Mieterhöhungen werden nicht immer ohne Weiteres von den Mieter:innen akzeptiert. Der Streit darum landet häufig vor Gericht. Ein Berliner Fall beschäftigte nun den Bundesgerichtshof und brachte ein überraschendes Urteil.
Die Mieter:innen einer Vierzimmerwohnung in Berlin erhielten am 20.07.2017 ein Schreiben ihrer Vermieterin. Darin wurden sie aufgefordert, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 01.10.2017 zuzustimmen. Sie sollten statt 588 Euro künftig 655 Euro zahlen. Der Quadratmeterpreis würde dann bei rund 8,10 Euro liegen. Die Vermieterin bezog sich auf den Berliner Mietspiegel von 2017.
Mit der Erhöhung lag die Miete in der Nettokaltmietenspanne von 5,52 bis 9,20 Euro pro Quadratmeter, die für die Wohnung nach Alter, Wohnlage, Ausstattung und Wohnfläche möglich war. Dennoch stimmten die Mieter:innen nicht zu. Die Vermieterin zog vor Gericht.
Amtsgericht entscheidet gegen Mieterhöhung
Das Amtsgericht gelangte zu der Erkenntnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete unterhalb der bereits entrichteten Nettokaltmiete liege. Die Richter beriefen sich dabei auf die „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ für den Berliner Mietspiegel 2017 und wiesen die Klage ab. Gegen das Urteil legte die Vermieterin Berufung ein.
Das Landgericht Berlin holte ein zusätzliches Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete ein. Hier punktete die Vermieterin. Daraufhin zogen die Mieter:innen in einem Revisionsverfahren vor den Bundesgerichtshof.
BGH bemängelt Fehler und verweist das Verfahren an Landgericht zurück
Die obersten Richter hatten kein Problem damit, dass ein zusätzliches Sachverständigengutachten eingeholt wurde. Das sei selbst dann zulässig, wenn ein Mietspiegel inklusive Mietspannenangabe und Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der Wohnung vorliege. Allerdings lag der Fehler im Detail. Denn das Berufungsgericht hatte den maßgeblichen Stichtag für die ortsübliche Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft bestimmt.
In seiner Urteilsbegründung ging das Gericht vom 01.10.2017 aus, also dem Tag, ab dem die erhöhte Miete gegebenenfalls fällig gewesen wäre. Nach Auffassung der Bundesrichter wäre aber der Stichtag der 20.07.2017 gewesen, genau der Tag der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens. Nun hat das Landgericht das Verfahren wieder auf dem Tisch und muss erneut verhandeln.
(BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20)
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 27. August 2021.
Fragen zur Stichtag ortsübliche Vergleichsmiete
Fragen zum BGH-Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20
BGH bemängelt Fehler und verweist das Verfahren an Landgericht zurück
Die obersten Richter hatten kein Problem damit, dass ein zusätzliches Sachverständigengutachten eingeholt wurde. Das sei selbst dann zulässig, wenn ein Mietspiegel inklusive Mietspannenangabe und Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der Wohnung vorliege. Allerdings lag der Fehler im Detail. Denn das Berufungsgericht hatte den maßgeblichen Stichtag für die ortsübliche Vergleichsmiete rechtsfehlerhaft bestimmt.
In seiner Urteilsbegründung ging das Gericht vom 01.10.2017 aus, also dem Tag, ab dem die erhöhte Miete gegebenenfalls fällig gewesen wäre. Nach Auffassung der Bundesrichter wäre aber der Stichtag der 20.07.2017 gewesen, genau der Tag der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens. Nun hat das Landgericht das Verfahren wieder auf dem Tisch und muss erneut verhandeln.
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