Miet­min­de­rung we­gen Baulärms

Baumaßnahmen, egal ob sie in der Wohnung, im Haus oder in der Nachbarschaft auftreten, verursachen Lärm und Schmutz. Was müssen Mietende hinnehmen, worauf können sie durch Mietminderung reagieren?

Am Haus, in den Wohnungen oder aber in der Nachbarschaft wird gebaut. Lärm- und meist auch Schmutzbelästigen lassen sich kaum vermeiden. Was müssen Mietende hinnehmen, worauf können sich Vermietende berufen? Wir geben einen groben Überblick. Komplizierte Einzelfälle müssen oft vor Gericht entschieden werden.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil (BGH-Urteil 29.04.2020 – VIII ZR 31/18) geklärt, dass nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen – auch wenn sie von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück ausgehen – keinen berechtigten Mangel der Mietwohnung darstellen und somit keine Mietminderung rechtfertigen. Ausnahme: Es gibt anderslautende Beschaffenheitsvereinbarungen.

Vermietende müssen nachweisen, dass ihnen wegen der Beeinträchtigung weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB zustehen und sie auch keine rechtlichen Möglichkeiten haben, gegen die Störungen vorzugehen. 

Führen Vermietende erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache durch, so müssen ihre Mietenden ein Hämmern, Sägen oder Bohren dulden. Das bezieht sich auf Lärmbelästigungen an Werktagen, einschließlich Samstage und für den Zeitraum von 7 Uhr bis 22 Uhr. Der Sonntag ist von dieser Duldung ausgenommen. Verläuft alles korrekt, ist ein Minderungsrecht für die Miete weitgehend ausgeschlossen. 

Allerdings hat die Duldungspflicht auch Grenzen. So müssen Mietende jegliche Verschönerungs- oder Luxusmaßnahmen nicht hinnehmen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn noch intakte Bauteile durch bessere ersetzt würden oder im Haus ein Schwimmbad eingebaut werden soll. Sie können dann die Miete mindern, wenn sie durch solcherart Maßnahmen spürbar beeinträchtigt werden. 

In der Regel profitieren von Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder in der Wohnung auch die Mietenden. Denn der persönliche Wohnwert in der Wohnung erhöht sich. Also wäre es paradox, wenn auf die damit verbundenen Arbeiten mit einer Mietminderung reagiert würde.

Es kann allerdings vorkommen, dass Arbeiten wegen ihrer Erheblichkeit unzumutbar sind, beispielsweise ein Fensteraustausch im Winter. 

Daher kann eine Mietminderung u. a. berechtigt sein, wenn

• erhebliche Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Kälte, Dreck oder Ausfall der Warmwasserversorgung hinnehmen müssen; 
• die Wohnung nach Beendigung der Baumaßnahmen wegen nicht fachgerecht durchgeführter Arbeiten Mängel aufweist;
• die Wohnung nach der Modernisierung an Qualität verloren hat, zum Beispiel durch Zumauern eines Fensters. 

Mit ihrer Zustimmung zur Modernisierung wird das Minderungsrecht des Mietenden nicht automatisch ausgeschlossen.

Durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 wurde § 536 BGB zur Mietminderung um einen Absatz 1a erweitert. 

Danach gilt: Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen müssen Mietende drei Monate lang Beeinträchtigungen akzeptieren, ohne die Miete mindern zu dürfen. So definiert es das Gesetz in § 555b Nr. 1 BGB. Die energetische Modernisierung gilt als „bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart wird“; dazu zählen u. a. Dachdämmung, Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage. 

Führt eine energiesparende Maßnahme nur bei einzelnen Wohnungen zu einer Einsparung von Endenergie, so gilt der Minderungsausschluss nur für diese Wohnungen.

Innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung können Mietende ihren Vermietenden in Textform mitteilen, wenn für sie die Arbeiten eine unzumutbare Härte darstellen. Viele Interessenkonflikte lassen sich bereits im Vorfeld einer Modernisierung durch konstruktive Gespräche und konkrete Vereinbarungen vermeiden. 

Mit dem BGH-Grundsatzurteil gibt es nun zwar eine konkrete Grundlage für begründete Mietminderungen bei Baulärm. Allerdings muss es sich bei dem Lärm um eine gravierende Minderung der Mietsache handeln. Eine richterliche Entscheidung gilt in der Regel für den Einzelfall.