Indexmieten in Zei­ten von ho­her In­fla­ti­on

Dank der hohen Inflationsrate wird das Thema Indexmieten aktuell heiß diskutiert. Solange die Verbraucherpreise nur geringfügig stiegen, blieben die Mieterhöhungen moderat. Doch was passiert, wenn die Miete auf einmal den Rahmen der Mietpreisbremse übersteigt?

Ganz klar, Index-Mietverträge haben Vor- und Nachteile. Darin sind sich Mieter- und Immobilienbesitzervereine einig. 

Solange die Verbraucherpreise nur geringfügig steigen, bleiben die Mieterhöhungen moderat. Augenblicklich überwiegen für Mieter:innen allerdings die Nachteile, denn durch die hohe Inflation stieg laut Statistischem Bundesamt der Preisindex für die Lebenshaltung von Privathaushalten im Jahresdurchschnitt 2022 um 7,9 Prozent gegenüber 2021. 

Folglich resultieren daraus kräftige Mieterhöhungen für Mieter:innen mit Index-Mietverträgen. Einigen wird erst jetzt bewusst, dass sie eine Indexklausel unterschrieben haben. Denn Wohnungsknappheit verleitet oft dazu, beim Abschluss eines Mietvertrages vorrangig Informationen über die Wohnung selbst, deren Ausstattung und über die Höhe der Miete in den Vordergrund zu rücken. Die restlichen Klauseln des Mietvertrages werden häufig nicht oder nicht allzu gründlich beachtet.

Vor dem Amtsgericht Mitte beauftragten Mieter:innen eine Vertrauensperson mit der Klage gegen ihre Vermieterin. Sie vermuteten einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Daher wollten sie auf diesem Weg ihre Auskunfts- sowie Rückzahlungsansprüche der Miete geltend machen.  

Das Amtsgericht Mitte stellte allerdings klar, dass auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam sei. Da die Miete beim Einzug der Mieter:innen im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen habe, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.  

§ 557a Abs. 4 BGB sehe ausdrücklich vor, dass die von der Klägerpartei herangezogenen §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden seien.

(AG Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22) 

In der Vergangenheit war es durchaus von Vorteil, dass sich die Indexmiete an der Inflation orientiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete war in vielen Orten in stärker gestiegen. Doch das hat sich nun gründlich geändert. Daher fordert der Deutsche Mieterbund die Einführung einer Kappungsgrenze bei bestehenden Index-Mietverträgen sowie ein Verbot von Indexmieten bei Neuverträgen. Nach seinen Schätzungen – gestützt auf Beratungen der Mietervereine in Berlin, Hamburg, Hannover, Köln, Frankfurt und Düsseldorf – sind in größeren Metropolen bei rund 30 Prozent der Neuverträge im vergangenen Jahr Indexmieten vereinbart worden. Für Berlin wird sogar von 70 Prozent ausgegangen.

Anwälte von "Haus & Grund" lehnen eine Kappungsgrenze bei Indexmietverträgen ab. Sie geben zu bedenken, dass die Bewirtschaftungskosten, die von der Kaltmiete umfasst seien, ebenfalls ansteigen würden. Wegen der extrem gestiegenen Baupreise würden die Aufwendungen für Instandhaltung der Mietobjekte stärker ansteigen als die Verbraucherpreise. Gleiches gelte auch für die durch Zinsanhebungen gestiegenen Finanzierungskosten.

Betroffen wären vorrangig kleinere Privatvermietende oder Genossenschaften, die bisher eher niedrige Ausgangsmieten hatten. Wenn notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht mehr durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt würden, ist es sehr wahrscheinlich, dass sie hinausgezögert werden.

Jetzt muss die Politik aktiv werden. Noch im Dezember hatte Justizminister Marco Buschmann (FDP) Forderungen aus der SPD nach einer Reform von Indexmieten zurückgewiesen. Der rot-grüne Hamburger Senat forderte, dass Indexmieten auch bei hohen Inflationsraten um maximal 3,5 Prozent pro Jahr angehoben werden können, scheiterte aber mit seinem Vorstoß im Bundesrat an der erforderlichen Mehrheit. 

Eine Initiative aus Bayern, die ebenfalls das Wachstum der Mieten dämpfen möchte, konnte hingegen die Länderkammer überzeugen. Der Bundesrat schlägt einen Mietpreisindex vor, der das derzeit deutlich unter der Inflation liegende Preiswachstum bei den Mieten abbildet. Nun ist das Bundeskabinett an der Reihe; es wird sich mit der Entschließung befassen. 

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