Die Mietparteien sind sich naturgemäß bei Mietanpassungen nicht immer einig. Es kann also passieren, dass Vermieter:innen ihre Forderungen nachträglich anpassen. Bedeutet das aber, dass sie zeitgleich ein neues Mieterhöhungsbegehren mit neuen Fristen starten müssen?
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Den Mieter:innen einer rund 70 Quadratmeter großen Wohnung in Nürnberg flatterte ein Mieterhöhungsbegehren ins Haus. Ihre Vermieterin wollte die Miete um 65,68 Euro auf 556,37 Euro anheben. Das entspricht einer Miete von 7,97 Euro pro Quadratmeter. Sie begründete ihr Vorhaben mit dem Nürnberger Mietspiegel, ermittelte den Erhöhungsbetrag anhand der Wohnfläche, des Baujahrs und aus ihrer Sicht vorhandener positiver Wohnwertmerkmale.
Die Mieter:innen verweigerten die Zustimmung. Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht. Zuvor verwarf sie die wohnwerterhöhenden Merkmale und klagte auf eine Quadratmetermiete von lediglich 7,68 Euro. Die Mieter:innen hielten die nachträgliche Reduzierung der Mietforderung für nicht zulässig. Sie erwarteten zunächst ein erneutes Erhöhungsbegehren in ihrem Briefkasten vorzufinden.
Doch sowohl das Amtsgericht Nürnberg als auch das Landgericht Nürnberg-Fürth hielten es für legitim, sofort die reduzierte Mieterhöhung einzuklagen. Und auch der Bundesgerichtshof (BGH) schloss sich der Auffassung an. Die Bundesrichter:innen erklärten, dass die Vermieterin im Mieterhöhungsverfahren berechtigt sei, die zunächst erhobene Mieterhöhung zu reduzieren. Denn das Verlangen der Vermieterin nach einer bestimmten Mieterhöhung würde immer auch schon das Begehren nach einer betragsmäßig niedrigeren Mieterhöhung beinhalten.
Schließlich konnten die Mieter:innen auf der Grundlage des Mieterhöhungsschreibens bereits prüfen, inwieweit die Forderung ihrer Vermieterin rechtens ist. Zudem erlaubt ihnen das Gesetz, einer solchen Forderung nur zum Teil zuzustimmen. Daher waren die Rechte der Mieter:innen gewahrt, ohne ein weiteres Mieterhöhungsschreiben zu versenden.
Eine längere Verfahrensdauer würde zu höheren Kosten führen; außerdem sollen die Mieter:innen schnell Klarheit erhalten, ob die Mieterhöhung nach der verweigerten Zustimmung weiterverfolgt werde. Das Urteil des BGH gibt Vermieter:innen die Gewissheit, eine Mieterhöhung auch ohne weiteren bürokratischen Aufwand und Verzögerungen nachverhandeln zu können.
(BGH- Urteil vom 6. April 2022 – VIII ZR 219/20)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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