Blomberg will die Vermieterin zur Kasse bitten; das Landgericht Detmold sieht die Kostenlast bei der Mieterin.
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Der Bundesgerichtshof (BGH) teilt die Position des Landgerichts. Die Mieterin muss für die Kosten aufkommen, denn aller Voraussicht nach hätte sie den Prozess verloren. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen war durch den Mietvertrag wirksam auf sie übertragen. Da die Klauseln flexible Fristen enthielten und sich am Grad der Abnutzung orientierten, bestand keinerlei Bedenken, ob der Vertrag wirksam war.
2015 hatte der BGH nach neuerer Rechtsprechung die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung den Mietenden unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und sie hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhielten. Allerdings obliegt es im Streitfall den Mietenden zu beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Mietbeginn befand.
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Diesen Beweis konnte die Mieterin nicht erbringen. Sie war der Meinung, die Vermieterin sei zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und daher wäre es deren Aufgabe, die Unwirksamkeit einer hiervon abweichenden Klausel zu entkräften. Dieser Auffassung folgte der BGH jedoch nicht.
Vielmehr seien Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf die Mietenden übertragen, seit Jahrzehnten zulässig. Daher müsse die Mieterin, den für sie günstigen Umstand "unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnung" beweisen.
(BGH, Beschluss v. 30.1.2024, VIII ZB 43/23)
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